나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경6233 [1] 서울특별시 영등포구 신길동 235-6 신길리버스시티 제지1층 제비101호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이룸 · 평가일 2025.01.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 영등포구 신길동 소재 "우신초등학교" 남측 인근에 위치하며 부근은
가마산로를 따라 근린생활시설 및 업무시설등이 혼재하고 후면은 아파트 및 다세대주택등의
공동주택과 소규모 근린생활시설, 각급 학교등이 혼재하여 형성되어 있는바 제반 여건은
보통임

교통상황

본건까지 차량 출입이 자유로우며 인근에 시내버스 및 마을버스정류장이 소재하고 남서측
원거리에 지하철 7호선 "신풍역" 등이 위치하는바 대중교통 편의도는 보통임

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하2층 지상14층건(사용승인일자: 2021. 8. 19)중
제 지1층 제 비101호 및 제 지1층 제 비102호, 제 지2층 제 비201호이며,
외벽: 외장석재 및 타일붙임등 마감
내벽: 타일붙임 및 인테리어등 마감
바닥: 바닥타일깔기등
창호: 새시창호등

이용상태

기호 1) - 기호 3) 공히 집합건축물대장상 용도는 "제2종근린생활시설"이고 기준시점
현재는 기호 1), 기호 2)는 "편안창고"로 이용중이고 기호 3)은 공실임

설비내역

급탕 및 급배수에 의한 공동 위생설비, 옥내소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비,
스프링쿨러설비, 기계식주차설비등이 되어 있음

토지의 형상 및 이용상태

본건은 부정형의 토지로 인접지 및 접면도로와 등고.평탄하게 조성하여 현재
건(업무시설 및 근린생활시설)부지로 이용중임

인접 도로상태등

본건 동측으로 약 6미터폭, 서측으로 약 4미터폭등의 포장도로와 각각 접하며 출입도로
상태는 보통임

토지이용계획 및 제한상태

근린상업지역, 도시지역, 지구단위계획구역, 도로(2014-12-11)(접합) 가축사육제한구역((예외 : 애완 및 방범용 가축)지역경제과 문의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(세부사항 : 남부교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등),육군 수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역(세부사항 : 서울시청 도시계획과 문의)<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없 음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상임

2) 본건이 속한 구분건물은 지2층 - 1층은 근린생활시설, 2층 - 14층은 업무시설
(오피스텔)로 이루어져 있음

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

- 현황상 '편안창고 '로 이용중임
- 공부상 '제비101호', 현황상 현관문'룸2' 기재

AI 물건분석

1. 물건기본정보

본 보고서는 서울남부지방법원 2024타경6233 (1) 사건에 대한 상세 분석을 제공합니다.

1.1. 기본사항

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경6233 (1)

소재지: 서울특별시 영등포구 신길동 235-6, 신길리버스시티 제지1층 제비101호

용도: 근린상가 (건축물대장상 제2종근린생활시설)

감정가: 870,000,000원

토지면적: 39.53㎡ (약 11.96평)

토지지분: 39.53㎡

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 159.91㎡ (약 48.37평)

건물지분: 159.91㎡

건물제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 수협은행

건물구조: 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하2층 지상14층 (2021년 8월 19일 사용승인)

건축물대장상 용도: 제2종근린생활시설

현황 이용 상태: '편안창고'로 이용 중

1.2. 입지조건

본 건은 서울특별시 영등포구 신길동 소재 "우신초등학교" 남측 인근에 위치하고 있습니다. 가마산로를 따라 근린생활시설 및 업무시설 등이 혼재되어 있으며, 후면으로는 아파트 및 다세대주택 등 공동주택과 소규모 근린생활시설, 각급 학교 등이 혼재하는 지역입니다. 제반 입지 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통 상황

차량 출입이 자유로우며, 인근에 시내버스 및 마을버스 정류장이 소재합니다. 남서측 원거리에 지하철 7호선 "신풍역"이 위치하여 대중교통 이용 편의도는 보통입니다.

* 인접 도로 상태

본 건은 동측으로 약 6미터폭, 서측으로 약 4미터폭의 포장도로와 각각 접하고 있어 차량 및 보행자 통행에 무리가 없습니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태

근린상업지역, 도시지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당됩니다.

1.3. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 2023년 5월 4일자 수협은행의 근저당권(을1)이며, 해당 권리를 포함한 대부분의 등기부상 권리(근저당, 전세권, 가압류, 압류)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 따라서 인수해야 할 부담 있는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

* 임차인 현황

주식회사시공테크

보증금: 80,000,000원

차임: 4,800,000원

전입일자(사업일자): 2023-09-11

확정일자: 없음

배당신고일자: 2025-02-11

대항력: 없음

비고:

본 임차인은 확정일자를 받지 않아 대항력이 없으며, 등기부상 을3 전세권도 말소된 것으로 확인됩니다. 따라서 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금은 없습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

1.4. 상권분석

본 물건이 속한 신길리버스시티 건물은 지하 2층부터 지상 1층까지는 근린생활시설, 2층부터 14층까지는 업무시설(오피스텔)로 구성되어 있습니다. 본 건(B101호)은 제2종근린생활시설 용도로, 현재 '편안창고'로 이용 중입니다. 주변에 학교, 아파트 단지, 상업 시설 등이 혼재되어 있어 지역 주민을 대상으로 하는 업종에 대한 수요가 있을 것으로 예상됩니다. 상권 자체는 복합적인 성격을 띠고 있으며, 일반적인 수준의 상권을 형성하고 있습니다.

1.5. 생활정보

* 주변 시설

본 건 남측으로 우신초등학교가 위치하며, 다수의 아파트 단지와 주택가가 인접해 있습니다. 대로변을 따라 상가 및 업무시설이 분포하고 있어 생활 편의 시설 접근성이 양호합니다.

* 교통

가마산로 등 주요 도로 접근성이 좋으며, 버스 정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 지하철 7호선 신풍역은 도보 또는 단거리 대중교통으로 이용 가능합니다.

* 혐오시설 확인

주변 지역은 초등학교, 주거 단지, 상업 시설 등이 혼재된 일반적인 도시 지역으로, 지도 검색 결과 인근에 특별히 혐오하거나 부정적인 영향을 줄 만한 대규모 시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 용도 및 현황 불일치

공부상 용도는 '제2종근린생활시설'이나, 현재는 '편안창고'로 이용 중이며, 공부상 '제비101호'와 달리 현황상 '현관문 룸2'로 기재되어 있는 등 내부 이용 현황에 일부 차이가 있을 수 있습니다. 이는 추후 용도 변경이나 합법적 이용을 위한 확인 및 조치가 필요할 수 있습니다.

* 임차인 미확정일자

주식회사시공테크 임차인은 대항력이 없으나, 임대차 관계가 완전히 정리되지 않았을 가능성에 대한 고려가 필요합니다.

* 건물 노후도 및 관리 상태

2021년 8월 사용승인된 비교적 신축 건물이나, 지하층 상가 이용 현황 및 건물 전체의 관리 상태에 따라 추가적인 유지보수 비용 발생 가능성을 배제할 수 없습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 서울 영등포구 신길동의 준신축 상가 건물 내 지하 1층에 위치한 근린생활시설입니다. 우신초등학교 인근의 복합 상권에 속해 있으며, 차량 및 대중교통 접근성이 보통 수준입니다. 권리관계가 비교적 명확하여 낙찰자가 인수할 부담은 없는 것으로 보입니다. 다만, 현재 현황과 공부상 용도의 차이, 그리고 대항력 없는 임차인의 존재 등은 거래 시 고려해야 할 사항입니다. 입지 조건과 건물 상태를 종합적으로 고려했을 때, 합리적인 가격으로 인수 시 임대 수익 또는 재개발/재건축 잠재력 등을 고려해 볼 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

* 준신축 건물: 2021년 사용승인된 건물로 비교적 신축에 해당하여 즉각적인 대규모 수리 필요성이 낮습니다.

* 역세권 인접 잠재력: 현재는 다소 거리가 있으나, 향후 교통망 개선 또는 지역 개발 시 지하철역과의 접근성이 향상될 여지가 있습니다.

* 안정적인 상권: 초등학교 및 주거 밀집 지역에 인접하여 꾸준한 수요가 예상되는 지역입니다.

* 권리관계 명확: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 인수 부담이 없습니다.

1.9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 시장 상황, 경쟁 입찰자의 수, 물건의 구체적인 현황 및 향후 수익성 전망 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 본 보고서에서는 별도의 시장 조사나 시뮬레이션이 이루어지지 않았으므로, 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다. 입찰 참여 전 감정가 대비 적정 비율, 주변 시세, 예상 명도 비용 등을 면밀히 검토하시어 신중한 판단을 내리시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.