나이스옥션 법원경매 인천 2024타경565102 [1] 인천광역시 서구 석남동 506-10 4층 403호 아파트 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 인천 2024타경565102 [1] 인천광역시 서구 석남동 506-10 4층 403호 아파트 경매

• 사건번호: 2024타경565102
• 주소: 인천광역시 서구 신석로112번길 16-1, 4층 403호
• 감정가: 92,000,000원
• 최저가: 45,080,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 아파트

인천지방법원 경매24계 2024타경565102 | 소재지: 인천광역시 서구 신석로112번길 16-1, 4층 403호 | 감정가: 92,000,000원 | 최저가: 45,080,000원 | 용도: 아파트

1. 물건 보고서

1.1. 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2024타경565102 (1)

소재지: 인천광역시 서구 석남동 506-10 4층 403호

용도: 아파트 (집합건축물대장상)

감정가: 92,000,000원

토지/건물 면적: 토지 15.25㎡ / 건물 34.74㎡ (전용)

경매 구분: 부동산임의경매 (토지/건물일괄매각)

소유자/채무자: 임OO

채권자: 주OOOOOO

1.2. 특이 사항 및 주의 사항

부동산등기사항증명서상 용도는 근린생활시설 및 다세대주택으로, 집합건축물대장상의 용도는 아파트로 기재되어 있어, 공부상의 용도 불일치에 대한 법적 확인이 필요합니다. 현재는 아파트로 이용 중입니다.

2. 입지조건 분석

2.1. 최고의 입지

본건은 인천지하철 2호선 석남역 북서측에 위치하며, 도보 및 차량 접근성이 모두 양호합니다. 인근에 버스정류장과 지하철역이 소재하는 역세권 입지로, 제반 교통 사정은 보통 이상입니다.

2.2. 토지 이용 계획 및 주변 환경

토지 이용 계획상 '일반상업지역'에 위치하고 있어, 주거 지역 대비 토지의 희소성과 미래 잠재적 가치가 높습니다. 주위는 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

3. 권리분석

3.1. 매각 물건 분석

토지와 건물을 일괄 매각하는 건으로, 매수인이 소유권 이전 후 법정지상권 등의 복잡한 권리 문제를 부담할 가능성이 낮습니다. 경매 구분은 임의경매이며, 소유자 및 채무자가 동일하여 명도 과정에서 유리할 수 있습니다.

3.2. 용도 불일치 리스크

등기부와 건축물대장 간 용도가 상이한 점은 가장 큰 주의 사항입니다. 낙찰 후 용도 문제로 인한 이행강제금 부과나 대출 제한 등의 잠재적 리스크를 해소하기 위해 전문가의 심층적인 법적 검토가 필수적입니다.

4. 상권분석

4.1. 상업 지역의 특징

본 물건이 일반상업지역에 위치하고 있다는 점은 큰 장점입니다. 향후 상권이 발달하거나 재개발, 리모델링 등의 사업 추진 시 높은 용적률을 적용받을 수 있어 투자가치가 높습니다.

4.2. 잠재적 가치

석남역 인근의 유동 인구를 기반으로 소형 상업시설이나 주거 밀집 시설의 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다. 현재는 아파트로 이용 중이지만, 일반상업지역이라는 특성을 고려할 때 향후 용도 변경에 대한 잠재력도 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 이용 상태

현황상 아파트(주거)로 이용 중이며, 위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비 등 기본적인 주거 시설이 갖추어져 있어 즉시 거주하는 데는 문제가 없을 것으로 보입니다.

5.2. 교통 및 접근성

지하철 2호선 석남역을 도보로 이용 가능하고, 인근에 주요 간선 도로 및 버스 정류장이 있어 인천 시내 및 광역 교통망 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부상 용도 불일치

부동산등기부(근린생활시설/다세대주택)와 건축물대장(아파트) 간의 용도 불일치로 인해 주택 수 산정, 세금 문제, 대출 실행에 제한이 발생할 수 있습니다. 입찰 전 은행 및 관련 기관에 대출 가능 여부와 조건을 반드시 확인해야 합니다.

6.2. 토지/건물 면적의 소형화

전용면적 34.74㎡의 소형 빌라(아파트)로, 투자금액은 낮으나 향후 매매 시 수요층이 한정될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 9,200만원의 낮은 감정가로 책정된 소형 아파트(빌라)입니다. 인천 2호선 석남역세권에 위치하며 일반상업지역이라는 뛰어난 입지적 장점을 보유하고 있습니다. 다만, 부동산등기부와 건축물대장 간 용도 불일치라는 명확한 권리적 리스크를 안고 있으므로, 입찰 전 리스크를 충분히 검토하고 예상 비용을 산출하는 것이 중요합니다. 입지적 장점을 높이 평가하여 해당 리스크를 감수할 수 있는 투자자에게 적합한 물건입니다.

8. 투자 포인트

1) 일반상업지역 내 위치로, 장기적인 토지 가치 상승 및 개발 잠재력이 높음.

2) 인천 지하철 2호선 석남역세권에 위치하여 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됨.

3) 토지/건물 일괄 매각으로 복잡한 권리 관계가 없으며, 소액 투자 물건으로 적합함.

4) 감정가가 비교적 낮아, 유효 경쟁 발생 시에도 가격적인 메리트가 있음.

법원 정보

인천지방법원 경매24계