나이스옥션 법원경매 영덕 2023타경956 [2] 경상북도 울진군 후포면 삼율리 732-4 단독주택 경매

매각기일: 2025-12-12

물건 개요

나이스옥션 법원경매 영덕 2023타경956 [2] 경상북도 울진군 후포면 삼율리 732-4 단독주택 경매

물건 대표 이미지

영덕지원 경매1계 2023타경956 | 소재지: 경상북도 울진군 후포면 삼율리 732-4 | 감정가: 668,225,880원 | 최저가: 327,431,000원 | 용도: 단독주택

1. 영덕지원 2023타경956 (2) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

본 물건은 경상북도 울진군 후포면 삼율리 732-4에 소재한 단독주택으로, 감정가는 668,225,880원입니다. 토지 면적은 1131.00㎡ (약 342.03평)이며, 건물 면적은 184.73㎡ (약 55.88평)입니다. 토지와 건물은 일괄 매각 대상이며, 경매 구분은 부동산강제경매입니다. 소유자는 최OO, 채무자는 박OO, 채권자는 이OO입니다. 본건은 중복병합사건 및 중복사건으로, 일괄매각이라는 특이사항이 있습니다.

1.2. 입지조건

본 건은 경상북도 울진군 후포면 삼율리 소재 "삼율교" 서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 근린생활시설, 단독주택, 농경지 및 임야 등이 혼재되어 있어 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다. 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류소가 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다. 북동측 및 남동측으로 폭 약 6미터 및 4미터의 포장도로와 접하고 있으며, 북서측으로는 폭 약 6미터의 진입도로와 접하고 있습니다. 남동측으로 폭 약 6미터의 포장도로도 접해 있습니다.

1.3. 권리분석

본 건은 부동산강제경매로 진행되며, 채권자는 이OO입니다. 소유자는 최OO이며 채무자는 박OO입니다. 중복병합사건 및 중복사건으로 분류되어 있어 복수의 경매 절차가 진행될 수 있으므로, 경매 진행 시 관련 법원 서류를 철저히 확인하여 권리 관계를 명확히 파악하는 것이 중요합니다. 일반적인 강제경매 절차에서는 매각으로 인해 후순위 권리는 소멸되나, 선순위 권리 관계는 별도 확인이 필요합니다.

1.4. 상권분석

본 건이 위치한 후포면 삼율리 일대는 근린생활시설, 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼합된 지역으로, 활발한 상업 지구라기보다는 지역 주민을 위한 기본적인 생활 편의시설이 갖추어진 곳으로 판단됩니다. 감정평가서 상 토지 일련번호 1)이 "건(상업용)부지"로 이용 중인 점은 향후 상업적 활용 가능성을 시사합니다. 다만, 전체적인 주위 환경이 "보통"으로 평가된 점을 고려할 때, 폭발적인 상권 성장보다는 안정적인 지역 내 수요에 기반한 상권으로 볼 수 있습니다.

1.5. 생활정보

본 건은 삼율교 인근에 위치하며, 차량 접근성과 대중교통 이용이 용이한 편입니다. 주변에 농경지와 임야가 있어 자연 친화적인 환경을 느낄 수 있습니다. 후포항이 가까워 해양 관련 활동 및 신선한 해산물 접근성이 좋을 것으로 예상됩니다. 또한, 인근에 알칼리온천 찜질방이 위치하여 휴식 및 여가 활동을 즐길 수 있는 시설이 있습니다. 관광지로는 응봉산, 운암서원, 죽변 등대, 고산서원, 통고산자연휴양림, 월송정 등이 언급되는 지역적 특성을 가집니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 주의해야 할 사항은 제시외 건물 ㉠의 소유권 문제입니다. 해당 건물은 일반건축물대장상 토지 소유자와 다른 타인 소유로 조사되어, 경매 진행 시 소유권 분쟁이나 추가적인 협상이 필요할 수 있습니다. 또한, 토지 일련번호 1)의 지목이 공부상 "임야"이나 현황 "대"로 이용 중인 점은 향후 지목 변경 등 행정 절차 진행 시 고려사항이 될 수 있습니다. 토지 일련번호 2)의 경우, 남측 도로는 지적도상 접하나 등고 차이로 통행이 불가능하여 북서측 도로에 대한 의존도가 높습니다. 지역별로 가축사육 제한구역 및 준보전산지 등에 해당되어 토지 이용 및 개발에 일부 제한이 따를 수 있습니다. 중복 사건 병합으로 인한 행정 절차의 복잡성도 잠재적 리스크 요인입니다.

1.7. 종합 의견

본건은 울진군 후포면의 단독주택 부지로, 토지 일부는 상업용지로도 활용 가능성이 있어 눈여겨볼 만합니다. 그러나 별도 소유의 제시외 건물 문제, 공부와의 차이, 일부 토지의 접근성 제약 등 해결해야 할 과제들이 산재해 있습니다. 주변 환경 및 교통 여건은 보통 수준으로, 투자를 결정하기 전에 이러한 리스크 요인들을 면밀히 분석하고, 현장 답사를 통해 실제 상태를 꼼꼼히 확인하는 것이 필수적입니다.

1.8. 투자 포인트

단독주택 부지 및 상업용 부지로의 개발 잠재력을 고려할 때, 현재 감정가 대비 낮은 낙찰가로 취득할 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다. 후포항 인근이라는 지리적 이점을 활용하여 해양 관광객 대상 숙박시설이나 상가 등으로의 개발 가능성을 탐색해볼 수 있습니다. 제시외 건물 문제를 원만히 해결한다면 토지의 활용도를 극대화할 수 있습니다.

법원 정보

영덕지원 경매1계