나이스옥션 법원경매 제주 2025타경1794 [1] 제주특별자치도 제주시 이호이동 1369-3 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 탐라 · 평가일 2025.11.14

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 이호이동 소재 '이호운동장' 북측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재한 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통을 비롯한 제반 교통 사정 무난함.

형태 및 이용상태

인접도로 대비 대체로 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 제조업소 부지로 이용중임.

인접 도로상태

북서측으로 폭 약 6m 내외의 아스콘 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제3종 구역(나 지구)<공항소음 방지 및 소음대책지역 지원에 관한 법률>, 장애 물제한표면구역<공항시설법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역<하수도법>.

제시목록 외의 물건

본건 토지상에 제시외건물(ㄱ~ㅅ), 전기자동차 충전시설 3개, 이동식창고 1동, 이동식컨테이 너 1동, 이동식냉동창고 1동이 소재함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일반철골조 철골평슬래브지붕 2층 건물로서, 외벽: 그라스울판넬마감 등 내벽: 판넬, 타일마감 등 바닥: 에폭시, 타일, 장판지마감 등 창호: 샷시창 등임.

이용상태

제2종근린생활시설(제조업소)이며 2층 일부를 주거용으로 이용하고 있음.

설비내역

기본위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 닥트설비, 천정형냉방설비, 냉동창고 관련설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

본건 건물의 부합물 내지 종물로 판단되는 제시외건물(ㄱ~ㅅ)이 소재함,

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각, 제시외 건물(목록 1-1 내지 1-6) 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 제주지방법원 2025타경1794 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 농협은행

1.2. 물건 현황

소재지: 제주특별자치도 제주시 이호이동 1369-3 (신주소: 제주특별자치도 제주시 오광로6길 9)

토지 면적: 992.00㎡ (약 300.08평)

토지 용도: 근린시설 (제2종근린생활시설)

건물 면적: 391.68㎡ (약 118.48평)

건물 용도: 제2종근린생활시설(제조업소), 2층 일부 주거용으로 이용

건물 구조: 일반철골조 철골평슬래브지붕 2층 건물

건물층수: 지하 0층, 지상 2층

건축일자: 2015년 06월 09일 (사용승인일: 2015년 11월 05일)

주요 설비: 기본위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 닥트설비, 천정형냉방설비, 냉동창고 관련설비 등

매각 대상: 토지 및 건물 일괄매각

특이사항: 제시외 건물(목록 1-1 내지 1-6) 포함하여 일괄매각

1.3. 감정가

감정가: 1,407,734,200원

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

본건은 제주특별자치도 제주시 이호이동 소재 '이호운동장' 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 단독주택, 공동주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재된 지역으로, 제주국제공항과 약 12분 거리에 위치하며 이호해변 인근에 자리하고 있습니다. 해당 지역은 제주공항 소음대책지역에 포함됩니다.

2.2. 교통 및 접근성

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지 및 지형

토지는 인접 도로 대비 대체로 등고평탄한 사다리형의 형태를 띠고 있으며, 현재 제조업소 부지로 이용 중입니다.

2.4. 도로 관계

본건 토지는 북서측으로 폭 약 6m 내외의 아스콘 포장도로에 접하고 있습니다.

2.5. 토지이용계획 및 규제

해당 토지는 자연녹지지역, 자연취락지구로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 제3종 구역(나 지구)으로서 공항소음 방지 및 소음대책지역에 해당합니다. 장애물 제한표면구역, 건축계획심의대상구역, 하수처리구역으로도 지정되어 있어 건축 및 개발 시 관련 법규의 적용을 받습니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 김대현

보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2022-03-31, 대항력: 없음

* 임차인: 주식회사투플레이

보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2023-12-08, 대항력: 없음

인수 대상 보증금 합계: 0원

3.2. 등기부 현황 (토지 및 건물)

등기부상 다수의 소유권 이전, 근저당권, 가압류, 압류 내역이 존재하나, 말소기준권리인 2019년 2월 26일자 농협은행 근저당권 이후의 모든 권리들은 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

3.3. 말소기준권리 및 소멸 권리

말소기준권리: 2019년 02월 26일 접수된 농협은행주식회사 근저당권 (등기부채권 총액: 1,701,548,575원)

매각으로 인해 소멸되는 권리: 등기부상 을구(근저당권) 및 갑구(가압류, 임의경매, 압류)의 대부분의 권리가 말소 대상입니다.

3.4. 등기부채권 총액

토지 및 건물 등기부채권 총액: 1,701,548,575원

3.5. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 기재되어 있습니다. (지상권 개요: 비고 - 로 기재됨)

4. 상권분석

4.1. 용도 및 업종

본건 건물의 주 용도는 제2종근린생활시설(제조업소)이며, 2층 일부를 주거용으로 이용하고 있습니다.

4.2. 지역 특성

본건이 위치한 이호이동 지역은 단독주택, 공동주택, 근린생활시설, 농경지가 혼재된 지역입니다. '이호운동장' 인근에 위치하며, 제주국제공항 및 이호해변과 가까워 상업 및 주거 기능이 복합된 지역입니다.

4.3. 임대 현황

본건 토지 및 건물의 임대관계는 현재 파악되지 않고 있습니다. (임대관계 미상)

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

본건은 이호운동장 북측 인근에 위치하며, 인근 지역은 주택가 및 농경지가 혼재되어 있습니다. 제주국제공항이 인근에 있어 항공편 이용이 편리합니다.

5.2. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 검색 결과, 특별한 혐오시설(폐기물 처리 시설, 대규모 공장 단지 등)은 확인되지 않았습니다.

5.3. 기타 생활 편의

본건은 공항 소음대책지역에 포함되어 있어, 소음으로 인한 생활 불편이 예상될 수 있습니다. 관련하여 주민 발전협의체가 운영되는 등 지역 주민들의 의견 수렴 및 지원 방안이 논의되고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용 제한

본건 토지는 자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역, 공항소음 방지 및 소음대책지역, 장애물 제한표면구역 등으로 지정되어 있어 건축 및 토지 이용에 있어 각종 제한 사항이 적용될 수 있습니다.

6.2. 공항 관련 제한 및 소음

제주국제공항 인근에 위치하여 공항소음대책지역에 포함되며, 제3종 구역(나 지구)에 해당합니다. 이는 항공기 소음으로 인한 생활 불편을 야기할 수 있으며, 관련 법규에 따른 건축 높이 제한 등의 영향도 받을 수 있습니다.

6.3. 제시외 건물 및 시설

물건명세서상 옥상에 소재하는 제시외 냉동창고(감정평가에서 제외)와 지상의 이동식 창고, 이동식 컨테이너, 이동식 냉동창고, 전기자동차 충전시설 3개는 매각에서 제외되므로, 인수 시 별도의 처리 문제가 발생할 수 있습니다. (단, 본 건에서는 매각에서 제외됨)

6.4. 임대관계 미확인

현 임차인들이 대항력이 없는 것으로 파악되나, 임대관계가 미상으로 조사되어 있어 공실 위험이나 명도 진행 시 추가적인 확인 및 절차가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 제주시 이호이동에 위치한 근린생활시설로, 제주국제공항과 인접하고 이호해변과 가까워 입지적 잠재력을 가지고 있습니다. 다만, 공항 소음대책지역에 포함되어 소음 피해가 예상되며, 다양한 토지이용 규제가 적용되는 점을 유의해야 합니다. 현재 등기부상 채무 총액이 감정가를 초과하나, 매각으로 인해 대부분의 권리가 말소될 것으로 예상됩니다. 임차인들의 대항력이 없어 명도 부담은 적으나, 임대 관계 미상인 부분은 추가 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 제주국제공항 및 해변 인근의 입지 조건.

* 근린생활시설 및 제조업소 용도로 활용 가능한 건물.

* 일부 주거용으로도 이용 가능한 복합적인 활용 가능성.

* 매각으로 인한 권리 소멸로 명도 부담이 적을 것으로 예상.

9. 예상 입찰가

인수 보증금이 없는 점을 감안하여, 본건의 감정가 1,407,734,200원을 기준으로 보수적으로 평가 시, 70~80% 수준의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 약 980,000,000원 ~ 1,130,000,000원 범위에서 검토하는 것을 제안합니다. (본 가이드라인은 일반적인 기준이며, 상세한 시장 조사 및 현장 답사를 통해 최종 입찰가를 결정하시길 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.