나이스옥션 법원경매 목포 2025타경512 [1] 전라남도 목포시 달동 1336-32 달동엠타운 1동 1층101호 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 목포시 달동 소재 '달동 제3호공원' 남측 인근에 위치하는 달동엠타운이며, 주위는 목포신항만 및 공장, 근린생활시설 등이 혼재하는 산업단지로서 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하1층, 지상10층 건물 중 제1층 제101호~제103호, 제109호~제111호로서, 외벽 : 몰탈위페인팅, 석재붙임 마감 등, 내벽 : 목재 인테리어, 타일붙임 마감 등, 바닥 : 타일 마감 등, 창호 : 강화유리, 새시창호임.

이용상태

소매점(현황:공실)임.

설비내역

기본적인 위생, 급배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

일단의 장방형 평지로서, 주상용 건부지임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 서측으로 왕복 2차선, 남측으로 왕복 4차선의 아스팔트 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

달동 1336-32, 1336-33 : 도시지역 , 준공업지역 , 지구단위계획구역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 신항만건설예정지역(2008.12.19)<신항만건설촉진법>, 신항만건설예정지역(2020-06-02)<신항만건설촉진법>

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임 기타 : 본건 일련번호 가~바)는 벽체 구분없이 일체로 이용 중임.

물건 비고

-일괄매각
-101호, 102호, 103호, 109호, 110호, 111호는 벽체 구분없이 일체로 이용 중이고, 경계벽 및 출입구 표시부분 등을 통해 구조상 독립성을 갖추고 있으며, 추후 복원이 가능할 것으로 사료됨(감정평가서 참조)
-2025.10.15.기준 관리비(101호: 15,298,810원, 102호: 8,765,800원, 103호: 7,334,300원, 109호: 9,340,800원, 110호: 12,207,440원, 111호: 7,312,220원)의 합계 60,259,370원이 미납되어 있으며, 공용부분 관리비는 매수인에게 인수될 수 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 목포지원 2025타경512 (1)

소재지: 전라남도 목포시 달동 1336-32, 달동엠타운 1동 1층 101호 외 5개호 (102, 103, 109, 110, 111호)

용도: 판매시설 (현황: 소매점, 건물 구조상: 업무시설)

감정가: 1,827,000,000원

토지면적: 301.48㎡ (약 91.2평)

건물면적: 516.60㎡ (약 156.3평) - 해당 호실 합계 면적

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 꿀벌신용협동조합 (말소기준권리)

특이사항: 공동담보 물건. 101호, 102호, 103호, 109호, 110호, 111호는 벽체 구분 없이 일체로 이용 중임.

1.1. 입지조건

주변 환경: 전라남도 목포시 달동 소재 '달동 제3호공원' 남측 인근에 위치합니다. 본건은 목포신항만, 공장, 근린생활시설 등이 혼재된 산업단지 내에 소재하고 있으며, 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통 상황: 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 보통 수준입니다. 본건은 북측 및 서측으로 왕복 2차선, 남측으로는 왕복 4차선 아스팔트 포장도로에 접하고 있어 차량 통행이 원활합니다.

도시계획: 해당 토지는 도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역에 속하며, 가축사육제한구역, 신항만건설예정지역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2020년 3월 19일 접수의 꿀벌신용협동조합 근저당권 (을3)이 말소기준권리입니다.

권리 분석: 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. (삼성카드, 농협은행, 박승, 코리아도시개발, 국민건강보험공단, 목포시의 가압류 및 압류 내역은 모두 말소 대상입니다.)

미납 관리비: 2025년 10월 15일 기준, 총 60,259,370원의 관리비가 미납된 상태입니다. 이 중 공용부분 관리비는 매수인에게 인수될 수 있으므로, 인수 범위 및 금액에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

임차인 현황: 현재 임대차 관계는 확인되지 않았습니다 (미상). 따라서 인수할 보증금이 없는 것으로 파악됩니다.

1.3. 상권분석

주요 특징: 목포신항만 인근 산업단지 내 위치하며, 공장 및 근린생활시설과 혼재된 지역입니다.

용도: 현재 감정평가서상 현황은 '공실'인 소매점(판매시설)으로, 건물 구조상으로는 업무시설로도 분류될 수 있습니다.

잠재력: 산업단지 내에 위치하여 주변 근로자 및 유동인구를 대상으로 하는 업종이 입점할 경우 잠재적인 상권 가치를 가질 수 있습니다.

1.4. 생활정보

편의시설: 주변에 근린생활시설이 소재하고 있으며, '달동 제3호공원'이 인접해 있어 일부 쾌적한 환경을 제공합니다.

교통: 시내버스 이용이 가능하며, 차량 접근성이 우수하여 교통 편의성은 양호한 편입니다.

주변 시설: 목포신항만 등 산업 시설이 밀집한 지역 특성상, 주거 편의시설보다는 산업 관련 시설이 주를 이룹니다.

1.5. 잠재적 리스크

일체 이용 중인 호실: 101호, 102호, 103호, 109호, 110호, 111호가 벽체 구분 없이 하나의 공간으로 이용되고 있습니다. 구조상 독립성을 갖추고 있어 복원은 가능하나, 추후 원상 복구 또는 개별 호실 분할 시 추가적인 비용 및 시간이 소요될 수 있습니다.

미납 관리비 인수: 총 60,259,370원의 미납 관리비 중 공용부분은 매수인이 인수해야 할 가능성이 있습니다. 이는 초기 투자 비용 부담으로 작용할 수 있으므로, 실제 인수 금액을 정확히 파악하는 것이 중요합니다.

공실 상태: 감정평가서상 현황이 '공실'로 기재되어 있어, 매입 후에도 공실이 장기화될 가능성에 대한 대비가 필요합니다. 임대 활성화를 위한 전략 수립이 요구됩니다.

산업단지 내 위치: 주변 환경이 주로 공장 및 항만 시설로 이루어져 있어, 일반적인 상업시설이나 주거단지에 비해 배후 수요가 제한적일 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 목포신항만 인근 산업단지에 위치한 달동엠타운 내 판매시설(소매점) 경매 물건입니다. 여러 호실이 일체로 통합되어 넓은 면적을 활용할 수 있다는 장점이 있습니다. 교통 접근성은 양호하나, 주변 상권이 산업단지 특성상 한정적일 수 있습니다. 미납 관리비 인수 가능성, 현재 공실 상태, 일체 이용 중인 호실의 복원 문제 등은 잠재적 리스크 요인이므로, 투자 결정 전에 반드시 상세한 현장 조사와 법률 및 세무 전문가의 자문을 거치는 것이 권장됩니다.

1.7. 투자 포인트

산업단지 내 희소성: 목포신항만 배후 산업단지라는 특수성으로 인해, 해당 지역 내 상업시설로서의 희소성이 있을 수 있습니다.

넓은 면적의 활용성: 다수의 호실이 통합되어 있어 넓은 공간이 필요한 업종 (예: 대형 판매점, 물류 관련 사무실, 교육 시설 등)에 적합한 잠재력을 가집니다.

향후 지역 개발 가능성: 신항만 건설 예정 지역이라는 점은 장기적인 관점에서 지역 발전 및 부동산 가치 상승의 잠재력을 기대하게 합니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정평가는 1,827,000,000원입니다.

예상 입찰가 산정을 위해서는 다음과 같은 사항들을 종합적으로 고려해야 합니다.

* 미납 관리비 총액 60,259,370원 중 매수인이 인수해야 할 공용부분 관리비 추정액.

* 현재 공실 상태이므로, 향후 공실 해소 및 임대 수익 발생까지 소요될 기간과 이에 따른 금융 비용 및 기타 부대 비용.

* 본건과 유사한 물건의 최근 실거래가 및 현재 시장 시세.

* 일체 이용 중인 호실의 복원 또는 분할에 따른 예상 비용.

* 목포신항만 인근 산업단지의 특수성과 향후 개발 가능성에 대한 면밀한 분석.

상기 요소들을 종합적으로 고려하여 투자자의 수익률 목표와 위험 감수 수준에 맞춰 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다. 본건의 경우, 감정가 대비 일정 비율 할인된 금액으로 입찰가를 고려해 볼 수 있으나, 정확한 예상 입찰가 산정은 추가적인 시장 조사 및 전문가 상담을 통해 이루어져야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.