나이스옥션 법원경매 의정부 2024타경1197 [1] 경기도 양주시 백석읍 기산리 136-1 근린생활시설 경매

매각기일: 2026-01-08

물건 개요

나이스옥션 법원경매 의정부 2024타경1197 [1] 경기도 양주시 백석읍 기산리 136-1 근린생활시설 경매

물건 대표 이미지

의정부지방법원 경매4계 2024타경1197 | 소재지: 경기도 양주시 백석읍 기산리 136-1 | 감정가: 2,489,143,220원 | 최저가: 1,219,680,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 개요 및 특이사항 분석

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 의정부지방법원 2024타경1197 (1)

소재지: 경기도 양주시 백석읍 기산리 136-1

용도: 근린생활시설

경매구분: 부동산임의경매

감정가: 2,489,143,220원

매각대상: 토지/건물일괄매각

소유자/채무자: 망OOOOOOOOOOOOO

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 물건 및 면적 정보

토지면적: 2,714.00㎡ (약 821.09평)

토지 지분율: 271400 (매각 토지 면적 전체 지분으로 추정됨)

건물면적: 219.68㎡ (약 66.46평)

건물 지분율: 21967.999999999996 (매각 건물 면적 전체 지분으로 추정됨)

건물 제시외면적: 42.01㎡ (약 12.71평, *주의: 제시외 중 일부 매각 제외*)

1.3. 경매 특이사항

본 건은 법정지상권 성립 여지가 있는 물건이며, 유동화물건으로 진행됩니다. 일괄매각 조건이나, 제시외 건물 중 감정평가서상 제시외 건물(ㄱ,ㄴ)은 매각 대상에서 제외되므로 입찰 시 정확한 확인이 필요합니다. 소유자 및 채무자가 망인(사망자)이므로 상속관계 및 채무관계의 복잡성이 있을 수 있습니다.

2. 물건 상세 분석

2.1. 입지조건

본 건은 경기도 양주시 백석읍 기산리 소재 "기산저수지" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 펜션 등 숙박시설 및 근린생활시설, 일반주택, 임야 등이 혼재하는 지역입니다. 제반 주위환경 및 대중교통상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통상황은 차량 진입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 보통시 됩니다. 인접 도로상태는 서측으로 왕복 2차선의 포장도로와 접하고, 남측으로 노폭 약 4미터의 포장도로와 접하는 양호한 도로 접근성을 가집니다.

토지 형태 및 이용 상태는 인접지 대비 등고평탄한 사다리형 등으로, 현재는 상업용나지 및 건부지 등으로 이용 중입니다.

2.2. 권리분석

본 건의 가장 큰 리스크는 특이사항으로 기재된 "법정지상권"입니다. 이는 토지와 건물의 소유자가 다를 경우 건물 소유자가 토지를 이용할 수 있는 권리를 의미하며, 법정지상권이 성립되면 낙찰자가 토지 사용에 제약을 받거나 건물 소유자를 상대로 별도의 소송을 진행해야 할 수 있습니다. 권리관계에 대한 면밀한 분석이 필수적입니다.

또한, 일괄매각이지만 제시외 건물 중 일부(감정평가서상 제시외 건물(ㄱ,ㄴ))는 매각에서 제외되므로, 낙찰 후 건물 철거 문제가 발생할 수 있습니다. 매각에 포함되는 제시외 건물(42.01㎡)과 제외되는 제시외 건물의 정확한 범위를 확인해야 합니다.

소유자 및 채무자가 사망(망인) 상태이므로, 채무 승계 및 상속관계 확인이 권리관계의 안전성을 확보하는 데 중요합니다. 임대관계는 미상입니다.

2.3. 상권분석

본 건의 용도는 근린생활시설로, 위치적으로는 "기산저수지" 인근의 펜션 등 숙박시설과 혼재된 관광 및 주거 혼합 지역에 해당합니다. 주요 소비층은 주말 관광객이나 인근 주민일 것으로 예상됩니다.

토지 일부는 현황 "상업용 나지 등"으로 이용 중이며, 총 토지면적이 821평으로 매우 넓어 향후 상업시설 개발이나 대규모 숙박시설로의 활용 잠재력이 있습니다. 입지적 특성상 일반적인 도심 상권이라기보다는 근교의 휴양/숙박 연계 상권으로 보아야 합니다.

2.4. 생활정보

본 건은 계획관리지역 및 성장관리계획구역(주거형)에 속하며, 중로2류(폭 15m-20m)에 접하고 있어 건축 및 개발 행위에 비교적 유리한 조건을 갖추고 있습니다.

다만, 가축사육 제한구역(모든 축종 제한) 및 제한보호구역(위임지역 15M)에 해당되어 일부 개발 행위가 제한될 수 있으므로, 정확한 건축 가능 여부는 관할 관청에 문의해야 합니다. 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

2.5. 잠재적 리스크

최대 리스크: 법정지상권 성립 여부 및 그에 따른 토지 이용의 제약.

경계 문제: 제시외 건물 중 일부(ㄱ,ㄴ)가 매각 제외되어 낙찰 후 건물 소유자와의 법적 분쟁 및 철거 문제가 발생할 수 있습니다. 반드시 현장조사를 통해 매각 제외되는 건물의 위치와 크기를 확인해야 합니다.

현황과 공부의 차이: 일련번호(4) 토지는 공부상 지목이 "잡종지"이나 현황은 "상업용 나지 등"이므로, 향후 이용 목적에 따른 지목 변경 비용 및 절차를 고려해야 합니다.

임대 미상: 임대차 관계가 미상이므로, 명도(인도명령) 과정에서 예상치 못한 점유자를 만나거나 추가적인 명도 비용 및 시간이 소요될 수 있습니다.

2.6. 종합 의견

본 물건은 약 821평의 넓은 토지면적과 기산저수지 인근이라는 입지적 특성 덕분에 개발 잠재력이 높은 근린생활시설입니다. 그러나 "법정지상권"의 성립 가능성과 "제시외 건물 일부 매각 제외"라는 치명적인 권리적, 사실적 리스크를 안고 있습니다.

따라서 입찰자는 일반 물건보다 훨씬 높은 수준의 권리분석(법정지상권 성립 여부, 매각 제외되는 제시외 건물의 위치 및 건축물대장상 현황 등)을 완료하고, 예상되는 법적 비용과 시간을 감안하여 보수적으로 입찰가를 산정해야 합니다.

2.7. 투자 포인트

대형 토지 면적: 2,714.00㎡ (약 821.09평)의 광활한 면적은 신축 및 증축 시 사업 확장성이 뛰어납니다.

양호한 도로 접근성: 왕복 2차선 및 노폭 4미터 도로와 접하고 있어 차량 접근성이 우수합니다.

개발 잠재력: 계획관리지역 및 성장관리계획구역(주거형)에 위치하여 용도변경이나 개발에 비교적 유리하며, "기산저수지" 인근 숙박/휴양 연계 사업지로 적합합니다.

법원 정보

의정부지방법원 경매4계