나이스옥션 법원경매 서울중앙 2024타경5678 [2] 서울특별시 중구 신당동 200-5 누죤빌딩 8층348호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정의진 · 평가일 2024.11.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 중구 을지로7가 소재 "동대문디자인플라자" 동측 인근에 위치하며, 주위는 대형쇼핑
몰, 업무용 건물, 근린생활시설 등이 혼재하는 상가지대로 제반 주위환경은 양호한 편임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(2,4,5호선 동대문역사
문화공원역, 2,6호선 신당역 등)이 소재하는 바, 제반 교통사정은 양호한 편임.

건물의 구조

철골철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하6층/지상15층 건물내 8층 225호, 348호로서
(집합건축물대장상 사용승인일 : 2000.12.30)
외 벽 : 커튼월 및 복합판넬마감 등
바 닥 : 타일깔기 등
벽 체 : 페인트 마감 등
창 호 : 알미늄프레임 창호 등임.

이용상태

8층은 사무실 내지 창고로 이용 중인 것으로 조사되었음.

설비내역

공동위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 중앙공급식 냉난방설비, 화재탐지 및 소화설비 등이
되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인근지대비 대체로 등고평탄한 13필지 일단의 부정형의 토지로서 상업용 및 업무용 건부지로
이용 중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 10미터, 남측으로 노폭 약 6미터, 동측으로 노폭 약 5미터의 도로와
각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역(2015-04-30)(동대문역사문화공원 주변 지구단위계획구역),
도로(접합), 가축육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이
제한지역(2015-08-27)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구
역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,
중점경관관리구역(2016-11-24),역사도심(4대문안)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2024타경5678 (2)

소재지: 서울특별시 중구 신당동 200-5 누죤빌딩 8층348호

용도: 근린상가

감정가: 27,000,000원

토지면적: 0.00㎡

건물면적: 4.96㎡ (약 1.50평)

건물지분: 4.962㎡ (약 1.50평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOOO (본 경매의 직접적인 신청 채권자는 등기부상 국민은행으로 확인됨)

특이사항: 대지권미등기

2. 입지조건

위치 및 주위환경:

본건은 서울특별시 중구 을지로7가에 위치한 "동대문디자인플라자" 동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 대형 쇼핑몰, 업무용 건물, 근린생활시설 등이 밀집해 있는 상가지대로, 전반적인 주위 환경은 양호한 편입니다.

교통상황:

차량으로 본건까지 접근이 가능하며, 인근에 다수의 노선버스 정류장과 지하철역(2, 4, 5호선 동대문역사문화공원역, 2, 6호선 신당역 등)이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 제반 교통 여건은 우수한 편으로 평가됩니다.

3. 권리분석

등기부 요약:

말소기준권리인 국민은행의 강제경매 등기(2024.11.11 접수, 채권액 71,400,300원)가 매각으로 인해 소멸될 예정이며, 그 외 소유권 이전 등기(주식회사엘프레야, 유기방) 내역이 있습니다.

임차인 현황:

인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 현재 미상입니다.

* 금액이 미상이라도 주의 필요하며, 실제 점유 관계 및 대항력 유무에 대한 면밀한 조사가 요구됩니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 중구 을지로7가 및 신당동 일대는 동대문 디자인 플라자(DDP)를 중심으로 한 관광, 쇼핑, 업무 기능이 복합적으로 발달된 지역입니다.

건물은 판매시설, 업무시설, 근린생활시설 등으로 복합 용도가 가능하며, 실제 8층은 사무실 또는 창고로 이용 중인 것으로 조사되었습니다.

인근 대형 쇼핑몰 및 상업 시설과의 연계성이 높아 유동 인구가 풍부하며, 상권 활성화에 긍정적인 영향을 받고 있습니다.

5. 생활정보

건물 내 설비:

공동위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 중앙공급식 냉난방설비, 화재탐지 및 소화설비 등이 갖추어져 있습니다.

주변 편의시설:

대형 쇼핑몰, 백화점, 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 상업 활동 및 업무 수행에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

대지권 미등기 및 토지 사용권:

본건은 대지권이 미등기 상태이며, 감정평가서에 따르면 소유권 대지권이 수반되지 않고 건물만의 감정평가로 진행되었습니다. 분양 당시 부속 토지에 대한 임대차 계약이 체결되었으며, 토지 사용 기간은 입주 시점부터 30년으로 정해져 있고 갱신 시 사용료를 받지 않기로 약정되어 있습니다. 이는 토지에 대한 완전한 소유권을 확보할 수 없음을 의미하며, 토지 사용권의 만료 또는 갱신 조건 불충족 시 법적, 재산적 문제가 발생할 수 있습니다.

소유권 관련 법적 분쟁 가능성:

감정평가서에 따르면, 7, 8층 일부 소유자들이 진행한 분양대금 반환 소송으로 인해 소유권에 대한 확인이 필요하다고 명시되어 있습니다. 이는 본건 매수 후 소유권 분쟁에 휘말릴 가능성을 시사합니다.

미확인 임차 관계:

인수 보증금은 없으나, 임대 관계가 미상으로 파악되어 실제 점유자가 존재하거나 숨겨진 임대차 계약이 있을 수 있습니다. 이에 따른 명도 저항 또는 추가적인 금전적 부담이 발생할 수 있습니다.

혐오시설 여부:

주변 지역 조사 결과, 본건 소재지 인근에서 직접적인 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 동대문역사문화공원역 인근의 우수한 입지와 풍부한 상업 시설을 갖춘 대로변 건물 내 위치하고 있다는 장점이 있습니다. 하지만, 대지권 미등기 및 토지 임대차 계약으로 인한 토지 사용권 불확실성, 그리고 분양대금 반환 소송과 관련된 소유권 불확실성 등 중대한 법적 리스크를 내포하고 있습니다. 이러한 리스크들을 철저히 파악하고 해결 방안을 모색하는 것이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

탁월한 입지: 동대문 상권의 핵심 지역에 위치하여 유동 인구 및 잠재 고객 확보에 유리합니다.

편리한 교통: 다수의 지하철 노선 및 버스 노선 접근성이 뛰어나 방문객 및 이용자의 편의성이 높습니다.

복합 상업 지구: 주변 상권의 특성상 다양한 업종의 임대 수요가 존재할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 위에서 언급된 잠재적 리스크(대지권 미등기, 소유권 분쟁 가능성, 미확인 임차 관계)를 충분히 고려하여 산정해야 합니다. 인수 보증금은 없으므로, 감정가 27,000,000원에서 이러한 리스크들을 상쇄할 수 있는 수준으로 신중하게 접근해야 할 것입니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 해당 소송 내용, 토지 사용권 계약의 상세 조건, 건물 실사 등을 통해 추가적인 정보 수집 및 분석이 반드시 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.