나이스옥션 법원경매 서산 2022타경52636 [1] 충청남도 당진시 석문면 삼봉리 966-64 단독주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서산 2022타경52636 [1] 충청남도 당진시 석문면 삼봉리 966-64 단독주택 경매

• 사건번호: 2022타경52636
• 주소: 충청남도 당진시 석문면 삼봉리 966-64
• 감정가: 2,963,427,520원
• 최저가: 1,452,079,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 단독주택

서산지원 경매3계 2022타경52636 | 소재지: 충청남도 당진시 석문면 삼봉리 966-64 | 감정가: 2,963,427,520원 | 최저가: 1,452,079,000원 | 용도: 단독주택

1. 물건 개요

1.1. 기본 정보

사건번호는 서산지원 2022타경52636 (1)이며, 충청남도 당진시 석문면 삼봉리 966-64 외 필지에 위치한 단독주택 물건입니다. 경매구분은 부동산임의경매이며, 매각대상은 토지/건물 일괄매각입니다. 소유자와 채무자는 장OO, 채권자는 정OO입니다.

1.2. 면적 및 감정가

본 물건의 감정가는 2,963,427,520원입니다.

토지면적은 3,061.00㎡ (약 925.95평)이며, 건물면적은 4,784.04㎡ (약 1,447.16평)입니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지 조건

본건은 당진시 석문면 삼봉리 "삼봉초등학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다. 본건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 제반 교통상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

특이사항으로는 본건 소재지인 석문면 일원에 수송용 기계, 정밀화학 등의 제조업 분야를 유치하는 대규모 석문국가산업단지가 조성되어 있으며, 이는 향후 지역 경제의 기반 강화 및 인구 유입에 긍정적 요소로 작용할 수 있습니다. 또한 서해안고속도로 및 당진-대전간 고속도로와 연접해 있고, 석문산단 인입철도 건설 사업(2027년 완공 예정)이 진행 중이라 물류 인프라 개선이 예상됩니다.

2.2. 상권 및 생활정보

주위 환경은 단독주택과 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 생활 편의시설은 삼봉초등학교 인근을 중심으로 형성되어 있을 것으로 보입니다. 다만, 대규모 상권은 아니며, 당진시 도심까지는 거리가 있습니다.

지역적으로는 난지섬 해상 교량, 골프장 조성, 도비도 농어촌 휴양 단지 개발 추진, 왜목마을 주차장 추가 조성 등 해양 관광 거점으로 거듭나려는 개발 사업들이 석문면 일대에서 진행되고 있어, 향후 관광 및 레저 수요 증가에 따른 간접적인 수혜를 기대할 수 있습니다.

2.3. 혐오 시설 정보

본 물건이 위치한 석문면 삼봉리 일원에는 충청남도 당진시와 고대면에 걸쳐 대규모 석문국가산업단지가 조성되어 있다는 점을 잠재적 혐오 시설(산업 시설)의 요인으로 고려해야 합니다. 산업단지와의 거리에 따라 소음, 미관 저해, 대형 차량 통행 등의 리스크가 발생할 수 있습니다. 다만, 국가산업단지 조성에 따른 폐수종말처리장 건설 계획과 함께, 입주 제한 업종(기초 무기화합물 제조업 등)이 설정되어 있어 환경 영향을 일정 부분 통제하고 있습니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매 진행 정보

경매구분은 부동산임의경매이며, 매각대상은 토지와 건물을 일괄매각합니다.

3.2. 권리 관계 및 유치권 분석

본 물건의 가장 큰 권리상의 특이사항은 유치권 문제입니다.

감정평가서에 따르면 지엘종합건설 및 미성건설이 유치권을 행사 중인 것으로 보고되었습니다.

과거 차미숙이 공사대금 채권 2,173,820,000원 중 805,820,000원에 대한 유치권을 신고한 바 있으나, 채권자 측에서 '유치권포기각서'를 제출했다는 주장이 있었습니다.

더 나아가 대전지방법원 2024가합204669 유치권부존재확인 소송에서 법원이 피고(차미숙)의 유치권이 존재하지 않음을 확인한다는 판결이 확정(2025.4.8.확정)된 사실이 확인되어, 해당 채권에 대한 유치권 리스크는 해소된 것으로 판단됩니다. 이 확정 판결은 투자 리스크를 크게 낮추는 핵심 정보입니다.

다만, 감정평가서에 언급된 지엘종합건설 및 미성건설의 유치권 행사 여부는 현장 확인 및 추가적인 법률 검토가 필요합니다.

4. 물건 현황 및 특이 사항

4.1. 토지 현황

토지는 총 12개 필지로 구성되어 있으며, 기호 1~3은 현황 '단독주택' 건부지로 이용 중입니다. 기호 10, 12는 '잡종지', 기호 8, 9, 11은 '도로'로 이용 중입니다.

공부상 지목과 현황이 상이한 토지가 다수입니다. (예: 공부상 '임야'가 현황 '단독주택' 건부지 또는 '도로'로 이용 중, 공부상 '대'가 현황 '잡종지' 또는 '도로'로 이용 중). 이는 현황대로 매각하는 일괄매각이나, 향후 토지 이용 계획 시 변경 절차가 필요할 수 있습니다.

대부분의 토지는 계획관리지역이며, 가축사육제한구역 및 상대보호구역 등으로 지정되어 있습니다.

4.2. 건물 현황

건물(목록 13~15)은 철근콘크리트조 경사지붕의 지상 4층(13호) 및 3층(14, 15호) 건물이며, 공부상 용도는 단독주택입니다.

**가장 큰 특이사항은 목록 13~15의 건물이 건축법상 사용승인을 받지 않은 상태**이며, 감정평가 기준시점 현재 건축이 중단된 건물이라는 점입니다.

현재 기둥, 주벽 및 천장 등을 갖추고 기본적인 급배수시설 및 승강기설비 등이 구비되어 독립한 건물 요건은 갖추었으나, 사용승인을 받지 않아 매수 후 잔여 공사 및 사용승인 절차(준공)를 매수인이 직접 진행해야 하는 리스크가 있습니다.

5. 잠재적 리스크

1. **미준공 건물 리스크:** 목록 13~15 건물은 사용승인을 받지 않은 상태로, 매수인이 잔여 공사를 완료하고 사용승인을 받아야 합니다. 이는 예상치 못한 추가 비용 및 시간적 리스크를 발생시킬 수 있습니다.

2. **유치권 잔존 리스크:** 차미숙에 대한 유치권은 법원 판결로 해소되었으나, 감정평가서에 언급된 지엘종합건설 및 미성건설의 유치권 신고가 아직 법적으로 완전히 배제되었는지 여부는 명확히 확인되지 않았으므로, 이에 대한 추가적인 법적 검토 및 명도 전략이 필요합니다.

3. **지목 불일치 리스크:** 토지의 공부상 지목과 현황 지목이 다수인 점은 향후 지목 변경을 위한 비용 및 행정 절차상의 어려움을 야기할 수 있습니다.

4. **산업단지 인접 리스크:** 석문국가산업단지와 인접해 있어 향후 산업시설 가동에 따른 환경적(소음, 미관) 리스크가 존재합니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

본 물건은 약 925평의 대규모 토지(현황 건부지, 잡종지, 도로 포함)와 약 1,447평의 미준공 단독주택 건물 3개 동을 일괄 매각하는 물건입니다.

가장 큰 투자 포인트는 유치권 부존재확인 판결 확정(차미숙 건)으로 인해 매각 물건의 권리 리스크가 상당히 제거되었다는 점입니다. 미준공 건물이지만 기본적인 설비가 갖추어져 있어 잔여 공사를 통해 고급 단독주택이나 대규모 숙박시설 등으로 용도 변경을 고려해 볼 만합니다.

입지적으로는 석문국가산업단지와 연계된 개발 호재 및 서해안 해양 관광 거점 개발 계획의 수혜를 입을 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다.

다만, 잔여 유치권 확인 및 미준공 건물의 사용승인 절차에 대한 명확한 이해와 자금 계획이 수반되어야 성공적인 투자가 가능합니다.

7. 투자 포인트

최고의 입지: 석문국가산업단지 및 해양 관광 개발 계획의 중심에 위치한 대규모 부지로, 향후 지역 개발에 따른 지가 상승 및 임대 수요 증가를 기대할 수 있습니다.

권리 리스크 해소: 경매 물건의 핵심 리스크였던 유치권 중 가장 큰 금액의 채권에 대한 부존재확인 판결이 확정되어, 명도 리스크가 대폭 감소하였습니다.

대형 건축 부지: 약 926평의 넓은 토지 면적과 1,447평의 건축면적을 확보하고 있어, 준공 후 단독주택, 고급 펜션, 또는 기업형 숙소 등 다용도로 활용할 수 있는 잠재력이 높습니다.

가격적 이점: 미준공 상태 및 유치권 분쟁 이력으로 인해 초기 감정가 대비 낮은 가격에 낙찰될 경우, 추가 공사비용을 감안하더라도 충분한 투자 수익을 기대할 수 있습니다.

법원 정보

서산지원 경매3계