나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경6233 [2] 서울특별시 영등포구 신길동 235-6 신길리버스시티 제지1층 제비102호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이룸 · 평가일 2025.01.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 영등포구 신길동 소재 "우신초등학교" 남측 인근에 위치하며 부근은
가마산로를 따라 근린생활시설 및 업무시설등이 혼재하고 후면은 아파트 및 다세대주택등의
공동주택과 소규모 근린생활시설, 각급 학교등이 혼재하여 형성되어 있는바 제반 여건은
보통임

교통상황

본건까지 차량 출입이 자유로우며 인근에 시내버스 및 마을버스정류장이 소재하고 남서측
원거리에 지하철 7호선 "신풍역" 등이 위치하는바 대중교통 편의도는 보통임

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하2층 지상14층건(사용승인일자: 2021. 8. 19)중
제 지1층 제 비101호 및 제 지1층 제 비102호, 제 지2층 제 비201호이며,
외벽: 외장석재 및 타일붙임등 마감
내벽: 타일붙임 및 인테리어등 마감
바닥: 바닥타일깔기등
창호: 새시창호등

이용상태

기호 1) - 기호 3) 공히 집합건축물대장상 용도는 "제2종근린생활시설"이고 기준시점
현재는 기호 1), 기호 2)는 "편안창고"로 이용중이고 기호 3)은 공실임

설비내역

급탕 및 급배수에 의한 공동 위생설비, 옥내소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비,
스프링쿨러설비, 기계식주차설비등이 되어 있음

토지의 형상 및 이용상태

본건은 부정형의 토지로 인접지 및 접면도로와 등고.평탄하게 조성하여 현재
건(업무시설 및 근린생활시설)부지로 이용중임

인접 도로상태등

본건 동측으로 약 6미터폭, 서측으로 약 4미터폭등의 포장도로와 각각 접하며 출입도로
상태는 보통임

토지이용계획 및 제한상태

근린상업지역, 도시지역, 지구단위계획구역, 도로(2014-12-11)(접합) 가축사육제한구역((예외 : 애완 및 방범용 가축)지역경제과 문의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(세부사항 : 남부교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등),육군 수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역(세부사항 : 서울시청 도시계획과 문의)<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없 음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상임

2) 본건이 속한 구분건물은 지2층 - 1층은 근린생활시설, 2층 - 14층은 업무시설
(오피스텔)로 이루어져 있음

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

- 현황상 '편안창고 '로 이용중임
- 공부상 '제비102호', 현황상 현관문'룸1' 기재

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경6233 (2)

소재지: 서울특별시 영등포구 신길동 235-6 신길리버스시티 제지1층 제비102호

용도: 근린상가

감정가: 1,400,000,000원

토지면적: 61.39㎡ (약 18.57평)

건물면적: 248.35㎡ (약 75.12평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 수협은행

1.2. 건축물 현황

건물명: 신길리버스시티

사용승인일자: 2021년 8월 19일

구조: 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하2층 지상14층 건물 중 일부

1.3. 특이사항

현황상 '편안창고'로 이용 중임

공부상 '제비102호', 현황상 '현관문'룸1' 기재

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 영등포구 신길동 소재 "우신초등학교" 남측 인근에 위치하며, 가마산로를 따라 근린생활시설 및 업무시설 등이 혼재하고 후면에는 아파트, 다세대주택 등 공동주택과 소규모 근린생활시설, 각급 학교 등이 혼재하여 형성되어 있어 제반 여건은 보통임.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 출입이 자유로우며, 인근에 시내버스 및 마을버스 정류장이 소재하고 남서측 원거리에 지하철 7호선 "신풍역" 등이 위치하여 대중교통 편의도는 보통임.

2.3. 토지 및 도로상태

본건 토지는 부정형의 토지로, 동측으로 약 6미터폭, 서측으로 약 4미터폭의 포장도로와 각각 접하며 출입도로 상태는 보통임.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

근린상업지역, 도시지역, 지구단위계획구역, 도로, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당함.

3. 권리분석

3.1. 매각으로 소멸되는 권리

등기부등본상 말소기준권리인 수협은행 근저당권(2023.05.04 접수, 1,560,000,000원) 이하 모든 권리(을1~을3, 갑6~갑11)는 매각으로 소멸될 예정임.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주식회사시공테크

보증금: 80,000,000원

차임: 4,800,000원

전입/사업일자: 2023-09-11

배당신고일자: 2025-02-11

대항력: 없음

비고: 해당 임차인은 대항력이 없으며, 배당신고를 하였으므로 매각으로 인해 권리가 소멸될 것으로 보임.

3.3. 인수되는 권리

인수 보증금 합계: 0원 (매수인이 인수할 보증금은 없음)

3.4. 집합건물 등기부 요약

등기상 여러 권리(소유권이전, 근저당권, 전세권설정, 가압류, 압류, 임의경매)가 존재하였으나, 모두 말소 예정임.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권

본건이 소재한 영등포구 신길동 일대는 근린생활시설 및 업무시설이 혼재된 지역으로, 주거 지역과 상업 시설이 복합적으로 발달해 있음. '신길리버스시티' 건물 자체는 근린생활시설과 업무시설(오피스텔)로 구성되어 있으며, 본건(B102호)은 근린생활시설로 분류됨.

4.2. 이용 현황

현재 현황상 '편안창고'로 이용 중임.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

* 교육: 우신초등학교 인근에 위치함.

* 교통: 시내버스 및 마을버스 정류장이 인근에 있고, 지하철 7호선 신풍역이 원거리에 소재함.

* 편의시설: 인근에 슈퍼마켓 등 편의시설이 소재함.

5.2. 건축물 설비

급탕 및 급배수에 의한 공동 위생설비, 옥내소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 스프링쿨러설비, 기계식주차설비 등이 되어 있음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 현황과 공부상 차이

건물 내부의 호실 명칭에 대한 공부상(제비102호)과 현황상(현관문'룸1') 차이가 있어 확인이 필요함.

6.2. 이용 용도

'편안창고'로 이용 중이나, 이는 임시적 사용일 수 있으며 향후 용도 변경 시 건축법규 등 관련 법규 검토가 필요할 수 있음.

6.3. 주변 환경 관련 의견

온라인 후기 중 인근에 음주 관련 우려(술 취한 아저씨들이 많아 불편)에 대한 언급이 있으나, 이는 주관적인 의견이며 혐오시설에 대한 직접적인 정보는 검색되지 않았음.

7. 종합 의견

본건은 2021년에 준공된 비교적 신축 건물의 근린상가로, 서울 영등포구 신길동의 근린상업지역에 위치하여 입지적 장점을 지니고 있음. 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호하며, 매각으로 인해 모든 권리가 소멸되는 권리분석상 안전한 물건으로 판단됨. 임차인의 대항력이 없어 인수 부담이 없는 점 또한 긍정적인 요인임. 다만, 현황과 공부상 명칭 차이 및 실제 이용 용도에 대한 확인이 필요함.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물 (2021년 사용승인)

* 영등포구 신길동의 역세권 인근 근린상업지역 입지

* 권리 분석상 인수 부담이 전혀 없는 안전한 물건

* 현재 '편안창고'로 이용 중이나, 향후 다양한 업종으로의 전환 가능성

9. 예상 입찰가

감정가 1,400,000,000원을 기준으로, 본건의 시장 가치, 현장 조사 결과, 유사 물건의 최근 거래 사례 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정할 필요가 있음. 인수 보증금이 없으므로 감정가를 기준으로 잠재적 수익률을 고려하여 입찰가를 산정하는 것이 바람직함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.