나이스옥션 법원경매 인천 2022타경535442 [2] 인천광역시 미추홀구 도화동 432-2 올레오 3층305호 오피스텔 경매

매각기일: 2026-01-06

물건 개요

나이스옥션 법원경매 인천 2022타경535442 [2] 인천광역시 미추홀구 도화동 432-2 올레오 3층305호 오피스텔 경매

물건 대표 이미지

인천지방법원 경매24계 2022타경535442 | 소재지: 인천광역시 미추홀구 경인로 306, 3층305호 (도화동,올레오) | 감정가: 264,000,000원 | 최저가: 129,360,000원 | 용도: 오피스텔

1. 물건 보고서 개요

1.1. 사건 기본 정보

사건번호는 인천지방법원 2022타경535442 (2)이며, 소재지는 인천광역시 미추홀구 도화동 432-2 올레오 3층305호입니다. 용도는 오피스텔이며, 매각대상은 토지/건물 일괄매각입니다. 본건은 부동산임의경매 사건으로, 소유자 및 채무자는 김OO, 채권자는 한OOOOOOO입니다.

1.2. 감정가 및 면적 정보

본건의 최초 감정가는 264,000,000원입니다.

토지면적(대지권)은 12.05㎡ (약 3.64평)이며, 건물면적(전용면적)은 74.70㎡ (약 22.59평)입니다. 해당 건물은 2018년 10월에 사용승인을 득한 철근콘크리트구조의 26층 건물 중 3층에 위치하고 있습니다. 오피스텔 치고 전용면적이 비교적 넓어 실사용에 유리합니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지조건

본건은 인천광역시 미추홀구 도화동 소재 '도화1동 행정복지센터' 남동측 인근에 위치합니다. 주위일대는 업무시설, 각종 근린생활시설, 공동주택 등이 혼재하는 일반상업지역에 속해 있어 주거 및 상업 인프라가 잘 갖춰져 있습니다. 주위환경은 전반적으로 무난한 편으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

본건까지 각종 차량의 접근이 용이하며, 북동측으로 도로폭 약 35m의 대로와 접하고 있습니다. 또한 지하철역 및 버스정류장 등이 근거리에 소재하는 소위 '역세권' 입지를 형성하고 있어 대중교통 이용에 매우 편리합니다.

2.3. 건축물 및 설비내역

건물은 2018년식으로 비교적 신축급의 오피스텔입니다. 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 26층건이며, 외벽은 돌붙임 및 페인팅, 창호는 샷시창호로 마감되었습니다. 급배수 및 위생설비, 난방설비, 승강기설비 등을 모두 갖추고 있어 생활 편의성이 높습니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각 물건 및 채권 관계

본건은 토지와 건물이 모두 매각에 포함되는 '토지/건물 일괄매각' 건으로, 낙찰 후 건물철거 등의 법정지상권 관련 리스크는 없습니다. 말소기준권리 이후의 모든 권리는 소멸되므로, 권리관계는 비교적 단순할 것으로 예상됩니다.

3.2. 예상 명도 난이도

현재 감정평가서상 '임대관계 사항은 미상임'으로 기재되어 있습니다. 이는 현황 조사 시 점유자(임차인 또는 소유자)를 명확히 파악하지 못했음을 의미합니다. 따라서 낙찰자는 점유자를 상대로 한 명도 절차(인도명령 또는 명도소송)를 준비해야 할 수 있으며, 그 난이도는 현장 조사 및 임차인(또는 소유자)의 성향에 따라 달라질 수 있습니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 상권 특징

본건이 위치한 지역은 일반상업지역으로 지정되어 있어, 상업시설의 밀도가 높고 유동인구가 확보되어 있습니다. 특히 '도화1동 행정복지센터' 인근으로 행정 및 업무시설 접근성이 뛰어나며, 각종 근린생활시설이 풍부하여 상권이 활발한 지역입니다.

4.2. 생활 편의 시설 및 교육 환경

인근에 행정복지센터가 있어 행정 업무 처리가 편리합니다. 또한 주변에 다양한 근린생활시설(음식점, 병원, 은행 등)이 밀집해 있어 일상생활 편의성이 매우 높습니다.

4.3. 잠재적 리스크 (혐오시설 등)

감정평가서상 주위환경은 '무난한 편'으로 평가되었으며, 현 시점 확인된 주요 혐오시설(쓰레기 처리장, 고압선 등)은 없는 것으로 보입니다. 다만, 상업지역 특성상 심야 시간대의 소음 발생 여부 등은 현장 방문을 통해 확인하는 것이 좋습니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 종합 의견

본건 오피스텔은 2018년 사용승인된 준신축급 건물로, 입지적으로 일반상업지역 내에 위치하여 생활 편의성과 교통 접근성이 매우 우수합니다. 전용면적이 약 22.59평으로 일반 소형 아파트에 버금가는 실사용 공간을 제공하여 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다. 임대 수요가 꾸준할 것으로 보이는 안정적인 투자 물건입니다.

5.2. 투자 포인트

(1) 우수한 입지: 일반상업지역 및 역세권에 근접하여 임대수요가 꾸준히 확보될 수 있는 입지입니다.

(2) 넓은 전용면적: 전용 74.70㎡ (약 22.59평)로, 넓은 공간을 필요로 하는 신혼부부 또는 2인 가구에게 매력적입니다.

(3) 신축급 건물: 2018년식으로 건물 상태가 양호하여 향후 수리비 부담이 적고 자산 가치 보존에 유리합니다.

5.3. 최종 제언

본건은 미상의 임차인 여부에 대한 명확한 현장 조사(점유 관계 파악)가 필수적이며, 시세 대비 적정 입찰가를 산정하기 위한 철저한 주변 부동산 시세 분석이 요구됩니다. 적절한 입찰가 산정 시 안정적인 임대수익 확보가 가능한 우량 물건입니다.

법원 정보

인천지방법원 경매24계