나이스옥션 법원경매 안산 2024타경71660 [1] 경기도 안산시 상록구 본오동 684-7 해정파크빌 4층401호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이영섭 · 평가일 2024.12.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 상록구 본오동 소재 "한국선진학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독(다가구)주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주거환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 소재하는 버스정류장까지의 거리 및 운행빈도 등으로 보아 제반 대중교통 사정은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평슬라브)지붕 4층 내 제4층 제401호로,
(사용승인일 : 2021.08.17)
외벽 : 석재붙임 마감 등,
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등,
창호 : 새시창호 등 입니다.

이용상태

도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중입니다.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 소화설비, 화재탐지설비 등을 갖추었습니다.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지로 "주거용 건부지"로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 남측 및 동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2013-10-21)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법> 입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

①임대관계 : 미상입니다.
②기타 : 현장조사시 이해관계인의 부재, 시건장치로 인한 폐문으로 내부구조 및 이용상황 등은 집합건축물대장상 건축물 현황도, 탐문조사, 외부관찰 등에 의거하였으므로, 실제와 다소 상이할 수 있는 바, 귀 경매 업무 진행시 참고하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 안산지원 2024타경71660 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 안*

1.2. 소재지 및 건물정보

소재지: 경기도 안산시 상록구 본오동 684-7 해정파크빌 4층 401호

건물명: 해정파크빌

용도: 도시형생활주택 (원룸형)

건축물 사용승인일: 2021년 08월 17일

1.3. 면적 및 감정가

토지면적: 23.39㎡ (약 7.08평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 28.11㎡ (약 8.50평)

건물제시외면적: 0.00㎡

감정가: 148,000,000원

1.4. 매각대상

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경기도 안산시 상록구 본오동에 소재하며, "한국선진학교" 남서측 인근에 위치합니다. 주위는 단독주택, 다가구주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주거환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

차량의 접근은 용이하며, 인근에 위치한 버스정류장까지의 거리 및 운행 빈도를 고려할 때 대중교통 이용 편의성은 보통으로 판단됩니다.

2.3. 도로상태

본건 토지는 북측 및 동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 및 보행자 통행에 불편함이 없습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리현황

본 물건은 부동산강제경매로 진행되며, 채권자는 안*입니다. 등기부상 말소기준권리는 2024년 12월 09일 접수된 강제경매개시결정(안문, 147,000,000원)입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 안*

* 보증금: 147,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 12월 01일

* 확정일자: 2021년 11월 19일

* 배당신고일자: 2024년 02월 07일

* 대항력: 있음

* 비고:

3.3. 등기부상 권리관계

* 갑1 (2021-08-30): 소유권보존 (김병철)

* 을3 (2024-02-07): 주택임차권 (안문, 147,000,000원, 인수)

* 갑2 (2021-12-22): 소유권이전 (김인성외 1명, 매매 147,000,000원)

* 갑3 (2024-12-09): 강제경매 (안문, 147,000,000원, 말소기준권리)

* 갑4, 갑5 (2024-12-19, 2025-05-23): 지분압류 (국민건강보험공단, 말소)

등기부채권 총액: 147,000,000원

3.4. 분석 (인수되는 권리)

본 건은 선순위 임차권이 존재하며, 임차인 안*은 대항력이 있고 확정일자를 갖춘 임차인입니다. 을구 순위 3번의 임차권등기(2024.02.07. 등기)는 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수됩니다. 임대차보증금 147,000,000원으로, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 동향

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 유사한 지역의 주택 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 2026년 7월 3일 거래: 안산송촌빌딩(연립, 2002년식), 98.37㎡, 180,000,000원 (㎡당 약 1,830,847원)

* 2026년 7월 2일 거래: (826-10)(다세대, 2015년식), 20.96㎡, 44,000,000원 (㎡당 약 2,099,236원)

* 2026년 7월 2일 거래: 상록2차(다세대, 2002년식), 60.06㎡, 144,000,000원 (㎡당 약 2,397,602원)

4.2. 본 물건과의 비교

본 물건은 2021년 준공된 도시형생활주택(원룸형)으로 전용면적 28.11㎡이며, 감정가는 148,000,000원입니다. 이는 ㎡당 약 5,265,030원에 해당합니다. 비교 사례에 비해 건물이 신축 연도가 짧다는 장점이 있으나, ㎡당 가격이 비교 사례보다 매우 높게 형성되어 있습니다.

4.3. 분석

감정가는 신축 연도를 고려하여 높게 책정되었을 가능성이 있습니다. 그러나 최근 실거래가와 비교 시 ㎡당 가격 차이가 현저하여, 시장에서 실제 통용되는 가치와의 괴리가 있을 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 상태 및 설비

건축물은 철근콘크리트구조이며, 2021년 8월 17일 사용승인되었습니다. 건물 내외부는 석재붙임 및 벽지도배, 타일 마감 등으로 되어 있으며, 위생 및 급배수 설비, 도시가스 난방 설비, 소화 설비, 화재 탐지 설비 등을 갖추고 있습니다.

5.2. 주변 시설

본 건은 "한국선진학교" 인근에 위치하며, 이는 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역에 해당합니다. 주변에 다양한 주택 및 근린생활시설이 있어 생활 편의성은 보통 수준입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차보증금 인수 문제

가장 중요한 리스크는 을구 3번 임차권의 인수입니다. 임차인 안*에게 지급될 보증금 147,000,000원이 배당을 통해 전액 변제되지 않을 경우, 그 잔액을 매수인이 부담해야 합니다. 임차인이 채권자로서 강제경매를 신청한 점은 특이사항이며, 임차인이 자신의 채권(147,000,000원)을 회수하기 위해 입찰에 참여할 가능성이 높습니다.

6.2. 감정가와 실거래가 괴리

본 물건의 감정가(㎡당 약 5,265,030원)는 주변 유사 연식의 다세대/연립주택 실거래가(㎡당 약 180만~240만원)에 비해 현저히 높은 수준입니다. 이는 향후 시세 차익에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

6.3. 기타 리스크

* 임대차 관계: 임대관계는 미상으로 조사되었으나, 등기부상 대항력 있는 임차인이 존재하며 보증금 인수 부담이 명확합니다.

* 내부 확인 제약: 현장 조사 시 폐문으로 인해 내부 구조 및 이용 상황을 정확히 파악하기 어려웠으며, 집합건축물대장 내용과 다를 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 비교적 신축(2021년)인 도시형생활주택으로, 건물 자체의 상태는 양호할 것으로 예상됩니다. 그러나 147,000,000원의 임차보증금 인수 부담이 있다는 점이 투자 결정에 있어 가장 큰 변수입니다. 또한, 감정가가 주변 시세보다 높게 책정되어 있어 신중한 접근이 필요합니다. 임차인이 채권자가 되어 경매를 신청한 상황이므로, 임차인이 입찰에 참여하여 채권 회수를 시도할 가능성이 높다는 점도 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2021년 준공으로 건물 노후도가 낮습니다.

* 편리한 입지: 주거지역 내에 위치하며, 기본적인 편의시설 및 교통 접근성이 양호합니다.

* 잠재적 가치: 향후 지역 개발 또는 주택 수요 변화에 따라 가치 상승의 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 근거

본 물건의 예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외한 건물 자체의 가치를 기준으로 산정됩니다. 감정가는 148,000,000원이나, 주변 실거래가와 비교 시 ㎡당 가격 차이가 크고, 임차인(동시에 채권자)이 147,000,000원의 채권을 보유하고 있어 해당 금액 이상으로 입찰할 가능성이 높습니다. 따라서, 실질적인 매수 금액은 입찰가에 인수 보증금 147,000,000원을 합산하여 고려해야 합니다.

현 시세 분석 및 인수되는 보증금의 부담을 감안할 때, 본 건물의 현재 시장 가치는 감정가보다 낮게 평가될 수 있습니다. 임차인이 채권자로서 147,000,000원의 채권을 보유하고 있고, 이 금액이 낙찰가에 우선적으로 반영될 가능성이 높으므로, 입찰가는 이러한 점들을 종합적으로 고려하여 보수적으로 접근해야 합니다.

9.2. 예상 입찰가

110,000,000원 ~ 130,000,000원

(상기 예상 입찰가 범위는 물건 자체의 가치에 대한 추정치이며, 낙찰 시 총 매수 금액은 예상 입찰가 + 147,000,000원(인수 보증금)이 됩니다. 따라서 총 지출 예상액은 257,000,000원 ~ 277,000,000원이 됩니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.