나이스옥션 법원경매 의정부 2024타경82806 [1] 경기도 동두천시 지행동 99-3 임야 경매

매각기일: 2026-01-08

물건 개요

나이스옥션 법원경매 의정부 2024타경82806 [1] 경기도 동두천시 지행동 99-3 임야 경매

물건 대표 이미지

의정부지방법원 경매4계 2024타경82806 | 소재지: 경기도 동두천시 지행동 99-3 | 감정가: 4,423,986,000원 | 최저가: 2,167,753,000원 | 용도: 임야

1. 물건 개요 및 현황

1.1. 기본 정보

사건번호: 의정부지방법원 2024타경82806 (1)

소재지: 경기도 동두천시 지행동 99-3 외 (일괄매각)

용도: 임야 (현황: 전, 잡종지, 자연림 등 혼재)

감정가: 4,423,986,000원

토지면적: 45,033.00 제곱미터 (약 13,622.78 평)

매각대상: 토지매각 (건물 제시외 물건은 평가 외)

경매구분: 부동산임의경매

1.2. 현황 및 특이사항

본 건은 동두천시 지행동 소재 지행2어린이공원 동측 인근에 위치하며, 단독주택, 농경지, 자연림 등이 혼재된 지역의 토지 6필지(기호 1~6)를 일괄 매각하는 건입니다.

특이사항으로 기호 1, 2, 3 토지는 현황상 농지(전)로 이용되는 부분이 포함되어 있어 매각결정기일까지 '농지취득자격증명원'을 반드시 제출해야 합니다. 미제출 시 보증금은 반환되지 않으니 주의해야 합니다.

2. 입지조건 및 환경분석

2.1. 입지조건 및 주위환경

본 건은 주변에 단독주택, 농경지, 자연림 등이 혼재되어 있는 지역에 소재하여 제반 입지여건은 대체로 무난합니다. 차량 접근이 가능하며, 인근 버스정류장 이용도 보통 수준입니다.

2.2. 토지의 형태 및 이용상태

기호 1, 2, 3은 현황 '전 및 잡종지' 또는 '전 및 자연림'으로 이용 중이며, 대체로 평탄하거나 완경사지입니다. 기호 4, 5, 6은 '자연림'으로 이용 중이며 완경사지입니다.

2.3. 도로 접근성 및 맹지 여부

기호 1은 남측 및 동측으로 노폭 약 2-3 미터 내외의 현황도로에 접하고 있습니다. 기호 4는 남측으로 노폭 약 2-3 미터 내외의 도로에 접하고 있습니다.

반면, 기호 2, 3, 5, 6은 지적상 도로에 직접 접하지 않은 맹지이므로 향후 개발 시 도로 확보가 필요한 잠재적 리스크를 안고 있습니다.

3. 토지이용계획 및 제한사항

3.1. 토지이용계획

본 건 토지 전체는 '도시지역', '자연녹지지역'에 속합니다. 자연녹지지역은 도시의 녹지공간 확보와 도시 확산의 방지를 위해 보전할 필요가 있는 지역으로, 제한적인 개발행위만 허용됩니다.

3.2. 공법상 제한

기호 1, 4는 대로3류(폭 25m-30m)에 접하거나 저촉되는 부분이 있어 광역 교통계획과 연계된 잠재적 개발 요소가 있습니다. 기호 1은 추가로 소로3류(폭 8m 미만)에 저촉됩니다.

전 필지는 '가축사육제한구역(일부제한구역)' 및 '배출시설설치제한지역', '성장관리권역'으로 지정되어 있어 개발 및 건축에 있어 공법상 제약을 받습니다.

4. 권리분석 및 주의사항

4.1. 경매 권리 관계

본 건은 부동산임의경매 사건이며, 채권자 동OOOOOOOO의 신청에 의해 진행되고 있습니다. 소유자, 채무자, 채권자가 모두 다르게 기재되어 있어 복잡한 이해관계가 얽혀있을 가능성이 있습니다.

4.2. 농지취득자격증명원 (농취증)

가장 중요한 주의사항은 농지법상 농지에 해당하는 토지(기호 1, 2, 3 일부)가 포함되어 있어, 낙찰자는 매각결정기일까지 반드시 관할 관청으로부터 '농지취득자격증명원'을 발급받아 제출해야 합니다. 이를 기한 내에 미제출할 경우 매수 보증금은 반환되지 않습니다.

4.3. 제시외 물건

기호 1, 2 토지 위에 소재하는 컨테이너는 구조 및 이용 가능성 등을 감안하여 평가에서 제외되었습니다 (평가외 물건). 낙찰자가 소유권을 취득하지 못하므로 별도의 처리(철거 등)가 필요할 수 있습니다.

5. 상권분석 및 생활정보

5.1. 상권분석

본 건은 임야, 전, 자연림 등이 혼재된 대형 토지로, 직접적인 상업적 가치(상권) 분석보다는 장기적인 개발 또는 보존적 관점에서의 가치 분석이 필요합니다. 지행2어린이공원 인근의 주택가와 인접하고 있어 장기적으로는 주거 관련 시설 부지로서의 개발 가능성을 염두에 둘 수 있습니다.

5.2. 생활정보 및 혐오시설

주변은 단독주택과 자연림이 혼재된 지역으로, 주거 생활에 필요한 기본 편의시설은 인근 주거 밀집 지역(지행동)을 이용해야 합니다.

주변 시설 확인 결과, 본 건이 위치한 자연녹지지역은 기본적으로 쾌적한 환경이나, 기존 공법상 제한사항에 '가축사육제한구역'이 포함되어 있음을 인지해야 합니다. 검색된 정보 외에 직접적으로 확인된 대규모 혐오시설은 없으나, 입찰 전 현장 답사를 통해 주변 환경 및 지형을 명확히 확인하는 것이 중요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지취득자격증명 미제출 리스크

가장 치명적인 리스크로, 제출 기한을 넘길 경우 보증금 몰수의 위험이 있습니다.

6.2. 맹지(기호 2, 3, 5, 6) 리스크

전체 6필지 중 4필지가 맹지이므로, 개발을 위해서는 인접 토지 소유자와의 협의를 통한 도로 개설 또는 통행권 확보가 필수적입니다. 이 과정에서 시간과 비용이 발생할 수 있습니다.

6.3. 공법상 제한 (자연녹지지역)

자연녹지지역은 개발 가능성이 있으나, 건폐율, 용적률, 건축물의 종류 등에 있어 규제가 엄격하여 투자 수익성을 면밀히 검토해야 합니다.

7. 투자 포인트 및 종합 의견

7.1. 투자 포인트

최고의 입지: 동두천시 지행동 내 주택가와 인접한 자연녹지지역에 위치하며, 공원 인근의 쾌적한 입지 환경을 갖추고 있습니다.

대형 필지: 총 면적 45,033.00 제곱미터 (약 13,622.78 평)의 매우 희소성 있는 대형 토지를 확보할 기회입니다. 규모의 경제를 통한 사업 개발에 유리합니다.

도로 연접 필지 포함: 기호 1, 4는 현황도로 및 도시계획시설(대로3류, 소로3류)에 접하거나 저촉되어 있어, 맹지인 다른 필지 개발 시 진입로 확보를 위한 전략적 접근이 가능합니다.

7.2. 종합 의견

본 건은 경기도 동두천시 지행동에 위치한 약 1.3만 평의 대규모 자연녹지지역 토지를 저렴하게 확보할 수 있는 기회입니다. 단기적인 시세차익보다는 장기적인 안목으로 대규모 개발 사업(전원주택단지, 요양 시설 등 자연친화적 시설)을 계획하는 실수요자나 투자자에게 적합합니다.

특히, 토지 전체가 자연녹지지역으로 보존 가치와 잠재적 개발 가치를 동시에 가지고 있으나, 맹지 필지 처리 방안, 엄격한 공법상 제한, 그리고 농지취득자격증명원 발급 문제를 철저히 해결할 수 있는 전문적인 컨설팅이 필수적으로 요구됩니다. 리스크를 정확히 인지하고 접근해야 성공적인 투자가 가능할 것입니다.

법원 정보

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