나이스옥션 법원경매 해남 2025타경50649 [1] 전라남도 해남군 해남읍 구교리 81-2 공간아파트 105동 7층703호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나라 · 평가일 2025.10.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 해남군 해남읍 구교리 소재 "해남고등학교" 북서측 인근에 위치하며, 본건 주위는 단독주택 및 아파트단지가 주를 이루는 기존 주택지대임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고 일반적인 대중교통 이용상황은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 지상15층 건물 내 제7층 제703호로서, 외벽 : 몰탈위페인팅 등, 창호 : 새시창호 등의 마감임.

이용상태

아파트임.

설비내역

기본적인 전기설비, 난방설비, 위생 및 급배수설비, 화재탐지 및 경보기, 승강기 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

일단의 부정형의 평지로서, 아파트로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 왕복3차선 아스팔트 포장도로, 서측 및 남측으로 왕복2차선 아스팔트 포장도로에 접하고, 아파트 단지 내 도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 임대관계는 미상임. 2) 기타 : 해당사항 없음.

물건 비고

- 현황조사보고서에 의하면 임차인 탐문한 바 미납관리비는 없다고 조사되었으나 관리비 미납 여부는 별도 확인을 요함

AI 물건분석

1. 물건기본정보

본 물건은 전라남도 해남군 해남읍 구교리 81-2에 위치한 공간아파트 105동 7층 703호입니다.

사건번호는 해남지원 2025타경50649 (1)이며, 부동산 강제경매로 진행됩니다.

아파트의 감정가는 125,000,000원입니다.

토지 면적은 34.86㎡ (약 10.55평)이고, 건물 면적은 59.98㎡ (약 18.15평)입니다.

본 매각은 토지와 건물을 일괄하여 매각하는 대상입니다.

채권자는 오OOOOOO이며, 매각으로 인해 말소되지 않는 권리는 없습니다.

집합건물 등기부상 총 채권액은 145,948,282원입니다.

아파트의 사용승인일은 2000년 9월 8일이며, 총 6개 동, 480세대로 구성되어 있습니다.

해당 아파트의 전용면적은 59.98㎡ (약 18.15평)이며, 총 면적은 36812.406㎡입니다.

지상 주차는 3대, 지하 주차는 17대, 총 318대의 주차 공간이 마련되어 있습니다.

본 건물은 최고 15층, 최저 1층으로 이루어져 있으며, 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설 등의 복리시설을 갖추고 있습니다.

전기차 충전기는 지상에 3대, 지하에 5대 설치되어 있습니다.

건축물 표제부 요약에 따르면, 본 건물은 철근콘크리트 구조의 지상 15층 건물로, 105동 7층 703호에 해당합니다.

2. 입지조건

본건은 전라남도 해남군 해남읍 구교리 소재 "해남고등학교" 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 환경은 단독주택 및 아파트 단지가 혼재된 기존 주택지대입니다.

차량 접근이 용이하며, 일반적인 대중교통 이용 상황은 양호한 편입니다.

본건 북측으로 왕복 3차선, 서측 및 남측으로 왕복 2차선의 아스팔트 포장도로에 접하고 있으며, 아파트 단지 내 도로망도 잘 갖추어져 있습니다.

3. 권리분석

경매 구분은 부동산 강제경매입니다.

채권자는 오OOOOOO입니다.

등기부 요약에 따르면, 말소기준권리는 2021년 5월 4일 접수된 국민은행의 근저당권(64,900,000원)입니다.

이후 접수된 모든 가압류 및 강제경매 등기들은 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

인수할 보증금은 0원입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 권혁우

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 450,000원

* 전입일자/확정일자: 2023년 12월 1일

* 배당신고일자: 2025년 10월 13일

* 대항력: 없음. 따라서 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수하지 않습니다.

주의사항으로, 현황조사보고서에 따르면 임차인 탐문 시 미납 관리비는 없다고 조사되었으나, 관리비 미납 여부는 별도로 반드시 확인해야 합니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 해남읍 구교리 지역은 주택지대가 형성되어 있으며, 아파트 단지 주변으로 기본적인 상업 시설이 분포되어 있을 것으로 예상됩니다.

인근 학교(해남고등학교)가 소재하고 있어 학생 및 교직원을 대상으로 한 상권이 형성되어 있을 가능성이 있습니다.

구체적인 상권 활성화 정도 및 업종 분포는 추가적인 현장 조사 또는 상권 분석 자료 조회를 통해 파악할 필요가 있습니다.

5. 생활정보

* 교육시설: 본건 북서측 인근에 해남고등학교가 위치하며, 인근에 초등학교 및 중학교가 소재할 것으로 예상됩니다.

* 편의시설: 아파트 단지 내 또는 인근에 마트, 병원, 은행 등 기본적인 생활 편의시설이 갖추어져 있을 것으로 판단됩니다.

* 교통: 차량 접근성이 양호하며, 시내버스 등 대중교통 이용도 가능한 지역입니다.

6. 잠재적 리스크

* 관리비 미납: 현황 조사 상 미납 관리비는 없다고 조사되었으나, 최종 잔금 납부 전 관리사무소를 통해 미납 여부를 반드시 재확인해야 합니다.

* 임차인 관련: 임차인 권혁우는 대항력이 없으므로 보증금 인수 부담은 없으나, 명도 절차 진행 시 원만한 협의가 필요할 수 있습니다.

* 주변 혐오시설: 현재까지 검색된 정보로는 본건 인근에 특별한 혐오시설(산업단지, 폐기물 처리 시설 등)이 확인되지 않았습니다. 다만, 최종 입찰 전 주변 환경에 대한 재확인이 권장됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 해남군 해남읍의 아파트 단지 내에 위치하여 기본적인 주거 환경이 양호하며, 교통 접근성도 무난한 편입니다.

등기부상 권리 관계가 명확하고 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 말소될 예정이어서 권리 인수 부담이 적습니다.

임차인이 있으나 대항력이 없어 보증금 인수 위험이 없습니다.

다만, 관리비 미납 여부 확인 등 확인이 필요한 사항이 있으며, 부동산 시장 상황 및 본건의 향후 전망을 고려한 신중한 입찰이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 명확한 권리관계: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 안전한 투자가 가능합니다.

* 인수 부담 없음: 대항력 없는 임차인으로 인해 추가적인 보증금 인수 부담이 없습니다.

* 생활 편의시설 접근성: 아파트 단지 내 및 인근에 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 합리적 감정가: 최근 매매 사례와 비교하여 시장 가격 대비 합리적인 감정가 수준으로 판단됩니다.

9. 예상 입찰가

최근 매매 사례는 2026년 6월 9일 13,400만원, 2026년 6월 15일 12,000만원, 2026년 7월 1일 11,500만원입니다.

현재 감정가는 125,000,000원입니다.

제공된 아파트 정보 및 최근 시세 동향을 고려할 때, 본건의 적정 입찰가는 감정가 수준 또는 최근 거래가 평균치를 하회하는 선에서 결정될 수 있습니다.

인수할 보증금이 없으므로, 본건의 예상 입찰가는 115,000,000원에서 125,000,000원 사이로 설정하는 것을 권장합니다.

다만, 최종 입찰가는 법원 진행 상황, 현장 조사를 통한 물건 상태 확인, 경매 시장 동향 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.