나이스옥션 법원경매 의정부 2024타경81803 [1] 경기도 양주시 은현면 선암리 산60-2 임야 경매

매각기일: 2026-01-08

물건 개요

나이스옥션 법원경매 의정부 2024타경81803 [1] 경기도 양주시 은현면 선암리 산60-2 임야 경매

물건 대표 이미지

의정부지방법원 경매4계 2024타경81803 | 소재지: 경기도 양주시 은현면 선암리 산60-2 | 감정가: 318,459,000원 | 최저가: 156,045,000원 | 용도: 임야

1. 물건 개요 및 분석 요약

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 의정부지방법원 2024타경81803 (1)

소재지: 경기도 양주시 은현면 선암리 산60-2

용도: 임야 (토지일부지분매각)

토지면적: 16,761.00㎡ (약 5,070.05평)

감정가: 318,459,000 원

매각 대상: 토지일부지분매각

토지 지분율: 558,644.13

경매 구분: 부동산임의경매

특이사항: 공유자우선매수신고 있음

1.2. 주요 특징 및 분석 요약

본 물건은 경기도 양주시 은현면 선암리 소재의 대형 임야 일부 지분(16,761.00㎡, 약 5,070.05평 중 558,644.13 지분)을 매각하는 임의경매 사건입니다.

가장 큰 특징은 매각 대상이 전체 토지가 아닌 '일부 지분'이며, '지적도상 맹지'라는 점입니다. 또한 공유자 우선 매수 신고 가능성이 있어 낙찰의 불확실성이 높습니다.

공법상으로는 '계획관리지역' 및 '농림지역'이 혼재되어 있어 향후 개발 방향 설정에 신중한 접근이 필요하며, 각종 규제(가축사육제한구역, 통제보호구역, 임업용산지 등)가 다수 존재합니다.

투자 관점에서는 지분 매각, 맹지, 공유자 우선 매수권 행사 등 여러 난제를 해결할 수 있는 전문적인 컨설팅이 요구됩니다.

2. 입지조건 및 환경 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 양주시 은현면 선암리 "은현초등학교" 남측 근거리에 위치하며, 주변은 단독주택, 공장, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

토지 자체는 북동하향 완경사의 부정형 토지이며 현재는 자연림 상태입니다.

2.2. 교통 및 접근성

본건까지 차량 출입은 가능하나, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 제반 대중교통 사정은 보통시됩니다.

핵심적인 문제는 본건이 지적도상 맹지(도로에 접하지 않은 토지)라는 점이며, 향후 개발 또는 이용을 위해서는 인접 토지 소유자와의 도로 사용에 대한 협의(주위토지통행권 분쟁 소지)가 필수적입니다.

2.3. 토지 현황 및 공법상 제한

본건은 임야로서 계획관리지역, 농림지역이 혼재되어 있습니다. 계획관리지역은 개발 가능성이 비교적 높은 지역이지만, 농림지역 및 임업용산지, 준보전산지 등이 포함되어 있어 개발 인허가가 복잡하고 까다로울 수 있습니다.

특히 가축사육제한구역(모든 축종 제한 및 일부 축종 제한 중복), 통제보호구역, 토석채취제한지역 등 다수의 규제가 중첩되어 있어 토지의 이용 가치에 제약을 가하고 있습니다.

2.4. 생활정보 및 주변 환경 특이사항

본건 소재지인 양주시는 최근 양주역세권 개발사업(2023년 준공 예정), 경기양주 테크노밸리 조성사업(2024년 완공 예정), 은남일반산업단지 조성사업(2023년 준공 예정) 등 대규모 개발 호재가 다수 존재합니다.

특히 은현면의 경우 봉암리 일대에 정주여건 개선사업이 추진되는 등 지역 발전을 위한 노력이 계속되고 있습니다.

다만, 본건 토지 인근의 직접적인 혐오시설 검색 결과는 명확히 확인되지 않았으나, 주변이 공장 및 임야 등이 혼재된 지역이므로 현장 방문을 통한 정확한 환경 조사가 필요합니다.

3. 권리분석 및 법률적 검토

3.1. 매각 물건 및 경매 구분

본건은 '토지일부지분매각' 사건입니다. 지분 매각의 경우 낙찰 후 다른 공유자들과의 협의가 필수적이며, 협의가 불가능할 경우 공유물 분할 청구 소송 등을 통해 해결해야 하는 법적 절차가 수반됩니다.

3.2. 권리 분석 결과

소유자: 파OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

채무자: 우OOOOOOOO

채권자: 중OOOOO

본건은 부동산임의경매 사건으로, 등기부상 권리 관계는 소멸 가능성이 높지만, 지분 매각의 특성상 낙찰자가 인수할 권리는 없더라도 토지 이용에 대한 권리 관계(공유 관계)는 그대로 남게 됩니다.

3.3. 특이사항 및 주의사항

1) 공유자우선매수신고: 다른 공유자가 경매 기일에 우선 매수 신고를 할 경우 낙찰이 불가능해집니다. 다만, 공유자 우선 매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있으며, 보증금 미납으로 매수 신고가 실효되는 경우 다음 기일에는 우선매수청구권을 행사할 수 없다는 점은 참고해야 합니다.

2) 지분 매각: 가장 큰 법적 리스크입니다. 공유자 간 이해관계가 상충할 경우 장기간의 법적 분쟁(공유물 분할 소송) 및 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

3) 임대차 관계: 임대 관계는 현장 조사 시 이해관계인의 부재 등으로 별도 서류가 구비되지 않았으므로, 경매 진행 시 반드시 재확인이 필요합니다.

4. 상권 분석 및 잠재적 가치

4.1. 주변 환경 및 잠재적 가치

본건은 상업용 토지가 아닌 임야 지분으로서 상권 분석은 의미가 없으며, 대신 개발 잠재력 분석이 중요합니다.

본건 토지의 일부가 '계획관리지역'에 속해 있어 규제가 많은 임야 중에서는 비교적 개발 여지가 있다는 점이 잠재적 가치입니다.

양주시 전반의 광역 교통망 확충(GTX-C, 지하철 7호선 연장 등) 및 산업단지 조성 호재는 장기적으로 본건 인근 지역의 지가 상승 압력으로 작용할 가능성이 있습니다.

5. 잠재적 리스크 및 주의사항

5.1. 법률적 리스크

1) 공유자 분쟁 리스크: 지분 매각의 본질적 리스크로, 공유물 분할 청구 소송을 통한 현금화까지 상당한 시일과 비용이 소요될 수 있습니다.

2) 공유자 우선 매수 리스크: 입찰 당일 공유자의 우선 매수권 행사로 인해 낙찰에 실패할 가능성이 높습니다.

3) 맹지 리스크: 지적도상 맹지이므로 건축 행위 등 토지 이용을 위해서는 반드시 인접 토지 소유자로부터의 통행로 확보(도로 사용 승낙)가 필요하며, 이는 상당한 협상력과 비용을 요구할 수 있습니다.

5.2. 개발/이용 리스크

1) 다중 규제: 계획관리지역임에도 불구하고 통제보호구역, 임업용산지, 각종 가축사육제한구역 등 다수의 규제가 중첩되어 있어 희망하는 개발 행위가 사실상 불가능할 수도 있습니다.

2) 지분율 불명확성: 토지 지분율이 558,644.13으로 명시되어 있어 일반적인 분수 또는 비율로 해석하기 어려워 정확한 매각 대상 범위를 파악하는 데 혼선이 있을 수 있습니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 물건은 감정가 3억 원대의 대형 임야 지분 물건으로, 토지의 잠재적인 가치는 높으나 '지분 매각', '맹지', '공유자우선매수신고'라는 3대 법적 리스크를 모두 안고 있습니다.

따라서 일반 투자자가 쉽게 접근하기 어려우며, 특히 공유물 분할 소송 및 맹지 해소에 대한 경험과 자본을 갖춘 전문적인 투자자 또는 컨설턴트의 도움 없이는 성공적인 투자를 기대하기 어렵습니다. 저가에 낙찰받아 장기적인 공유자 합의 또는 소송을 통해 맹지를 해소하고 규제에 맞는 개발을 모색할 수 있는 공격적인 투자 전략이 필요합니다.

6.2. 투자 포인트

1) 계획관리지역 포함: 전체 면적 대비 계획관리지역이 포함되어 있어 장기적으로는 농림지역 대비 높은 개발 가치를 가질 수 있습니다.

2) 양주시 개발 호재 수혜: 양주시 전반의 대규모 개발 사업은 은현면 일대에도 간접적인 지가 상승 요인으로 작용할 수 있습니다.

3) 지분 투자의 고수익 가능성: 높은 리스크(분쟁, 맹지 등)를 해결할 능력이 있다면, 낮은 가격에 낙찰받아 공유물 분할 협의 또는 매도를 통해 고수익을 창출할 수 있는 여지는 존재합니다.

법원 정보

의정부지방법원 경매4계