나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경6233 [2] 서울특별시 영등포구 신길동 235-6 신길리버스시티 제지1층 제비102호 근린생활시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경6233 [2] 서울특별시 영등포구 신길동 235-6 신길리버스시티 제지1층 제비102호 근린생활시설 경매

• 사건번호: 2024타경6233
• 주소: 서울특별시 영등포구 신길로38길 16, 제지1층 제비102호 (신길동, 신길리버스시티)
• 감정가: 1,400,000,000원
• 최저가: 896,000,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 근린생활시설

서울남부지방법원 경매5계 2024타경6233 | 소재지: 서울특별시 영등포구 신길로38길 16, 제지1층 제비102호 (신길동, 신길리버스시티) | 감정가: 1,400,000,000원 | 최저가: 896,000,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 개요 및 특성

1.1. 기본 정보

사건번호는 서울남부지방법원 2024타경6233 (2)호이며, 소재지는 서울특별시 영등포구 신길동 235-6 신길리버스시티 제지1층 제비102호입니다.

용도는 근린생활시설이며, 매각대상은 토지와 건물의 일괄매각입니다.

감정가는 금 1,400,000,000원이며, 경매구분은 부동산임의경매입니다.

소유자와 채무자는 문OO으로 동일하며, 채권자는 수OOO입니다.

1.2. 면적 정보

본건의 토지면적은 61.39㎡ (약 18.57평)이며 토지 지분율은 6139입니다.

건물면적은 248.35㎡ (약 75.12평)이며 건물 지분율은 24835입니다.

토지 및 건물 제시외면적은 없습니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지 조건

본건은 서울 영등포구 신길동 "우신초등학교" 남측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 환경은 가마산로를 따라 근린생활시설 및 업무시설이 혼재되어 있으며, 후면으로는 아파트, 다세대주택 등 공동주택과 소규모 근린생활시설, 각급 학교 등이 형성된 주상복합 지역의 성격을 띠고 있습니다.

제반 여건은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 출입은 자유로우며, 인근에 시내버스 및 마을버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용은 양호한 편입니다.

다만, 지하철 7호선 "신풍역"은 남서측 원거리에 위치하여 역세권 입지로는 다소 부족함이 있습니다.

전반적인 대중교통 편의도는 보통 수준으로 판단됩니다.

2.3. 토지 및 건물 현황

토지는 부정형의 모양으로 인접지 및 접면도로와 등고.평탄하게 조성되었으며, 현재 업무시설 및 근린생활시설 부지로 이용 중입니다.

동측으로 약 6미터폭, 서측으로 약 4미터폭의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

건물은 2021년 8월 19일에 사용 승인된 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하2층 지상14층 건물 중 지하 1층에 위치하고 있습니다.

외벽은 외장석재 및 타일붙임, 내벽은 타일붙임 및 인테리어 등으로 마감되었습니다.

본 구분건물은 지상 2층~14층은 업무시설(오피스텔)이며, 지하 2층~지상 1층은 근린생활시설로 이루어진 복합 건물입니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매 정보 분석

본건은 부동산임의경매 사건으로, 채무자(문OO)와 소유자(문OO)가 동일한 상태입니다.

임의경매는 통상적으로 담보권 실행을 위한 경매이므로, 매각 이후 등기부상 대부분의 권리는 소멸될 가능성이 높습니다.

다만, 상세한 권리관계는 매각물건명세서 및 현황조사서를 통해 최종 확인해야 합니다.

3.2. 특이 및 주의 사항

제시된 정보에는 별도의 특이사항이나 주의사항은 없습니다.

그러나 현재 본건은 집합건축물대장상 용도는 제2종근린생활시설이며, 기준시점 현재 "편안창고"로 이용 중인 것으로 확인되었습니다.

또한, 감정평가서에 임대관계는 미상으로 기재되어 있어, 낙찰 후 임차인 유무 및 명도 계획에 대한 사전 조사가 반드시 필요합니다.

4. 상권 분석 및 이용 현황

4.1. 상권 분석

본건이 위치한 지역은 '근린상업지역'이며 '지구단위계획구역'에 해당합니다.

가마산로 인근의 근린생활시설 및 업무시설이 혼재된 상권으로, 배후에 공동주택 단지들이 있어 기본 수요는 확보될 수 있는 지역입니다.

다만, 지하층에 위치하고 있어 접근성 면에서 지상층 대비 상권 활성화에 제약이 있을 수 있습니다.

4.2. 이용 현황

본건(제 지1층 제 비102호)은 현재 "편안창고"로 이용 중입니다.

원래 제2종근린생활시설 용도이나, 현재의 창고 용도는 상권의 일반적인 소매업이나 서비스업과는 다소 차이가 있어 해당 용도 적합성과 임대수익률에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

5. 생활 정보 및 주변 시설

본건 주변으로는 '우신초등학교'가 인접해 있으며, 교육환경보호구역으로 지정되어 있습니다.

대중교통은 버스 정류장이 인접하여 편리하나, 지하철역(신풍역)과의 거리는 원거리입니다.

토지이용계획상 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있으나, 통상적인 건축 행위에 미치는 영향은 적을 수 있습니다.

별도의 혐오시설은 확인되지 않았으나, 주변은 일반적인 주거 및 상업 혼재지역임을 감안해야 합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임대 관계 불확실성

현재 임대관계가 미상(알 수 없음)이므로, 낙찰 후 예상치 못한 임차인이 존재하거나 명도 과정에서 추가적인 시간과 비용이 발생할 잠재적 리스크가 있습니다.

6.2. 현재 이용 용도

근린생활시설 용도가 현재 '편안창고'로 이용되고 있습니다.

이는 향후 새로운 임차인을 유치하거나 직접 사용할 경우, 창고 외의 목적으로 용도를 변경하거나 인테리어를 재시공해야 할 필요성이 있어 초기 투자 비용이 증가할 수 있습니다.

7. 종합 의견 및 투자 포인트

7.1. 종합 의견

본건은 2021년 사용승인된 비교적 신축급 건물 내의 지하층 근린생활시설입니다.

근린상업지역에 위치하며 배후 주거 수요를 갖추고 있으나, 지하층이라는 점과 현재 임대차 관계가 불분명하고 용도가 '창고'로 이용 중인 점은 투자에 고려해야 할 주요 사항입니다.

감정가(14억 원) 대비 충분히 경쟁력 있는 금액으로 낙찰받을 경우, 주변 시세 및 임대 수요에 맞춰 용도를 변경하거나 리모델링하여 수익을 극대화할 수 있는 잠재력이 있습니다.

7.2. 투자 포인트

신축급 건물: 2021년 사용승인으로 건물 상태가 양호합니다.

대형 면적 확보: 248.35㎡ (약 75.12평)의 넓은 면적으로 다양한 업종 유치가 가능하며, 특히 대형 물류 보관 시설이나 운동 시설 등으로의 활용을 고려할 수 있습니다.

토지 지분: 토지/건물 일괄매각이며, 근린상업지역 토지 지분(61.39㎡)도 확보합니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매5계