나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경121422 [1] 서울특별시 금천구 시흥동 998-12 지엠씨타워 제3층 제302호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우일 · 평가일 2024.06.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 시흥동 소재 "문일중학교" 북측 인근에 위치하며 주위는 동유형의 오피스텔, 주상용건물, 업무시설, 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 보통차량진출입이 가능하며 주위에 노선버스정류장 및 지하철1호선 "금천구청역" 등 이 소재하여 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 12층 업무시설, 제2종근린생활시설 건물 내 제3층 제302호로서,
외벽 : 석재 붙임 마감 등
내벽 : 벽지 도배 및 일부 타일 마감 등
창호 : 샷시 창호 등 임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.
(후첨 "내부구조도" 참조)

설비내역

화재탐지설비, 소화전설비, 승강기설비, 남방설비, 급배수설비 및 기본적인 위생설비 등 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 평탄한 대체로 삼각형의 토지로서, 업무시설 및 제2종근린생활시설 건부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 남동측으로 노폭 약 4m의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(금천구심), 중로1류(폭 20m-25m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 입지조건

서울특별시 금천구 시흥동 998-12, 지엠씨타워 제3층 제302호에 위치한 본 물건은 업무시설 및 제2종근린생활시설로 이용 가능한 오피스텔입니다. 감정가는 122,000,000원이며, 토지 면적은 6.59㎡ (약 2.0평), 건물 면적은 16.93㎡ (약 5.1평)입니다. 토지와 건물이 일괄 매각되며, 부동산강제경매로 진행됩니다. 채권자는 주OO입니다. 건물은 2018년 12월 07일에 준공되었으며, 12층 건물 중 3층에 해당합니다.

3. 입지조건

위치 및 주위환경

본 물건은 서울특별시 금천구 시흥동 소재 "문일중학교" 북측 인근에 자리하고 있습니다. 주위는 유사한 유형의 오피스텔, 주상용 건물, 업무시설, 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통상황

차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장과 지하철 1호선 "금천구청역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

토지 형상 및 이용상태

인접 도로 대비 평탄하며 대체로 삼각형 형태의 토지입니다. 현재 업무시설 및 제2종 근린생활시설의 건물 부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태

본건의 북측 및 남동측으로는 노폭 약 4m의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

본 물건은 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(금천구심)으로 지정되어 있습니다. 또한, 중로1류(폭 20m-25m) 도로에 접해 있습니다. 다만, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등 다수의 법적 제한 사항이 존재합니다.

4. 권리분석

말소기준권리: 2022년 02월 15일자 임종대 가압류 (갑4)

인수되는 권리:

* 임차인 주병곤(전입 2019.06.07., 확정 2019.05.27.)의 주택임차권(등기 을3)은 매수인에게 인수됩니다.

* 임차 보증금 126,000,000원은 낙찰자가 인수해야 하며, 배당을 통해 보증금이 전액 변제되지 못할 경우 잔액을 추가로 인수해야 합니다.

말소되는 권리:

* 주식회사 광명지엠씨의 소유권이전 2번 신탁등기말소 (갑3)

* 임종대 가압류 (갑4) - 말소기준권리

* 금천세무서장 압류 (갑5)

* 박현희 가압류 (갑6)

* 주병곤 강제경매 (갑7)

* 금천구 압류 (갑8)

등기부채권 총액: 323,000,000원

5. 상권분석

본건이 위치한 금천구 시흥동 일대는 오피스텔, 업무시설, 근린생활시설 등이 밀집한 복합 상권입니다. 인근에 문일중학교가 있어 교육 환경 접근성이 있으며, 지하철 1호선 금천구청역과의 인접성은 역세권으로서의 가치를 더해줍니다. 지구단위계획구역으로 지정된 점은 향후 지역 개발 및 상권 활성화의 잠재력을 시사합니다. 주변에 유해 시설에 대한 정보는 제공되지 않았습니다.

6. 생활정보

교통

지하철 1호선 금천구청역을 이용할 수 있으며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

편의시설

주변 상업 및 근린생활시설 밀집 지역으로 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

교육시설

문일중학교가 인근에 위치하여 교육 환경에 대한 접근성이 양호합니다.

7. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 인수: 임차인 주병곤의 보증금 126,000,000원을 낙찰자가 인수해야 하는 점은 가장 큰 리스크 요인입니다. 이는 낙찰가 외 추가적인 재정적 부담으로 작용합니다.

특이한 임대차 조건: 임차인의 차임이 0원으로 기재되어 있어, 실제 임대차 관계 및 계약 조건에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

낮은 토지 지분 대비 건물 면적: 토지 지분 면적(약 2.0평)에 비해 건물 면적(약 5.1평)이 상대적으로 넓어, 향후 토지 관련 권리 행사 시 복잡성이 따를 수 있습니다.

도로 접면: 약 4m 폭의 도로에 접해 있어 차량 통행 및 주차에 일부 제약이 있을 수 있습니다.

법적 제한 사항: 과밀억제권역, 대공방어협조구역 등 다수의 법적 제한으로 인해 향후 건축 등 개발에 제약이 따를 수 있습니다.

8. 종합 의견

본 물건은 대항력 있는 임차인이 존재하며, 인수해야 할 보증금(126,000,000원)이 감정가(122,000,000원)보다 높은 상황입니다. 이는 낙찰자에게 상당한 재정적 부담을 안겨줄 수 있는 주요 리스크입니다. 임차인의 차임이 0원이라는 특이사항은 실제 임대차 현황에 대한 추가 조사의 필요성을 높입니다. 그럼에도 불구하고, 지하철역 인근의 업무 및 상업시설 밀집 지역에 위치하여 기본적인 입지 조건은 갖추고 있습니다.

9. 투자 포인트

역세권 입지: 지하철 1호선 금천구청역과 가까워 교통 편의성이 뛰어납니다.

복합 상권: 오피스텔, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재하여 다양한 용도 활용이 가능합니다.

지역 개발 잠재력: 금천구심 지구단위계획구역 내 위치하여 지역 개발 및 상권 활성화 가능성이 있습니다.

10. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 JSON 정보에 따르면, 본건과 동일한 건물(지엠씨타워)의 8층 물건이 2026년 5월 25일에 90,000,000원(9천만원)에 거래된 것으로 나타납니다. 그러나 해당 거래 정보의 시점(2026년) 및 층수(8층)가 본건(3층)과 차이가 있어 직접적인 비교에는 한계가 있습니다.

본 물건의 감정가는 122,000,000원입니다. 가장 중요한 권리 분석 사항은 대항력 있는 임차인 주병곤의 보증금 126,000,000원을 낙찰자가 인수해야 한다는 점입니다.

"예상 입찰가는 ‘인수 보증금’을 제외하고 계산한다"는 원칙에 따라 분석하면, 본건의 현재 시장 가치를 감정가(122,000,000원)로 가정했을 때, 인수해야 할 보증금(126,000,000원)이 더 높습니다. 이는 부동산 가치만을 고려한 투자자의 예상 입찰가가 이론상 마이너스(-4,000,000원)가 됨을 시사하며, 본건이 임차인의 보증금 채권보다 가치가 낮은 상태임을 나타냅니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 다음과 같은 고려가 필요합니다.

* 임차인과의 협상 가능성: 임차인이 보증금 일부 포기 또는 재조정 등에 동의하는 경우, 입찰가가 상승할 수 있습니다.

* 향후 시장 가치 상승 기대: 지역 개발 계획 등을 통한 미래 가치 상승을 기대할 수 있다면, 현재의 마이너스 가치에도 불구하고 투자를 고려할 수 있습니다.

현 상황에서는 낙찰자가 최소 126,000,000원 이상의 총 투입 비용(입찰가 + 인수 보증금)을 감수해야 하므로, 시세 대비 매우 저렴한 가격에 낙찰받지 않는 이상 투자 수익을 기대하기 어렵습니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 보수적인 관점에서는 현재 시점에서 입찰가를 명확히 산정하기 어렵습니다. 다만, 낙찰자가 총 투자 비용을 회수할 수 있는 수준을 고려한다면, 이론적으로는 0원 에 가까운 입찰가도 고려될 수 있습니다. 이는 사실상 임차인에게 부동산을 양도하는 것에 준하는 상황이 될 수 있습니다. 따라서 적극적인 투자를 고려하기보다는 임차인과의 협상, 또는 향후 시장 변화를 장기적으로 관망하며 신중하게 접근할 필요가 있습니다. 만약 투자를 강행한다면, 인수하는 임차인 보증금(126,000,000원)을 고려하여 총 투입 비용이 시장 가치를 크게 초과하지 않도록 신중한 입찰가 산정이 요구됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.