나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경6233 [1] 서울특별시 영등포구 신길동 235-6 신길리버스시티 제지1층 제비101호 근린생활시설 경매

매각기일: 2026-01-14

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경6233 [1] 서울특별시 영등포구 신길동 235-6 신길리버스시티 제지1층 제비101호 근린생활시설 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매5계 2024타경6233 | 소재지: 서울특별시 영등포구 신길로38길 16, 제지1층 제비101호 (신길동, 신길리버스시티) | 감정가: 870,000,000원 | 최저가: 556,800,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 개요 및 특이사항

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경6233 (1)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

소재지: 서울특별시 영등포구 신길동 235-6 신길리버스시티 제지1층 제비101호

용도: 근린생활시설

소유자/채무자: 문OO

채권자: 수OOO

1.2. 물건 상세 정보

감정가: 870,000,000원

토지 면적: 39.53 제곱미터 (약 11.96 평)

건물 면적 (전용): 159.91 제곱미터 (약 48.37 평)

토지 지분율: 3953

건물 지분율: 15991

제시외 면적: 없음

1.3. 건물 현황 및 이용 상태

본건은 2021년 8월 19일에 사용 승인된 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하 2층 ~ 지상 14층 건물인 '신길리버스시티' 중 지하 1층에 위치합니다.

전체 건물은 지하 2층 ~ 지하 1층은 근린생활시설, 지상 2층 ~ 14층은 업무시설(오피스텔)로 구성된 복합 건물입니다.

이용 상태는 집합건축물대장상 제2종근린생활시설이며, 기준시점 현재 '편안창고'로 이용 중인 것으로 보고되었습니다. 지하층 상업 시설의 한계를 극복하지 못하고 창고로 활용되고 있다는 점에 유의해야 합니다.

2. 입지조건 및 상권 분석

2.1. 입지조건

위치 및 환경: 서울특별시 영등포구 신길동 '우신초등학교' 남측 인근에 위치하며, 대로변(가마산로)을 따라 상업·업무시설이 혼재되고 후면은 아파트 및 다세대주택 등 주거지역이 형성된 보통 수준의 입지입니다.

교통 상황: 본건까지 차량 출입이 자유로우며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의도는 보통입니다. 지하철 7호선 '신풍역'은 도보로 접근성이 다소 떨어지는 원거리에 위치합니다.

도로 상태: 동측 약 6미터폭, 서측 약 4미터폭의 포장도로에 접하고 있어 출입 및 차량 이동은 용이합니다.

2.2. 상권분석

본건 건물인 '신길리버스시티'는 오피스텔 거주민을 1차 배후 수요로 두고 있으며, 주변 공동주택 거주자들에게서 2차 수요를 기대할 수 있습니다.

본건은 지하 1층 근린생활시설로서, 지상층 대비 가시성 및 접근성이 현저히 낮습니다. 현재 '창고'로 이용 중인 사실은 임대수익 확보에 어려움이 있을 수 있음을 시사합니다. 전용 면적이 약 48.37평으로 넓은 편이므로, 스크린골프장, 스튜디오, 대형 물류 창고 등 지하층 특성을 활용한 업종으로의 전환을 모색해야 합니다.

2.3. 생활정보 및 주변 시설

본건 주변은 우신초등학교 등 각급 학교가 혼재된 교육 환경이며, 근린상업지역에 해당하여 다양한 상업 활동이 가능합니다. 또한, '교육환경보호구역'으로 인해 일부 유해 시설의 입점이 제한되는 긍정적인 면이 있습니다.

혐오 시설: 현장 조사가 필수적이나, 지도 서비스 및 검색을 통해 주변에 대규모의 혐오 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 매각 예정자는 입찰 전 반드시 현장 답사를 통해 소규모 고물상, 변전소, 재활용 시설 등 수익성에 영향을 미칠 수 있는 소규모 환경 시설 여부를 최종 확인해야 합니다.

3. 권리 분석 및 잠재적 리스크

3.1. 권리분석

경매 구분: 부동산 임의경매 사건으로, 채권자 수OOO의 신청에 의해 진행됩니다. 소유자와 채무자가 동일하므로 명도 절차는 비교적 수월할 수 있습니다.

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각 건으로, 토지와 건물의 소유권에 대한 분쟁 없이 온전한 소유권 취득이 가능합니다.

임차인 현황: 감정평가서에 '임대관계 미상'으로 기재되어 있습니다. 이는 매각 후 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성을 배제할 수 없음을 의미합니다.

3.2. 잠재적 리스크 및 주의사항

임차인 리스크: 임대관계 미상인 경우, 낙찰자가 매각 대금을 완납하기 전 반드시 전입세대 열람 및 상가 임대차 현황 조사를 통해 임차인의 존재 및 대항력 유무를 확인해야 합니다. 대항력 있는 임차인이 존재할 경우, 보증금 전액 또는 일부를 낙찰자가 인수할 위험이 있습니다.

지하층 수익성 리스크: 현재의 '창고' 이용 상태를 상업 시설로 전환하기 위해서는 상당한 시간과 자금이 소요될 수 있으며, 임차인 유치에 난항을 겪을 가능성이 있습니다.

용도 제한: 근린상업지역이지만, '교육환경보호구역'에 포함되어 있어 학원, 교습소 외에 청소년 유해 시설 등 일부 업종에 제한이 따를 수 있으므로, 희망 업종이 있다면 사전에 관할 지자체에 문의해야 합니다.

4. 종합 의견 및 투자 포인트

4.1. 종합 의견

본건은 신길동 오피스텔 복합 건물의 지하 1층 상가로, 건물 자체의 신축 메리트와 배후 주거 수요는 긍정적입니다. 그러나 지하층이라는 구조적 한계와 현재 이용 상태가 '창고'라는 점이 상가로서의 수익성을 저해하는 가장 큰 요소입니다.

성공적인 투자를 위해서는 임차인 현황에 대한 철저한 권리 조사와 함께, 넓은 면적(약 48.37평)을 활용한 전문적인 업종(예: 헬스장, 창고형 매장, 소규모 물류 거점 등)을 유치할 수 있는 임대 전략을 세워야 합니다.

4.2. 투자 포인트

신축 건물의 경쟁력: 2021년 사용 승인된 건물로, 깔끔한 외관과 현대적인 설비(승강기, 기계식 주차 등)를 갖추고 있어 인근 구형 건물 대비 경쟁 우위를 가집니다.

넓은 전용 면적: 지하 1층임에도 불구하고 약 48.37평의 넓은 면적을 확보하고 있어, 특정 목적의 대형 면적 수요에 부응할 수 있습니다.

지역 개발 호재: 신길동 일대는 대규모 재개발(신길뉴타운 등)로 인해 주거 환경이 지속적으로 개선되고 인구가 유입되는 지역이므로, 장기적으로 지역 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

입찰 시에는 감정가 대비 지하층의 특성과 임대차 리스크를 충분히 반영하여 보수적인 가격을 산정할 것을 권고합니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매5계