나이스옥션 법원경매 서울중앙 2024타경5678 [1] 서울특별시 중구 신당동 200-5 누죤빌딩 8층225호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정의진 · 평가일 2024.11.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 중구 을지로7가 소재 "동대문디자인플라자" 동측 인근에 위치하며, 주위는 대형쇼핑
몰, 업무용 건물, 근린생활시설 등이 혼재하는 상가지대로 제반 주위환경은 양호한 편임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(2,4,5호선 동대문역사
문화공원역, 2,6호선 신당역 등)이 소재하는 바, 제반 교통사정은 양호한 편임.

건물의 구조

철골철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하6층/지상15층 건물내 8층 225호, 348호로서
(집합건축물대장상 사용승인일 : 2000.12.30)
외 벽 : 커튼월 및 복합판넬마감 등
바 닥 : 타일깔기 등
벽 체 : 페인트 마감 등
창 호 : 알미늄프레임 창호 등임.

이용상태

8층은 사무실 내지 창고로 이용 중인 것으로 조사되었음.

설비내역

공동위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 중앙공급식 냉난방설비, 화재탐지 및 소화설비 등이
되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인근지대비 대체로 등고평탄한 13필지 일단의 부정형의 토지로서 상업용 및 업무용 건부지로
이용 중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 10미터, 남측으로 노폭 약 6미터, 동측으로 노폭 약 5미터의 도로와
각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역(2015-04-30)(동대문역사문화공원 주변 지구단위계획구역),
도로(접합), 가축육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이
제한지역(2015-08-27)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구
역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,
중점경관관리구역(2016-11-24),역사도심(4대문안)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

3. 1.1. 소재지 및 기본 사항

* 사건번호: 서울중앙지방법원 2024타경5678 (1)

* 소재지: 서울특별시 중구 신당동 200-5 누죤빌딩 8층225호

* 용도: 근린상가

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOOO

* 건물명: 누죤빌딩

* 사용승인일: 2000.12.30

* 총 층수: 지하 6층 / 지상 15층

4.

5. 1.2. 면적 정보

* 토지면적: 0.00㎡ (토지지분 0㎡, 토지 제시외면적 0.00㎡)

* 건물면적: 4.96㎡ (약 1.50평)

* 건물지분: 4.961㎡

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 건축물대장상 건물 연면적: 42595.90㎡

* 건축물대장상 대지권 면적: 3666.00㎡

6.

7. 1.3. 건물 정보

* 구조: 철골철근콘크리트구조 평슬래브지붕

* 외벽: 커튼월 및 복합판넬마감 등

* 바닥: 타일깔기 등

* 벽체: 페인트 마감 등

* 창호: 알미늄프레임 창호 등

8.

9. 1.4. 기타 기본 정보

* 감정가: 27,000,000원

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 특이사항: 대지권미등기

10.

11. 2. 입지조건

12.

13. 2.1. 위치 및 주변 환경

* 본건은 서울특별시 중구 을지로7가 소재 "동대문디자인플라자" 동측 인근에 위치합니다.

* 주변은 대형쇼핑몰, 업무용 건물, 근린생활시설 등이 혼재하는 상가지대로, 전반적인 주위 환경은 양호한 편입니다.

* 토지는 인근 지대 대비 대체로 등고평탄한 13필지 일단의 부정형의 토지로서 상업용 및 업무용 건부지로 이용 중입니다.

14.

15. 2.2. 교통 접근성

* 차량 접근이 용이합니다.

* 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(2,4,5호선 동대문역사문화공원역, 2,6호선 신당역 등)이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

16.

17. 2.3. 토지 이용 및 도로 상태

* 일반상업지역, 지구단위계획구역(동대문역사문화공원 주변 지구단위계획구역)에 해당합니다.

* 본건은 서측 약 10미터, 남측 약 6미터, 동측 약 5미터 폭의 도로와 각각 접하고 있어 차량 및 보행 접근성이 좋습니다.

* 다만, 가축육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 역사도심(4대문안) 등 다양한 도시계획적 제한이 존재합니다.

18.

19. 3. 권리분석

20.

21. 3.1. 권리 분석 개요

* 본건은 강제경매로 진행되는 물건입니다.

* 등기부상 소유권 보존 및 이전 내역, 압류, 강제경매 등기 등이 확인됩니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 임대 관계는 미상임.

22.

23. 3.2. 말소기준권리 및 소멸되는 권리

* 말소기준권리: 서울특별시양천구의 2018-01-18자 압류 등기 (갑3) 입니다.

* 매각으로 인해 위 말소기준권리보다 후순위 권리 및 압류, 가압류, 근저당, 담보권 등은 소멸될 것으로 예상됩니다.

24.

25. 3.3. 인수되는 권리

* 물건명세서상 기재된 내용에 따르면, 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 개요되어 있습니다. 해당 지상권의 구체적인 내용과 권리관계에 대한 확인이 필요합니다.

26.

27. 3.4. 임차인 현황

* 본건의 경우, 인수되는 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있습니다.

* 다만, 임대 관계가 미상으로 조사되어 있어, 실제 점유자가 누구인지, 차임 또는 보증금 외의 다른 조건으로 점유하고 있는지 등에 대한 추가적인 현장 확인 및 조사가 필수적입니다. 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

28.

29. 4. 상권분석

30.

31. 4.1. 상권 현황

* 동대문 디자인 플라자(DDP) 인근에 위치하여 유동인구가 풍부한 지역입니다.

* 대형 쇼핑몰, 패션 상가, 업무 시설 등이 밀집한 상업 중심지로, 상권 활성화 가능성이 높은 지역입니다.

32.

33. 4.2. 건물 용도 및 이용 상태

* 건물 전체는 판매시설, 업무시설, 근린생활시설 등으로 복합적으로 이용되고 있습니다.

* 본건(8층 225호)은 사무실 내지 창고로 이용 중인 것으로 조사되었습니다.

* 건물 내에는 공동위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 중앙공급식 냉난방설비, 화재탐지 및 소화설비 등이 구비되어 있습니다.

* (참고: 전유부 JSON 정보상 7층 225호로 표기되어 있으나, 소재지 정보에 따라 8층 225호를 기준으로 작성하였으며, 7,8층 관련 제반 사항은 추가 확인이 필요합니다.)

34.

35. 5. 생활정보

36.

37. 5.1. 건물 내 편의시설

* 중앙공급식 냉난방, 승강기, 공동 위생 및 소화 설비 등 기본적인 편의 시설이 갖추어져 있습니다.

38.

39. 5.2. 주변 편의시설

* 동대문디자인플라자(DDP) 및 주변 대형 쇼핑몰, 백화점 등이 인접하여 쇼핑, 문화, 외식 등 다양한 편의시설 이용이 매우 편리합니다.

40.

41. 6. 잠재적 리스크

42.

43. 6.1. 대지권 미등기

* 가장 중대한 리스크 요인으로, 건물 등기부에는 존재하나 소유권과 일체로 등기되지 않은 대지권이 미등기 상태입니다. 이는 토지에 대한 소유권을 주장할 수 없거나, 토지 사용에 대한 권리가 불명확할 수 있음을 의미합니다.

44.

45. 6.2. 토지 사용권의 불확실성

* 감정평가서 요약에 따르면, 본건은 건물만의 감정평가로 진행되었으며, 분양 당시 토지 사용에 대해 30년 임대차 계약 및 갱신 시 사용료 미부과 조건이 있었다고 합니다. 이는 토지 사용권이 소유권이 아닌 임대차 형태였음을 시사하며, 계약 만료, 갱신 조건, 사용료 관련 분쟁 발생 가능성이 있습니다.

46.

47. 6.3. 소유권 관련 분쟁 가능성

* 물건명세서상 "7,8층의 경우 일부 소유자들이 진행한 분양대금 반환 소송에 따라 소유권에 대한 확인이 필요"하다는 내용이 명시되어 있습니다. 이는 본건 호수의 소유권 자체에 대한 법적 분쟁 가능성이 있음을 나타냅니다.

48.

49. 6.4. 임대차 관계 미확인

* 임대관계가 미상으로 조사되었으며, 인수되는 보증금이 없더라도 실제 점유자와의 관계, 차임 지급 여부, 계약 조건 등을 철저히 파악해야 합니다.

50.

51. 6.5. 협소한 면적

* 건물 전용면적(추정)이 4.96㎡ (약 1.50평)으로 매우 협소하여, 실질적인 사업 운영이나 임대 수익 창출에 제약이 있을 수 있습니다.

52.

53. 7. 종합 의견

54.

55. 7.1. 물건 총평

* 동대문 상권의 핵심 지역에 위치하여 입지적 가치는 높으나, 대지권 미등기, 토지 사용권의 불확실성, 소유권 확인 필요성 등 중대한 법적 리스크를 내포하고 있는 물건입니다. 건물 면적이 매우 협소한 점도 고려해야 합니다.

56.

57. 7.2. 향후 전망

* 해당 물건의 투자를 위해서는 대지권, 토지 사용권, 소유권 분쟁 관련 법률 전문가의 정밀한 검토가 선행되어야 합니다. 현장 조사와 함께 이러한 법적 리스크를 해소할 수 있는지 여부가 향후 가치를 결정할 중요한 요소가 될 것입니다.

58.

59. 8. 투자 포인트

60.

61. 8.1. 입지적 강점

* 동대문역사문화공원역 초역세권이라는 뛰어난 교통 요지에 위치합니다.

* 동대문 상권의 중심부로, 향후 상권 발전 가능성을 기대할 수 있습니다.

62.

63. 8.2. 상권 잠재력

* 주변 대형 쇼핑몰 및 관광 명소(DDP)와 연계된 풍부한 유동인구를 바탕으로 한 상업적 가치가 있습니다.

64.

65. 8.3. 소액 투자 가능성 (리스크 감안)

* 감정가가 2,700만원으로 상대적으로 낮아 소액으로 투자를 고려해볼 수 있습니다. 하지만 이는 위에 언급된 여러 리스크를 감수한 가격이라는 점을 반드시 인지해야 합니다.

66.

67. 9. 예상 입찰가

68.

69. 9.1. 입찰가 산정 고려사항

* 본 건은 대지권 미등기, 토지 사용권 불확실, 소유권 분쟁 가능성 등 법률적 리스크가 매우 크므로, 입찰가 산정에 신중을 기해야 합니다.

* 인수되는 보증금이 0원인 점은 긍정적이나, 매각으로 소멸되지 않는 지상권의 존재 여부도 면밀히 확인해야 합니다.

* 현장 방문을 통해 실제 점유 상태, 관리 상태 등을 파악하고, 법률 전문가와 상담하여 리스크 해소 가능성 및 비용을 충분히 고려해야 합니다.

* 외부 지도 서비스 및 검색을 통해 주변 혐오시설 유무도 추가적으로 확인이 필요합니다.

70.

71. 9.2. 최종 제언

* 현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다.

* 감정가 2,700만원은 이러한 중대한 리스크를 고려할 때 매우 보수적으로 접근해야 하는 수준으로 판단됩니다.

* 모든 리스크를 감안하더라도, 추가적인 권리 분석 및 현장 조사를 통해 리스크 해소 가능성이 낮거나 비용이 과다하게 소요될 것으로 판단된다면, 유찰 가능성을 염두에 두거나 입찰을 보류하는 것이 현명할 수 있습니다.

* 이하 구체적인 입찰가 제시는 생략합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.