나이스옥션 법원경매 의정부 2024타경82981 [1] 경기도 양주시 남면 매곡리 62-7 위험물저장 및 처리시설 경매

매각기일: 2026-01-08

물건 개요

나이스옥션 법원경매 의정부 2024타경82981 [1] 경기도 양주시 남면 매곡리 62-7 위험물저장 및 처리시설 경매

물건 대표 이미지

의정부지방법원 경매4계 2024타경82981 | 소재지: 경기도 양주시 남면 매곡리 62-7 | 감정가: 1,310,280,500원 | 최저가: 642,037,000원 | 용도: 위험물저장 및 처리시설

1. 물건 개요

1.1. 기본 정보

사건번호: 의정부지방법원 2024타경82981 (1)

소재지: 경기도 양주시 남면 매곡리 62-7 외 (일괄매각)

용도: 위험물저장 및 처리시설 (현황: 주유소, 주택, 전)

경매구분: 부동산임의경매

감정가: 1,310,280,500원

1.2. 면적 및 구조

토지면적: 2565.00㎡ (약 775.91평)

건물면적 (주용도): 296.00㎡ (약 89.57평)

제시외 건물면적: 113.80㎡ (약 34.42평)

총 건물 연면적: 409.80㎡ (약 124.09평)

건물구조: 철근콘크리트조 (철근)콘크리트(스라브)지붕 2층 건물 외 (일부 경량철골구조)

1.3. 매각 대상 및 특이사항

매각 대상: 토지/건물 일괄매각, 제시외 건물 및 기계기구 일부 포함

특이사항: 농지취득자격증명 요구, 법정지상권 성립 가능성

2. 입지조건 및 교통

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 양주시 남면 매곡리 "신한삼거리" 북서측 인근에 위치함.

주위는 단독주택, 근린생활시설 및 농경지 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됨.

2.2. 교통 상황 및 도로 조건

인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 여건은 무난시 됨.

토지 기호(1,3) 모두 북동측으로 왕복 4차선의 포장도로에 접하고 있어 차량 접근성 및 가시성은 양호함.

3. 권리분석

3.1. 경매의 종류 및 채권 관계

경매구분은 부동산임의경매이며, 채권자는 남OOOOOOO임.

소유자는 송OO으로 확인되나, 채무자는 공란임.

3.2. 매각 대상 및 조건

일괄매각 조건으로, 주 건물 외 제시외 건물 (총 113.80㎡, 캐노피, 창고 등) 및 별지 기계기구(공작물) 감정평가명세표에 기재된 기계·기구가 포함됨. 단, 소재불명 5식의 제시외 기계기구 및 타인 소유로 확인된 제시외 기계기구 기호(c,d)는 매각에서 제외됨을 유의해야 함.

3.3. 법정지상권 및 공부/현황 불일치 리스크

특이사항으로 '법정지상권'이 기재되어 있어, 토지와 건물의 소유자가 다를 경우 등에 대한 면밀한 권리분석이 요구됨.

건물 기호(2-가)는 공부상 구조와 현황 구조가 다르고, 기호(2-나) 건물 2층은 공부상 용도(위험물처리저장 및 처리시설)와 현황 용도(주택)가 불일치함. 이는 낙찰 후 원상복구 또는 양성화의 문제가 발생할 수 있는 잠재적 리스크임.

4. 상권분석 및 이용현황

4.1. 토지 이용 현황

기호(1) 토지 (부정형, 등고평탄)는 현재 상업용(주유소) 건부지로 이용 중임.

기호(3) 토지 (부정형, 등고평탄)는 공부상 창고시설 건축허가를 득한 것으로 조사되나, 현황은 '전'(농경지)으로 이용 중임. 정확한 인허가 사항 확인이 필요함.

4.2. 건물 이용 현황

기호(2-가): 주유소 캐노피로 이용 중 (위험물저장 및 처리시설의 일부)

기호(2-나): 1층은 사무실 등으로, 2층은 주택으로 이용 중 (주유소 관리 및 주거 복합 용도)

4.3. 토지이용계획 및 제한 상태

기호(1, 3) 토지 모두 자연녹지지역 및 성장관리계획구역(상업형)에 해당하여 개발 가능성은 있으나 제한적임.

가축사육제한구역(모든 축종 제한), 비행안전구역, 제한보호구역, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역 (기호 1만 해당) 등 각종 군사 및 환경 관련 규제가 존재함.

5. 생활정보

5.1. 주거 및 주변 환경

기호(2-나) 건물의 2층이 현황상 '주택'으로 이용 중인 점을 고려할 때, 주거 기능이 복합된 시설임.

주위는 단독주택, 근린생활시설, 농경지가 혼재되어 있어 도시 외곽의 보통 수준의 주거 및 생활 환경을 제공함.

5.2. 교통 편의성

왕복 4차선 도로에 접하고 노선버스 정류장이 인근에 있어 자가용 및 대중교통 이용에 큰 불편은 없을 것으로 보이나, 도심과의 접근성은 고려해야 함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지취득자격증명 요구 (농취증)

목록 3 토지는 현황 '전'(농지)으로 이용 중이며, 매각결정기일까지 '농지취득자격증명원'을 제출해야 함. 미제출 시 보증금은 반환되지 않으므로, 낙찰자는 농지 취득 가능 여부를 사전에 철저히 확인해야 함.

6.2. 법정지상권 및 제시외 건물/기계기구 처리

법정지상권 성립 여부 검토는 필수적이며, 성립 시 토지 사용에 제약이 발생할 수 있음.

제시외 건물 및 기계기구의 가치와 효용성을 판단해야 하며, 목록 1의 1-4 제시외 기계기구(소재불명 5식 제외) 포함 여부 및 목록 3 토지의 인허가 사항 확인이 필요함.

6.3. 환경 및 소음 관련 리스크

본건은 위험물저장 및 처리시설(주유소)로서 환경 및 안전 관련 규제를 준수해야 하는 리스크가 상존함.

기호(1) 토지는 군용비행장 소음대책구역 제3종구역에 해당하여 소음 문제가 있을 수 있음.

6.4. 혐오시설

본건 소재지(경기도 양주시 남면 매곡리 62-7)를 기준으로 특정된 대형 혐오시설은 검색되지 않았으나, 주변에 단독주택과 근린생활시설, 농경지가 혼재되어 있는 지역 특성상 개별 공장이나 소규모 산업 시설의 존재 가능성이 있으므로 현장 조사 시 확인이 필요함. 또한 본 물건 자체가 위험물저장 및 처리시설이므로 이 점을 리스크로 고려해야 함.

7. 종합 의견

본건은 왕복 4차선 도로에 접한 주유소(위험물저장 및 처리시설) 및 주거 복합 시설로서, 양호한 접근성과 가시성을 확보하고 있음.

감정가가 13억 원대에 형성되어 있으나, 토지의 일부(목록 3)가 농지취득자격증명을 요구하고, 법정지상권 성립 여지 및 공부와 현황의 불일치 문제가 있어 낙찰 전 철저한 권리 및 현황 분석이 요구됨.

현황상 주유소로 영업 중인 상업용 부동산의 가치와 함께 주거 기능까지 복합된 점이 장점이나, 각종 개발 제한 구역(자연녹지, 군사시설 보호구역 등)에 위치하여 개발 여력은 제한적임.

8. 투자 포인트

최고의 입지: 왕복 4차선 도로에 직접 접하고 인근에 신한삼거리가 있어 차량 통행량이 꾸준할 것으로 예상되며, 주유소 등 상업시설로서의 가시성과 접근성이 매우 우수함.

현금 흐름: 위험물저장 및 처리시설(주유소)로 영업 중이므로, 인수 후 즉시 임대 또는 직접 운영을 통한 현금 흐름 창출이 가능함. (임대관계는 미상이나, 주유소 시설 가동 여부 확인 필수)

복합 용도: 주유소(상업)와 주택(주거)의 복합 용도로서, 다양한 활용 가능성을 보유하고 있음.

저가 매수 기회: 법정지상권, 농취증, 공부/현황 불일치 등의 권리적 리스크가 있어 일반 경쟁 매물 대비 낮은 가격에 낙찰될 가능성이 존재함. 권리분석 능력이 있는 투자자에게는 기회임.

법원 정보

의정부지방법원 경매4계