나이스옥션 법원경매 제주 2025타경1799 [1] 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 시흥리 642-1 창고시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가람감정 · 평가일 2025.12.09

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 시흥리 소재 "시흥리마을회관" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 근린생활시설, 농경지 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건 인근에 버스정류장이 소재하며, 본건으로의 제반차량 접근 가능하여 제반교통사정 무난함.

형태 및 이용상태

기호(1): 인접 도로 대비 대체로 평탄한 부정형의 토지로서, 주거용 건부지임.
기호(4,5): 인접 도로 대비 대체로 평탄한 부정형의 토지로서, 도로임.

인접 도로상태

기호(1): 북서측으로 폭 약 4m 내외의 포장도로에 접함.
기호(4,5): 도로임.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,4,5): 제1종일반주거지역, 고도지구(15m이하), 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(전부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 하수처리구역(2024-10-16)<하수도법>, (지적재조사지구지정) 토지거래계약에관한허가구역(2024-11-06)(제2공항개발사업예정지역및주변지역(2024.11.15~2026.11.14)).

제시목록 외의 물건

별지 "지적 및 건물개황도" 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

- 기호(2-1)
구조 및 규묘: 목조 슬레이트지붕 단층
외벽: 몰탈 위 페인팅 마감 등.
내벽,바닥: -
창호: 샷시창 등임.

- 기호(2-2)
구조 및 규묘: 목조 슬래브지붕 단층
외벽: 몰탈 위 페인팅 마감 등.
내벽,바닥: -
창호: 샷시창 등임.

- 기호(3)
구조 및 규묘: 목조 슬레이트지붕 단층
외벽: 몰탈 위 페인팅 마감 등.
내벽,바닥: -
창호: 샷시창 등임.

이용상태

기호(2-1): 주택임.
기호(2-2): 창고임.
기호(3): 주택임.

설비내역

기본 급배수 및 위생설비, 난방설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

별지 "지적 및 건물개황도" 참조.

공부와의 차이

기호(2-1): 공부상 지붕의 구조는 "슬레이트지붕"이나, 현황 "함석지붕"임.
기호(3): 공부상 지붕의 구조는 "슬레이트지붕"이나, 현황 "슁글지붕"임.
기호(3): 공부상 용도는 "창고시설"이나, 현황 "주택"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 제주지방법원 2025타경1799 (1)

* 소재지: 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 시흥리 642-1

* 용도: 창고시설 (현황 주택 및 창고시설 혼재)

* 감정가: 284,092,625원

* 토지면적: 595.00㎡ (약 180.0평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 122.31㎡ (약 37.0평)

* 건물 제시외면적: 38.00㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 김OO

* 특이사항: 공동담보

* 주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함.

* 특수물건정보: 공동담보

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본 물건은 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 시흥리 소재 "시흥리마을회관" 남서측 인근에 위치합니다. 주위는 단독주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재된 지역으로 형성되어 있습니다.

* 교통상황

본건 인근에 버스정류장이 소재하고 있으며, 차량으로의 접근이 용이하여 전반적인 교통 여건은 무난한 편입니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

해당 토지는 제1종일반주거지역, 고도지구(15m이하), 가축사육제한구역, 하수처리구역에 속해 있습니다. 또한, (지적재조사지구지정) 토지거래계약에 관한 허가구역(제2공항개발사업예정지역 및 주변지역)으로 지정되어 있어, 향후 토지 이용 및 거래 시 관련 법규를 반드시 확인해야 합니다.

* 인접 도로상태

토지는 북서측으로 폭 약 4m 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

3. 권리분석

* 소멸주의 원칙에 따른 권리관계

본 건은 임의경매 사건으로, 등기부상 을구에 설정된 근저당권(김승범, 2025.06.20. 접수)이 말소기준권리이며, 매각으로 인해 위 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리(근저당, 가압류, 임의경매 등)는 소멸될 예정입니다. 따라서 인수되는 권리는 없습니다.

* 등기부채권 총액

등기부채권 총액은 81,974,000원입니다.

* 주요 등기사항 요약

* 갑2: 2004.03.31 소유권이전

* 갑9: 2024.08.26 소유권이전 (증여)

* 을7: 2025.06.20 근저당권 (김승범, 45,000,000원) - 말소기준권리

* 갑10: 2025.07.14 가압류 (정윤연, 36,974,000원)

* 갑11: 2025.09.29 임의경매 (김승범, 31,117,808원)

* 임차인 현황

인수되는 보증금이 없는 것으로 파악됩니다. 다만, 임대 관계는 미상으로 기재되어 있으므로, 현장 확인 시 임차인 존재 여부 및 대항력 유무를 면밀히 파악해야 합니다.

4. 상권분석

* 본 물건은 주변이 단독주택, 근린생활시설, 농경지가 혼재된 지역으로, 전형적인 농어촌 및 주거 밀집 지역의 상권 특성을 보입니다. 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 소규모 상가들이 분포할 것으로 예상됩니다.

* 인근 버스정류장 소재로 대중교통 이용이 가능하며, 이는 지역 내 유동인구 및 접근성에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

5. 생활정보

* 주변 편의시설

시흥리 마을회관 인근에 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다. 다만, 상세한 편의시설(마트, 병원, 학교 등)에 대한 정보는 제한적이므로, 추가적인 현장 조사 및 생활권 분석이 필요합니다.

* 주변 환경

농경지가 인접해 있어 비교적 조용하고 한적한 생활 환경을 제공합니다.

* 혐오시설 여부

현 단계에서 제공된 정보만으로는 주변 혐오시설의 존재 여부를 명확히 파악하기 어렵습니다. 지도 검색 및 현장 답사를 통해 인근 지역의 혐오시설(축사, 폐기물 처리 시설 등) 분포 여부를 반드시 확인하시기 바랍니다. (참고: 토지이용계획상 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.)

6. 잠재적 리스크

* 건물 현황과 공부상 내용 불일치

* 목록2 (주택): 공부상 지붕 구조는 "슬레이트지붕"이나 현황은 "함석지붕"입니다. 또한, 공부상 소재지는 642-1번지이나, 현황은 642-1번지와 642-3번지 양 지상에 걸쳐 소재하고 있습니다.

* 목록3 (주택): 공부상 지붕 구조는 "슬레이트지붕"이고 용도는 "창고시설"이나, 현황은 "슁글지붕"이며 "주택"으로 이용 중입니다.

이러한 공부와 현황의 차이는 추후 건축물대장 등재 변경, 재산권 행사, 명도 과정 등에서 예기치 못한 문제나 추가 비용을 발생시킬 수 있습니다.

* 토지 이용계획상 제한사항

해당 토지가 제2공항 개발 예정지 주변의 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 향후 토지 이용 계획 수립 및 재산권 행사에 제약이 따를 수 있습니다. 관련 규정을 사전에 면밀히 검토해야 합니다.

* 제시외 건물 포함 매각

매각물건에 제시외 건물 38.00㎡가 포함되어 있어, 이에 대한 별도의 확인 및 명도 절차, 처리 방안을 고려해야 합니다.

* 공동담보 물건

본 건은 공동담보로 진행되는 물건으로, 다른 담보 물건들의 상태 및 경매 진행 여부에 따라 전체 경매 절차에 영향을 받을 수 있습니다.

* 임대관계 미상

임대관계가 미상으로 기재되어 있어, 보증금 및 차임이 미상인 임차인이 존재할 경우, 명도 과정에서 추가적인 협상이나 비용이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 제주 서귀포시 성산읍에 위치한 토지 및 건물 일괄 매각 물건입니다. 용도는 창고시설로 되어 있으나, 현재는 주택 및 창고시설이 혼재된 상태로 이용 중입니다.

* 권리관계는 비교적 명확하여 말소기준권리 이후의 채권은 소멸될 예정이나, 건물 현황과 공부상 내용의 불일치, 토지거래허가구역 지정, 제시외 건물 포함 등 여러 리스크 요소를 내포하고 있습니다.

* 특히, 제2공항 개발 예정지 인근에 위치하여 미래 가치를 기대할 수 있으나, 토지이용계획상 제약이 따를 수 있습니다.

* 잠재적 가치와 위험 요소를 면밀히 분석하여 신중한 접근이 요구되는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 제2공항 개발 예정지 인접: 개발 호재에 따른 미래 가치 상승 기대.

* 토지 및 건물 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득하여 활용도를 높일 수 있습니다.

* 현황 이용 가치: 현재 주택 및 창고로 이용 중이며, 별도의 리모델링이나 용도 변경을 통해 활용 가치 증대 가능.

* 인수되는 권리 없음: 명도 및 권리관계 정리 부담이 상대적으로 적습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 284,092,625원

* 현재 채권 총액: 81,974,000원

* 상기 물건 기본 정보, 입지조건, 권리 분석, 잠재적 리스크 등을 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 감정가의 70% ~ 90% 수준에서 결정될 가능성이 있습니다.

* 리스크 요인(공부와의 차이, 토지거래허가구역 등)을 감안하여, 보수적으로 접근 시 약 200,000,000원 ~ 250,000,000원 사이에서 입찰가를 산정해 볼 수 있습니다.

* 최종 입찰가 산정 시에는 최근 제주 지역 부동산 시장 동향, 유사 물건의 거래 사례, 경매 경쟁률 등을 면밀히 분석한 후 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.