나이스옥션 법원경매 정읍 2025타경354 [1] 전북특별자치도 고창군 아산면 삼인리 48 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 프라임 · 평가일 2025.10.20

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 고창군 아산면 삼인리 소재 "삼인교차로" 남측 인근에 위치하며, 주위환경은 근린생활시설 및 농경지 등이 혼재하며 서측 근거리에 선운사가 위치하고있음.

교통상황

본건 토지까지 차량 접근이 가능하고, 인근 도로변으로 버스 승강장이 위치하고 있어 전반적인 교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

본건은 자루형의 평지로서, 조사일 현재 상업용 건부지임.

인접 도로상태

본건 남측으로 개설된 아스팔트 포장도로를 통해 접근함.

토지이용계획 및 제한상태

본건은 자연환경보전지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도립공원<자연 공원법>, 공원마을지구<자연공원법>, 중점경관관리구역(2020-12-23).

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : --

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호(2-가) 일반철골조 샌드위치판넬지붕 단층으로서, 외벽 : 판넬 등 마감. 내벽 : 목재 및 타일붙임 등 마감. 창호 : 새시창 마감. 일련번호(3-나) 일반철골조 샌드위치판넬지붕 단층으로서, 외벽, 내벽 : 판넬 등 마감. 창호 : 새시창 마감.

이용상태

일련번호(2-가, 3-나)는 근린생활시설로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 전기설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

후첨 "지적 및 건물개황도"와 같이 제시외건물(ㄱ~ㄷ)이 소재함.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상임. - 기 타 : --

물건 비고

1.일괄매각. 제시외 건물 및 수목 포함
2.목록1은 상업용 건부지이며, 목록2,3은 근린생활시설로 이용 중

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

사건번호: 정읍지원 2025타경354 (1)

소재지: 전북특별자치도 고창군 아산면 삼인리 48 (신주소: 전북특별자치도 고창군 선운사로 33-9)

용도: 근린생활시설 (상업용 건부지)

감정가: 809,156,160원

토지면적: 1862.00㎡ (약 563.25평)

건물면적: 268.08㎡ (약 81.09평)

제시외 건물 면적: 142.30㎡ (약 43.06평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 익산산림조합 (근저당권자)

특이사항: 대항력 있는 임차인 존재. 일괄매각. 제시외 건물 및 수목 포함.

1.1. 입지조건

위치: 전북특별자치도 고창군 아산면 삼인리에 위치하며, "삼인교차로" 남측 인근입니다.

주위환경: 근린생활시설 및 농경지가 혼재되어 있으며, 서측 인근에 유명 관광지인 선운사가 위치하고 있습니다.

교통: 차량 접근이 용이하며, 인근 도로변에 버스 승강장이 있어 대중교통 이용도 가능합니다. 전반적인 교통사정은 보통 수준입니다.

형태 및 이용: 본건 토지는 자루형의 평지로서 상업용 건부지로 이용되고 있습니다.

접근로: 본건은 남측으로 개설된 아스팔트 포장도로를 통해 접근합니다.

토지이용계획: 자연환경보전지역, 가축사육제한구역, 도립공원, 공원마을지구, 중점경관관리구역으로 지정되어 있어 개발 및 이용에 제한이 따릅니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2024년 3월 27일 접수된 익산산림조합의 근저당권입니다.

권리분석 요약: 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다. 다만, '대항력 있는 임차인'이 존재하므로 명도 과정에서 주의가 필요합니다.

임차인 현황:

* 오 : 2020년 11월 4일 전입, 대항력 있음. 보증금 및 차임 정보 미상.

* 오 : 2015년 3월 20일 전입, 대항력 있음. 보증금 및 차임 정보 미상.

* 정 : 2008년 9월 19일 전입, 대항력 있음. 보증금 및 차임 정보 미상.

(참고: 인수 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있으나, 대항력 유무로 인해 명도 협상이 필요할 수 있습니다.)

등기부 채권 총액: 약 8억 7천 4백만 원 (근저당, 가압류, 압류 등 포함)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (해당 없음으로 판단됨)

1.3. 상권분석

지역 특성: 근린생활시설과 농경지가 혼재된 지역으로, 서측 인근에 유명 관광지인 선운사가 위치해 있습니다.

활용: 제1종 근린생활시설로 이용 중이며, 상업용 건부지로서의 활용 가치가 있습니다.

잠재력: 관광지와의 인접성을 고려할 때, 관광객을 대상으로 하는 상권으로 발전할 가능성이 있습니다.

1.4. 생활정보

교통: 차량 접근성은 양호하며, 인근 버스 승강장을 통해 기본적인 대중교통 이용이 가능합니다.

주변 시설: 삼인교차로 인근에 위치하며, 관광 명소인 선운사가 근거리에 있습니다. (더 상세한 편의시설, 교육시설 등은 추가 조사 필요)

1.5. 잠재적 리스크

명도 리스크: 대항력 있는 임차인들이 존재하며, 보증금 및 차임이 미상인 경우에도 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

토지이용 규제: 자연환경보전지역, 도립공원 등 엄격한 토지이용계획이 적용되어 향후 신축, 증축, 용도 변경 등에 제약이 따릅니다.

혐오시설: 현재까지 파악된 정보 및 주변 조사 결과, 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. (단, 최종 입찰 전 추가적인 현장 조사 및 인근 지역에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.)

1.6. 종합 의견

본 물건은 고창군 아산면 삼인리에 소재한 토지 및 근린생활시설 복합 물건으로, 일괄 매각으로 진행됩니다.

관광지(선운사) 인근에 위치하여 향후 상권 활성화 잠재력을 가지고 있습니다.

그러나 대항력 있는 임차인의 존재와 엄격한 토지이용 규제는 투자 시 반드시 고려해야 할 사항입니다.

감정가 대비 가격 메리트, 명도 가능성, 개발 가능성 등을 종합적으로 판단하여 입찰 여부를 결정해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

관광지 연계 상권: 선운사 방문객을 겨냥한 숙박, 식음료, 특산품 판매 등 다양한 사업 가능성.

토지와 건물 동시 확보: 일괄 매각을 통해 부동산 자산 가치를 높일 수 있습니다.

규제 지역 내 희소성: 개발이 제한된 지역이라도, 기존 시설의 활용도를 높이거나 특정 목적(예: 펜션, 체험장 등)으로 특화할 경우 가치가 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건은 대항력 있는 임차인으로 인한 명도 부담이 존재합니다. 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있으나, 명도 협상 과정에서 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

토지이용계획 상의 제약 사항도 입찰가 산정에 반영해야 합니다.

정읍지원 2025타경354 (1) 사건의 감정가 809,156,160원을 기준으로, 현장 방문을 통한 시세 조사, 명도 예상 비용, 향후 활용 가능성 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

(정확한 예상 입찰가 산출은 전문가의 심층 분석과 시세 조사를 통해 이루어져야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.