나이스옥션 법원경매 의정부 2024타경83359 [1] 강원특별자치도 철원군 동송읍 상노리 509 전 경매

매각기일: 2026-01-08

물건 개요

나이스옥션 법원경매 의정부 2024타경83359 [1] 강원특별자치도 철원군 동송읍 상노리 509 전 경매

물건 대표 이미지

의정부지방법원 경매4계 2024타경83359 | 소재지: 강원특별자치도 철원군 동송읍 상노리 509 | 감정가: 35,726,810원 | 최저가: 17,506,000원 | 용도: 전

1. 물건 보고서 개요

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 의정부지방법원 2024타경83359 (1)

소재지: 강원특별자치도 철원군 동송읍 상노리 509

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지일부지분매각

채권자: 한OOOOOOO

소유자: 이OO

감정가: 35,726,810원

1.2. 물건 개요

용도: 전 (현황 일부 주택 등 건부지)

토지면적: 6,026.00㎡ (약 1,822.87평)

토지 지분율: 지분매각 (80326.58)

건물면적: 0.00㎡ (단, 제시외 건물 35.89㎡는 매각 제외)

특이사항: 농지취득자격증명 필수, 지분매각, 법정지상권 문제 발생 가능성, 제시외 건물 매각 제외

2. 입지조건 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 강원특별자치도 철원군 동송읍 상노리 소재 "상노2리 마을회관" 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 주택, 축사, 농지 등이 혼재하는 전형적인 농촌 지대입니다.

2.2. 교통 및 접근성

본건까지 소형 차량 및 농기계 접근은 가능하나, 버스정류장과의 거리 및 노선수를 고려할 때 대중교통 상황은 다소 불편한 편입니다. 지적도상으로는 맹지(도로에 접하지 않은 토지)이나, 감정평가서상 인접 토지를 통하여 차량 진출입이 가능한 것으로 확인되었습니다.

2.3. 토지 이용 및 제한 상태

토지는 부정형 또는 사다리형으로, 현황은 농지(전) 및 제시외 건물 부지(주택 등 건부지), 그리고 제시외 분묘(납골묘) 부지로 이용 중입니다.

이용 계획은 계획관리지역으로 비교적 용도 활용성이 높으나, 가축사육제한구역(일부 제한), 제한보호구역(전방지역: 25km)에 해당하여 군사 및 환경 관련 규제를 받고 있습니다. 특히 기호 1은 젖소, 말, 돼지, 닭 등 일부 가축 사육 제한 구역에 포함되어 있어 이 부분은 활용 계획 시 면밀한 검토가 필요합니다.

3. 생활정보 및 상권분석

3.1. 생활정보

본건은 농촌 지역에 위치하므로 도시에서 기대하는 편리한 생활 인프라(대형마트, 병원, 학군 등)는 기대하기 어렵습니다. 기본적인 편의 시설은 동송읍 소재지까지 이동해야 이용 가능할 것으로 판단됩니다.

3.2. 상권분석

주택과 농지, 축사가 혼재된 농촌 지대이므로 별도의 상업 시설이 형성되어 있지 않습니다. 따라서 상업용 개발보다는 농업용 또는 전원생활을 위한 주거용 (개발 제한 범위 내) 토지로의 가치를 분석해야 합니다.

3.3. 혐오시설 분석

감정평가서상 주위에 '축사'가 혼재한다고 명시되어 있고, 토지 지상에는 '제시외분묘(납골묘)'가 소재합니다. 또한, '제한보호구역(전방지역: 25km)'에 위치한다는 점은 군사 시설 및 규제 관련 민감도를 높이는 잠재적 혐오 요소 또는 제한 요소로 작용할 수 있습니다.

4. 권리분석

4.1. 매각 방식 및 지분 인수 리스크

본건은 토지 일부 지분 매각(지분매각)입니다. 낙찰자는 기존 소유자들과 토지에 대한 공유 관계를 형성하게 되며, 토지의 사용, 수익, 처분 등에 있어 공유자 전원의 동의가 필요하므로 향후 공유물 분할 청구 소송 등 복잡하고 장기간의 법적 절차 및 비용이 발생할 수 있습니다. 이는 지분 경매의 가장 큰 리스크입니다.

4.2. 농지취득자격증명원 (농취증)

토지의 지목이 '전'이므로 매각 결정 기일(낙찰일로부터 약 7일)까지 농지취득자격증명원을 법원에 제출해야 합니다. 미제출 시 보증금은 반환되지 않습니다. 현황 일부가 주택 등 건부지로 이용 중이라 하더라도 지목상 농지이므로 농취증이 필수이며, 농업경영계획서 등을 통해 심사를 통과해야 합니다.

4.3. 제시외 건물 및 법정지상권 문제

제시외 건물(주택 및 창고 등 35.89㎡)은 매각 대상에서 **제외**되었습니다. 해당 건물은 기호 2 토지 위에 현황 소재하며, 등기부등본상 소유자와 토지 소유자가 다르거나, 토지 지분 매각이므로 법정지상권이 성립할 가능성이 매우 높습니다. 만약 법정지상권이 성립한다면, 낙찰받은 지분 소유자는 건물 소유자를 상대로 건물 철거를 요구하기 어려우며, 지료(토지 사용료) 청구만 가능합니다. 지료 청구는 별도의 법적 절차를 거쳐야 합니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 공유 관계 해결의 난이도

토지 소유자가 다수인 상태에서 지분만을 매수하므로, 공유물 분할을 위한 협의 및 소송 과정에서 시간과 비용이 소모될 수 있습니다. 또한, 기존 공유자(들)이 지분을 매수할 의지가 있다면 낙찰 후 매매 협상을 통한 출구 전략을 모색할 수 있으나, 반대로 장기 분쟁으로 이어질 수도 있습니다.

5.2. 농지취득자격증명의 불확실성

농취증 미제출 시 보증금 몰수라는 직접적인 리스크가 있습니다. 현황상 주택 등 건부지로 이용되는 부분이 있지만, 지목이 '전'이므로 농지법에 따른 취득 요건을 충족해야 합니다.

5.3. 현황 맹지 탈출의 불확실성

지적도상 맹지이며 인접 토지를 통하여 차량 진출입이 가능하다고는 하나, 이는 사적인 통로이거나 현황 도로일 가능성이 높습니다. 향후 해당 토지 소유자가 통행을 막을 경우 진입로 확보를 위한 별도의 법적 조치(주위토지통행권 확인 소송 등)가 필요할 수 있습니다.

5.4. 분묘기지권 문제

기호 1 토지 지상에 제시외 분묘(납골묘)가 소재합니다. 해당 분묘가 오랜 기간 존재했다면 분묘기지권이 성립할 수 있으며, 이 경우 분묘의 이장을 요구하기 어려울 수 있습니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본건은 감정가가 비교적 저렴한 대면적 토지(6,026.00㎡)의 지분 매각 물건으로, 낮은 가격으로 토지에 진입할 수 있다는 장점이 있습니다. 그러나 지분 매각, 농취증 의무, 법정지상권 문제, 제시외 건물 및 분묘 문제, 그리고 맹지 탈출 문제 등 고도의 권리 분석과 복잡한 법적 절차(공유물 분할 소송, 지료 청구 소송 등)를 수반하는 **고위험-고수익**형 투자 물건입니다. 따라서 농지법과 민사집행법에 대한 깊은 이해와 법률 전문가의 도움이 필수적입니다.

6.2. 투자 포인트

최고의 입지: 계획관리지역 토지로서 용도 활용도가 높다는 기본적 장점. 대면적(약 1,822.87평) 토지 일부를 저렴하게 선점할 기회.

권리 해결을 통한 수익: 복잡한 지분 및 법정지상권 문제를 해결(공유 지분 매수 또는 지료 청구)할 경우 시세 대비 높은 수익률을 기대할 수 있음.

농지 수요: 향후 전원주택 부지 또는 투자용 농지로의 개발 잠재력이 존재함. (단, 군사 및 가축 제한 규정 준수 필요)

법원 정보

의정부지방법원 경매4계