나이스옥션 법원경매 제천 2022타경6132 [1] 충청북도 제천시 신월동 1136-12 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나라 · 평가일 2023.07.26

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 제천시 신월동 소재 "제천농산물도매시장" 남동측 인근에 소재하며, 주위는 단독주택, 자연림, 농경지, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 본건 북측 "용두대로"를 따라 버스정류장이 소재함.

형태 및 이용상태

기호 2) 인접도로 대비 등고평탄한 부정형의 토지로 주거용 건부지임.
기호 3) 인접도로 대비 등고평탄한 삼각형의 토지로 도로임.
기호 4) 인접필지 대비 등고평탄한 대체로 사다리형의 토지로 기호 2)의 부속토지로 이용중임.

인접 도로상태

기호 2) 기호 3) 토지를 통해 남측으로 개설된 로폭 약 6M 내외의 콘크리트 포장도로에 접함.
기호 3) 본건이 현황 도로(진입로)임.
기호 4) 지적상 맹지이나, 기호 2) 토지를 통해 진출입하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호 2,3) 도시지역, 자연녹지지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(일부제한지역 500m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
기호 4) 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(일부제한지역 500m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

별첨 "지적 및 건물개황도", "사진용지" 참조.

공부와의 차이

기호 4) 토지는 지목 전이나, 현황 기호 2) 토지의 부속토지임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 1) 시멘블럭조 기와지붕 지상1층 건물로,
- 벽체 : 돌붙임 마감 등,
- 내벽 : 벽지, 타일 마감 등,
- 바닥 : 장판, 타일 마감 등,
- 창문 : 하이샷시 마감 등임.

이용상태

기호 1) 주택 등으로 이용중임.

설비내역

전기설비, 위생설비, 급·배수설비 및 난방설비 등이 구비되어있음.

부합물 및 종물

별첨 "지적 및 건물개황도" 및 "사진용지" 참조.

공부와의 차이

본건 기호 1) 건물은 공부상 2동의 건물(목조 스레트지붕 단층 주택 10평, 시멘블럭조
시멘기와지붕 단층 주택 69.5㎡)이 등재되어 있으나, 현황 목조 스레트지붕 단층 주택은
소재불명임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각.
목록4번-농지취득자격증명서 필요(미제출시 매수보증금 몰수), 현황상 목록2의 부속토지로 사용
목록 1번-단층주택 10평은 소재불명, 단층주택 69.5㎡는 증축되어 기존부분과 증축부분의 구분이 곤란한 1동의 건물로 사용중으로 공부상 건축물대장 및 건물등기부등본과 사실상 건물 현황이 다름.
냉동창고는 매각 제외

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 상세정보

2.1. 기본 사항

사건번호: 제천지원 2022타경6132 (1)

소재지: 충청북도 제천시 신월동 1136-12번지 (신규 도로명: 충청북도 제천시 용두대로31안길 10)

용도: 단독주택

감정가: 326,172,000원

매각 구분: 부동산 임의경매

채권자: 이OO

재매각 물건

2.2. 면적 정보

토지 면적: 770.00㎡ (약 232.93평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 69.50㎡ (약 21.02평) (공부상 등재된 주택 면적)

건물 제시외 면적: 200.50㎡ (약 60.65평) (등기/건축물대장 외 면적)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각 (단, 냉동창고는 매각 제외)

2.3. 감정평가 요약 (토지)

위치 및 주위 환경: 제천농산물도매시장 남동측 인근에 소재하며, 주위는 단독주택, 자연림, 농경지, 근린생활시설 등이 혼재합니다.

교통 상황: 차량 접근이 가능하며, 북측 용두대로를 따라 버스정류장이 있습니다.

형태 및 이용 상태: 기호 2) 토지는 주거용 건부지이며, 기호 3) 토지는 현황 도로(진입로)로 이용 중입니다. 기호 4) 토지는 기호 2) 토지의 부속 토지로 이용 중입니다.

인접 도로 상태: 기호 2) 토지는 남측으로 개설된 약 6M 폭의 도로에 접합니다. 기호 3) 토지가 진입로 역할을 합니다. 기호 4) 토지는 지적상 맹지이나 기호 2) 토지를 통해 진출입합니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태: 도시지역, 자연녹지지역, 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역(500m)에 해당합니다.

공부와의 차이: 기호 4) 토지는 지목이 '전'이나, 현황 기호 2) 토지의 부속 토지로 이용 중입니다.

2.4. 감정평가 요약 (건물)

건물 구조: 시멘트 블록조, 기와지붕의 단층 건물입니다.

이용 상태: 주택 등으로 이용 중입니다.

설비 내역: 전기, 위생, 급배수, 난방 설비가 구비되어 있습니다.

공부와의 차이: 공부상 2동의 건물(목조 스레트지붕 단층 주택 10평, 시멘블럭조 시멘기와지붕 단층 주택 69.5㎡)이 등재되어 있으나, 현황 목조 스레트지붕 단층 주택(10평, 약 33㎡)은 소재 불명입니다. 또한, 69.5㎡ 주택은 증축되어 기존 부분과 증축 부분의 구분이 곤란하며, 공부상 건축물대장 및 건물등기부등본과 사실상 건물 현황이 다릅니다.

기타 참고사항: 임대 관례 및 기타 사항은 미상입니다.

2.5. 건축물 표제부 요약

본건 건물(1)의 건축물 표제부 정보에 따르면, 소재지는 충청북도 제천시 신월동 1136-12번지이며, 신규 도로명 주소는 충청북도 제천시 용두대로31안길 10입니다. 건물의 주요 용도는 단독주택이며, 슬레이트 및 시멘트 기와 지붕, 블록 구조(목조 일부 포함)로 되어 있습니다. 1층 건물이며, 사용 승인일은 1939년입니다. 등록된 총 건물 면적은 102.56㎡입니다.

3. 입지조건

3.1. 주변 환경

본건은 제천농산물도매시장 인근에 위치하여 물류 유통 기능과 연계될 수 있는 잠재력이 있습니다. 주위는 단독주택, 자연림, 농경지, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 도심과 근교의 특성을 동시에 가지고 있습니다.

3.2. 교통 및 접근성

차량 접근이 원활하며, 북측 용두대로에 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 가능합니다.

3.3. 토지 이용 및 도로

토지는 대체로 등고평탄하며, 주거용 건부지 및 부속 토지로 이용되고 있습니다. 진입로는 남측으로 약 6m 폭의 도로가 있으며, 지적상 맹지인 일부 토지도 인접 토지를 통해 사실상 도로에 접해 있습니다.

4. 권리분석

4.1. 소멸주의 경매

본건은 부동산 임의경매로, 매각으로 인해 대부분의 등기된 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

4.2. 등기부 현황

등기부채권 총액은 0원이며, 인수 보증금 합계 또한 0원으로 기재되어 있어, 등기부상 특별히 인수해야 할 권리 부담은 없는 것으로 파악됩니다.

4.3. 임차인 현황

임차인 현황상 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있어, 보증금 관련하여 낙찰자가 인수해야 할 임차인은 없는 것으로 보입니다. 그러나 제시외 건물 및 토지의 현황에 따라 미등기 전입자 또는 비공식적인 점유자가 존재할 가능성을 완전히 배제할 수는 없으므로, 현장 조사를 통해 점유 관계를 명확히 확인할 필요가 있습니다.

4.4. 매각 조건 및 특이사항

일괄매각: 토지와 건물 전체를 일괄하여 매각합니다. (단, 냉동창고 제외)

농지취득자격증명: 목록 4번 토지(현황 기호 2번 토지의 부속 토지)에 대해 농지취득자격증명서 발급이 필수입니다. 미제출 시 매수보증금이 몰수될 수 있으니, 취득 가능 여부를 사전에 반드시 확인해야 합니다.

재매각 물건: 본건은 이전 경매에서 유찰되어 다시 매각되는 물건입니다.

5. 상권 분석

5.1. 주변 시설 및 잠재력

제천농산물도매시장 인근에 위치하여 농산물 유통 및 소비와 관련된 경제 활동이 활발할 수 있는 지역입니다. 또한, 단독주택, 농경지, 자연림 등이 혼재되어 있어, 전원생활 또는 주말주택과 같은 수요도 존재할 수 있습니다.

5.2. 용도 지역

도시지역, 자연녹지지역으로 지정되어 있어, 건폐율 및 용적률 등에 대한 제한이 있을 수 있으나, 주거 및 농업 관련 활동에는 적합합니다.

5.3. 현 시세 분석 (제한사항)

현재 제공된 정보만으로는 연립, 다세대, 빌라 등과 같은 특정 유형의 주거 시설에 대한 JSON 기반의 시세 분석이 어렵습니다. 따라서 주변 시세 동향에 대한 보다 상세한 분석을 위해서는 추가적인 자료 확보가 필요합니다.

6. 생활 정보

6.1. 편의 시설

제천농산물도매시장 이용이 편리하며, 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

6.2. 교통

차량 접근이 용이하며, 용두대로를 통한 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용도 가능합니다.

6.3. 건물 설비

주택으로서 전기, 위생, 급배수, 난방 설비가 갖추어져 있어 기본적인 주거 생활이 가능합니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 건축물 공부와의 중대한 차이

본건 건물은 공부상 2동으로 등재되어 있으나, 10평 규모의 목조 주택은 현재 소재 불명 상태입니다. 또한, 69.5㎡의 주택은 증축으로 인해 공부상 내용과 실제 건물의 현황이 크게 달라, 원형 파악 및 관리에 어려움이 예상됩니다.

7.2. 미등기/무허가 건물 존재 가능성

건물 제시외 면적이 200.50㎡(약 60.65평)에 달한다는 점은, 상당수의 건축물이 건축물대장이나 등기부등본에 등재되지 않았음을 시사합니다. 이러한 미등기 건물은 향후 철거 명령 대상이 되거나, 법적, 행정적 문제를 야기할 수 있는 중대한 위험 요소입니다.

7.3. 농지취득자격증명 필수 요건

토지 중 일부(기호 4)는 지목이 '전'으로, 취득을 위해서는 농지취득자격증명 발급이 필수입니다. 본건 취득 시 이 서류를 반드시 발급받아야 하며, 미발급 시 매수보증금 몰수 등 불이익이 따릅니다.

7.4. 맹지 및 도로 상황

일부 토지(기호 4)는 지적상 맹지이며, 인접 토지(기호 2)를 통해 사실상 진출입이 이루어지고 있습니다. 이는 토지 이용에 제약을 줄 수 있습니다.

7.5. 재매각 물건의 위험

본 건이 재매각 물건이라는 사실은, 이전 경매에서 유찰되었던 이유가 존재할 수 있음을 암시합니다. 거래 성사에 어려움이 있었던 요인을 심층적으로 분석해야 합니다.

7.6. 매각 제외 대상

냉동창고는 매각 대상에서 제외되므로, 낙찰자는 이를 소유하거나 이용할 수 없습니다.

8. 종합 의견

본 물건은 감정가는 존재하나, 실제 건물 현황과 공부상 기록 간의 매우 큰 차이, 소재 불명 건물, 다수의 미등기 건물 가능성, 그리고 농지취득 관련 필수 요건 등으로 인해 권리분석 및 현장 조사가 매우 중요하며 신중한 접근이 요구됩니다. 특히 10평 규모 주택의 부재와 69.5㎡ 건물의 증축으로 인한 공부와의 불일치는 상당한 위험 요소입니다. 200.50㎡의 제시외 건물은 법적, 행정적 문제를 야기할 수 있어 사전에 철저한 검토가 필요합니다. 농지취득자격증명 발급 가능 여부, 해당 토지의 실제 이용 현황, 그리고 증축/미등기 건물에 대한 명확한 해결 방안을 사전에 파악해야 합니다.

9. 투자 포인트

9.1. 토지 가치

770㎡의 도시지역, 자연녹지지역 내 토지는 기본적인 자산 가치를 보유하고 있습니다.

9.2. 주변 개발 잠재력

제천농산물도매시장 인근이라는 입지는 지역 개발 및 관련 산업과의 시너지 효과를 기대하게 합니다.

9.3. 권리상 유리한 점

등기부상 인수해야 할 특별한 부담(채권 총액, 보증금)은 없는 것으로 보입니다.

9.4. 개선 및 활용 가능성

건축 관련 문제 해결 및 토지 활용 계획 수립을 통해 잠재적 가치를 극대화할 수 있습니다.

10. 예상 입찰가

본건의 감정가는 326,172,000원입니다. 그러나 앞서 상세히 기술된 바와 같이, 건물 공부와의 큰 차이, 소재 불명 건물, 200.50㎡에 달하는 제시외 건물, 농지취득자격증명 필요 등 다수의 중대한 위험 요소를 내포하고 있습니다. 이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 본건의 예상 입찰가는 감정가 대비 상당한 할인율을 적용한 보수적인 접근이 필요합니다.

정확한 시세 분석을 위한 주변 부동산 JSON 자료가 부족하며, 건축 관련 하자 보수 및 법적 문제 해결에 소요될 비용, 그리고 낙찰자의 위험 감수 수준에 따라 입찰가는 크게 달라질 수 있습니다. 일반적으로 이러한 물건의 경우, 감정가의 70~85% 범위에서 입찰가를 고려할 수 있으나, 본건의 복합적인 위험성을 감안할 때, 실제 입찰가는 이보다 더 낮게 형성될 가능성도 배제할 수 없습니다. 따라서 철저한 현장 조사와 법률 검토를 바탕으로 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

※ 주변 혐오시설 검색 결과: 현재 공개된 정보를 바탕으로 제천시 신월동 1136-12번지 주변에 특정 혐오시설이 소재한다는 직접적인 정보는 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.