나이스옥션 법원경매 순천 2025타경52112 [1] 전라남도 광양시 중동 1686 성호아파트 107동 12층1202호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동문감정 · 평가일 2025.10.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 광양시 중동 소재 '중동초등학교' 남동측에 인접하여 위치하며, 부근은 주 로 아파트 단지, 각종 업무시설 및 점포 등으로 형성된 지역임.

교통상황

본건 단지까지 차량 접근이 가능하며, 일반적인 교통상황은 양호한 편임.

건물의 구조

본건은 1998년 5월 사용승인된 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지상18층건 내 제12층 제1202호 로서, 외벽: 모르타르 위 페인팅 등 마감 내벽: 벽지 및 타일 등 마감 창호: 새시창호 등 마감임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소화전설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

다각형의 토지로서 아파트 단지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 주변으로 2차선 및 광대로 간선도로가 통과하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 광로2류(폭 50m~70m)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중 로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(모든가축제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(중동초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등은 미상임.

물건 비고

미납 관리비 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 순천지원 2025타경52112 (1)

소재지: 전라남도 광양시 중동 1686 성호아파트 107동 12층1202호

용도: 아파트

감정가: 57,000,000원

면적

* 토지면적: 22.20㎡ (약 6.71평)

* 토지 지분: 22.202㎡ (약 6.72평)

* 건물면적 (전용면적): 49.95㎡ (약 15.11평)

* 건물 지분: 49.95㎡ (약 15.11평)

건물 상세

* 아파트명: 성호1차

* 동/호수: 107동 1202호

* 해당층: 12층 (총 18층 중)

* 사용승인일: 1998년 5월 9일

* 총 세대수: 1362세대

* 건폐율: 21.91%

* 용적률: 290.32%

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 전라남도 광양시 중동 소재 '중동초등학교' 남동측에 인접하여 위치하며, 부근은 주로 아파트 단지, 각종 업무시설 및 점포 등으로 형성된 지역입니다.

* 교통상황: 본건 단지까지 차량 접근이 가능하며, 일반적인 교통 상황은 양호한 편입니다.

* 인접 도로상태: 본건 단지 주변으로 2차선 및 광대로 간선도로가 통과하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제3종일반주거지역, 광로2류(폭 50m~70m), 소로1류(폭 10m~12m), 중로2류(폭 15m~20m), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역(중동초등학교)으로 지정되어 있습니다.

* 주변 시설: 인근에 중동초등학교가 위치하고 있으며, 업무시설 및 점포들이 혼재되어 있어 생활 편의시설 접근성이 양호한 지역입니다.

* 혐오시설: 현재 제공된 정보 및 일반적인 분석으로는 특별한 혐오시설이 인접한 것으로 확인되지 않았습니다. (단, 상세한 현장 조사 필요)

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2025년 10월 1일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 (갑10) 입니다.

* 인수되는 권리: 2024년 2월 22일 접수된 권성택 임차인의 주택임차권 (을7)이 말소되지 않고 낙찰자에게 인수됩니다.

* 임차인 현황

* 임차인: 권성택 (주택도시보증공사 대위)

* 보증금: 66,150,000원

* 차임: 0원

* 전입일자/확정일자: 2022년 5월 2일

* 배당신고일자: 2024년 2월 22일

* 대항력: 있음

* 권리분석 소견: 해당 임차인은 대항력 있는 선순위 임차인으로서, 보증금 66,150,000원 전액 또는 일부를 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 높습니다.

* 기타 권리: 소유권이전 등기(갑8, 갑9), 광양시의 압류(갑11) 등이 존재합니다.

1.3. 상권분석

* 본 물건이 속한 성호아파트 단지 주변은 주거 지역과 더불어 다양한 업무시설 및 상업시설이 혼재하고 있어 지역 내 기본적인 상권을 형성하고 있습니다.

1.4. 생활정보

* 아파트 정보

* 아파트명: 성호1차

* 관리사무소 연락처: 061-794-0418

* 주소: 전라남도 광양시 중동 1686 성호1차

* 사용승인일: 1998년 5월 9일

* 총 세대수: 1362세대

* 최고층: 18층

* 주차대수: 총 452대 (지상 452대)

* 복리시설: 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설이 있습니다.

* 주변 편의시설: 아파트 단지 내 및 인근 상가에 기본적인 편의시설이 갖추어져 있습니다.

* 교육시설: 단지 남동측 인근에 중동초등학교가 있어 초등 교육 시설 접근이 용이합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 미납 관리비: 현황 조사일(2025.10.14.) 기준 미납 관리비 1,264,200원이 확인되었습니다. 통상적으로 매수인이 인수하지 않아도 되는 기간의 관리비는 정산 후 인수하지만, 정확한 인수 여부는 관리사무소 또는 관련 기관에 확인이 필요합니다.

* 대항력 있는 임차인: 보증금 66,150,000원의 선순위 임차인이 존재하며, 배당받지 못한 보증금은 낙찰자가 인수해야 합니다. 이는 총 투자 비용 증가 요인이 됩니다.

* 민간임대주택 관련: 본 물건이 민간임대주택에 관한 특별법 상 등록 말소 대상에 해당될 수 있습니다. 매각대금 완납 후 등록 말소 신청 및 부기등기 말소 절차가 필요할 수 있으며, 이는 추가적인 시간과 노력이 소요될 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 광양시 중동의 성호아파트 단지 내에 위치하며, 주변에 주거, 상업, 업무시설이 혼재하여 생활 환경이 비교적 양호한 편입니다. 중동초등학교를 도보로 이용할 수 있다는 장점이 있습니다.

하지만, 가장 큰 우려 사항은 대항력 있는 선순위 임차인이 보증금 66,150,000원을 인수해야 한다는 점입니다. 이는 낙찰자의 총 투자 비용을 크게 증가시키는 요인이 되며, 현재 파악된 최근 실거래가격을 고려할 때 위험 부담이 상당합니다. 또한, 미납 관리비와 민간임대주택 관련 복잡한 절차도 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 광양시 중동 지역의 주거 인프라

* 중동초등학교 인접으로 인한 교육 환경

* 향후 지역 발전 가능성에 따른 시세 상승 기대 (다만, 인수되는 임차보증금 부담 고려 필요)

1.8. 예상 입찰가

최근 49.95㎡ 면적의 실거래가는 2026년 6월 4,000만원에서 4,650만원 수준입니다. 감정가는 57,000,000원으로, 이는 최근 실거래가보다 높은 금액입니다.

인수 보증금 66,150,000원을 제외하고 순수 물건의 가치만을 고려하여 입찰가를 산정할 때, 최근 거래가와 감정가를 종합적으로 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

* 예상 입찰가: 50,000,000원

상기 예상 입찰가는 물건 자체의 시장 가치를 기반으로 산정된 것이며, 실제 입찰 시에는 인수해야 하는 임차보증금 66,150,000원을 포함한 총 투자 비용을 반드시 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 해당 보증금액이 물건의 시세보다 높으므로, 총 투자 비용이 시장 가치를 초과하지 않도록 주의해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.