나이스옥션 법원경매 광주 2025타경33964 [1] 광주광역시 광산구 흑석동 503 수완3단지중흥에스-클래스 302동 2층201호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하나 · 평가일 2025.10.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 광산구 흑석동 소재 '새별초등학교' 북측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지, 근린생활시설 등이 혼재하는 주상혼용지대임.

교통상황

본건 소재 단지까지 차량의 접근이 가능하며, 인근으로 간선도로가 통과하고 버스정류장이 소재하는 등 일반적인 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

일련번호1(가): 철근콘크리트구조 경사스라브지붕 13층 중 일부(제302동 제2층 제201호)로서, 2008년 11월 27일 사용승인되었으며, 외벽: 몰탈 위 페인팅 등 내벽: 벽지 등 창호: 새시창호 등임.

이용상태

남향의 계단식 아파트로 이용중임.

설비내역

일반적인 위생 및 급배수설비, 난방설비가 되어 있으며, 소화전설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 가장형의 토지로서, 아파트 건부지임.

인접 도로상태등

본건 소재 단지 북측 및 동측으로 아스팔트 포장된 광대로에 접하고, 남측으로 왕복 2차선의 아스팔트 포장도로에 접하며, 남측 도로를 통해 진출입함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1): 제3종일반주거지역 , 제1종지구단위계획구역 , 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-20)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2014-03-28)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 택지개발지구(완료)<택지개발촉진법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

귀 제시목록상 '정현' 소유이며, 이해관계인 부재로 임대내역은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 광주광역시 광산구 흑석동 소재 '새별초등학교' 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 아파트 단지와 근린생활시설 등이 혼재된 주상혼용지대로 이루어져 있습니다.

토지의 형상은 인접 필지 대비 등고 평탄한 가장형으로, 아파트 건부지로 이용 중에 있습니다.

2.2. 교통상황

본건이 소재한 단지는 차량 접근이 가능하며, 주변으로 간선도로가 통과하고 버스 정류장이 소재하여 일반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

단지 북측 및 동측으로는 폭 15m~20m의 광대로가 접하고 있으며, 남측으로는 왕복 2차선의 아스팔트 포장도로에 접해 있어 남측 도로를 통해 진출입이 가능합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부상 권리관계

등기부등본상 소유권은 합자회사중흥주택에서 정현으로 매매를 통해 이전되었습니다.

주요 권리 사항으로는 을12 접수된 전상임의 주택임차권이 있으며, 보증금은 340,000,000원입니다. 전입일자는 2020년 12월 04일, 확정일자는 2020년 11월 03일입니다. 이 임차권은 매각으로 인해 소멸되지 않고 매수인이 인수해야 하는 권리입니다.

말소기준권리는 2023년 10월 11일 접수된 서인천세무서장의 압류(갑3)입니다.

본 건의 강제경매 개시결정은 2025년 09월 25일 접수되었으며, 채권자는 주택도시보증공사입니다.

이 외에도 서울특별시 및 광산구의 압류 등기가 존재하나, 모두 말소기준권리보다 후순위로 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

집합건물 등기부상의 총 권리금액은 340,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

임차인은 전상임으로, 주택도시보증공사(HUG)의 보증을 받은 것으로 확인됩니다.

임차 보증금은 340,000,000원이며, 차임은 0원입니다.

전입일자는 2020년 12월 04일, 확정일자는 2020년 11월 03일로, 대항력을 갖춘 임차인입니다.

본 임차인의 보증금은 매각으로 인해 소멸되지 않으며, 배당에서 전액 변제받지 못할 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

3.3. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2023년 10월 11일 접수된 서인천세무서장의 압류입니다. 이보다 선순위인 권리는 전상임의 주택임차권이므로, 해당 임차권은 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건 소재 단지 주변으로는 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업시설 이용은 가능한 것으로 판단됩니다. 아파트 단지와 상업시설이 어우러진 지역 특성을 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

본건은 새별초등학교 북측 인근에 위치하고 있어 도보 통학이 가능한 거리에 있습니다. 또한, 주변 지역에 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역 및 절대보호구역이 지정되어 있어 교육 환경 보호 측면에서 양호한 조건을 갖추고 있습니다.

5.2. 편의시설

단지 내 및 주변 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

주변 지역에 유해하거나 혐오 시설에 해당하는 시설은 발견되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 인수되는 권리

본 건의 가장 큰 리스크는 340,000,000원의 선순위 주택임차인 보증금 인수입니다. 해당 보증금이 경매 절차에서 전액 변제되지 않을 경우, 그 잔액은 낙찰자가 부담해야 하므로 총 매입 비용이 예상보다 증가할 수 있습니다.

6.2. 기타 리스크

감정평가서 요약에 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으나, 등기부등본 및 물건명세서에 명시된 주택임차권(보증금 340,000,000원)은 매각으로 소멸되지 않고 인수되는 권리입니다. 이로 인한 정보 혼동 및 잠재적 부담액에 대한 명확한 확인이 필요합니다.

또한, 이해관계인 부재로 임대 내역이 미상으로, 실제 점유 상태 및 임대 조건에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 광산구 흑석동에 위치한 아파트로, 새별초등학교 인근이라는 교육적 이점을 가지고 있습니다. 그러나 3억 4천만원에 달하는 선순위 임차인 보증금을 매수인이 인수해야 하는 상당한 부담이 존재합니다. 따라서, 해당 임차인의 보증금 인수 조건과 예상 배당률을 면밀히 분석하여, 총 지출 비용을 고려한 신중한 입찰가 산정이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 새별초등학교 인근에 위치하여 교육 환경이 우수한 아파트입니다.

* 광주광역시 광산구의 주거 중심 지역에 자리하고 있어 지역적 안정성을 기대할 수 있습니다.

* (인수 보증금을 고려한 합리적인 가격으로 낙찰 시) 시세 대비 투자 가치를 확보할 수 있는 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 매수인이 인수해야 하는 임차인 보증금 340,000,000원을 제외하고 산정하는 것을 원칙으로 합니다. 따라서, 감정가 425,000,000원에서 인수되는 임차 보증금을 차감한 금액을 바탕으로 시장 가치와 수익률을 고려하여 입찰가를 결정해야 합니다.

이론적인 계산 예시: 425,000,000원 (감정가) - 340,000,000원 (인수 임차 보증금) = 85,000,000원 (토지/건물 순수 지분 가치)

이후, 해당 지분 가치에 시장 상황, 낙찰 가능성, 명도 비용 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다. 실제 입찰가는 법원 경매 시세 분석 및 전문가의 상담을 통해 신중하게 결정하는 것을 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.