나이스옥션 법원경매 의정부 2024타경76061 [1] 경기도 의정부시 용현동 487-2 전 경매

매각기일: 2026-01-08

물건 개요

나이스옥션 법원경매 의정부 2024타경76061 [1] 경기도 의정부시 용현동 487-2 전 경매

물건 대표 이미지

의정부지방법원 경매4계 2024타경76061 | 소재지: 경기도 의정부시 용현동 487-2 | 감정가: 14,832,000원 | 최저가: 7,267,000원 | 용도: 전

1. 물건 개요 및 분석 보고서 (의정부시 용현동 토지 지분)

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 의정부지방법원 2024타경76061 (1)

경매구분: 부동산강제경매

소재지: 경기도 의정부시 용현동 487-2 (전)

감정가: 14,832,000원

1.2. 물건 상세 내역

매각대상: 토지일부지분매각

용도: 전 (농경지)

토지면적: 73.00㎡ (약 22.08평)

건물면적: 0.00㎡

토지 지분율: 3708.4000000000005 (제시된 지분율 표기는 특이함으로, 실제 전체 면적 대비 지분율은 별도 확인이 필요함)

1.3. 입지 조건 및 환경 분석

위치 및 주위환경: 본건은 경기도 의정부시 용현동 소재 솔뫼초·중등학교 남서측 인근에 위치합니다. 인근은 대단위 아파트단지, 농경지, 국도변 상업시설 등이 혼재된 지역으로, 제반 주위여건은 보통 수준입니다.

교통상황: 본건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 위치하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

형태 및 이용상태: 북측 하향 완경사 지대의 평탄하게 조성된 부정형의 토지이며, 현재 농경지(전)로 이용 중입니다.

인접 도로상태: 지적상 맹지입니다. (건축행위 등 개발행위에 심각한 제약 요인)

토지이용계획 및 제한상태: 자연녹지지역, 개발제한구역, 제한보호구역(2023-03-23)(위탁지역16M), 과밀억제권역입니다. 개발제한구역 등으로 묶여 있어 토지 이용에 제한이 매우 큽니다.

1.4. 권리 분석 (Legal Analysis)

경매 구분: 부동산강제경매로, 소유자 김OO에게 채권자 한OOOOOOO가 신청한 사건입니다.

매각 방식: 토지 지분 매각 물건으로, 낙찰 후 기존 공유자와의 관계 설정이 필수적입니다.

법적 특이사항:

1. 공유자우선매수신고가 가능하나, 공유자의 우선매수신청권 행사는 1회에 한하여 허용됩니다.

2. 농지취득자격증명(농취증)을 반드시 제출해야 합니다. 미제출 시 매수보증금은 반환되지 않습니다.

1.5. 상권 및 생활정보 분석

주변 상권: 국도변 상업시설이 인근에 혼재되어 있으나, 본건 토지는 농경지이며 개발제한구역으로 묶여 있어 상업적 활용은 현재로서는 불가능합니다.

주변 생활정보: 대단위 아파트단지와 학교가 인근에 있어 기본적인 생활 편의시설 및 교육시설 접근성은 양호할 것으로 예상됩니다.

혐오시설 검토: 제공된 정보만으로는 인근 혐오시설 유무를 확인할 수 없으며, 반드시 현장 조사 및 추가적인 지도 검색이 필요합니다.

1.6. 잠재적 리스크 검토

1. 지분매각 리스크: 토지 전체가 아닌 지분만 취득하므로, 향후 이용 및 처분을 위해서는 기존 공유자와의 협의(매도/매수) 또는 공유물분할청구소송이 불가피합니다.

2. 맹지 리스크: 지적상 도로에 접하지 않은 맹지이므로, 개발행위(건축 등)가 사실상 불가능합니다.

3. 농취증 미제출 리스크: 농지 취득이 불가하여 농취증을 제출하지 못할 경우, 입찰 보증금을 몰수당합니다. 취득 전 농취증 발급 가능 여부를 관할 지자체에 반드시 확인해야 합니다.

4. 개발 제한 리스크: 개발제한구역(GB)으로 지정되어 있어 사실상 개발이 불가능하며, 장기간 현 상태(농경지)를 유지해야 할 가능성이 높습니다.

5. 농작물 문제: 토지 지상에 권원 미상의 농작물이 식재되어 있어, 낙찰 후 경작자 혹은 점유자와의 법적 분쟁 및 명도 문제가 발생할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견 및 투자 포인트

종합 의견:

본 물건은 감정가 1천만 원대의 소액 토지 지분 물건이나, 지분매각, 맹지, 개발제한구역, 농취증 필수 등 복합적인 제약 요인을 안고 있는 고난이도 투자 물건입니다. 개발 목적의 실수요보다는 장기적인 관점에서 미래의 개발제한 해제 또는 공익 수용에 따른 보상(출구전략)을 기대하는 투자 성격이 강합니다.

투자 포인트:

1. 소액 투자 가능: 낮은 감정가로 개발제한구역 내 자연녹지지역 토지 지분을 취득할 기회입니다.

2. 공유자 협상력: 지분 매각의 특성상, 최저가 대비 충분히 낮은 가격으로 낙찰받을 경우, 기존 공유자에게 지분을 매각하거나 공유자의 지분을 매수하여 전체 소유권을 확보하는 협상 우위를 가질 수 있습니다.

3. 장기적 관점의 기대: 의정부시 인근의 개발 계획이나 국토계획 변화에 따른 개발제한 해제 가능성을 보고 장기간 보유하는 전략을 고려할 수 있습니다.

법원 정보

의정부지방법원 경매4계