나이스옥션 법원경매 군산 2025타경21406 [1] 전북특별자치도 군산시 조촌동 2-15 5층501호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제일 · 평가일 2025.11.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 전북특별자치도 군산시 조촌동 소재 "군산롯데몰" 동측 인근에 위치하는 집합건물[제5층 제501호외 3개호]로서, 주위는 아파트단지 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 노선상가지대임.

교통상황

대상물건까지 차량 출입이 용이하고 인근에 버스승강장이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통임.

건물의 구조

일련번호1~4) - 철근콘크리트구조 데크플레이트지붕 5층 중 제5층 제501호외 3개호 로서, 외 벽 : 화강석돌붙임 및 징크판넬 등 마감, 내 벽 : 몰탈위페인팅 및 데코타일, 내부인테리어 등 마감, 창 호 : 섀시창 등 마감임.

이용상태

일련번호1) - 볼링장(현황 DCTFC 축구클럽) 일련번호2) - 소매점(현황 마음온도심리상담센터) 일련번호3,4) - 골프연습장(현황 프렌즈 스크린골프)

설비내역

기본적인 위생 급·배수설비 및 전기설비, 화재탐지·경보설비, 소화전설비, 승강기설비, 시스템에 의한 냉·난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리 평지의 토지로서, 조사일 현재 "상업용 건물부지" 로 이용중임.

인접 도로상태등

2-15번지) 서측 및 북측으로 폭 약 15미터의 아스팔트포장도로와 각각 접함. 2-21번지) 서측 및 남측으로 폭 약 15미터의 아스팔트포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

2-15번지) 도시지역, 일반상업지역(2015-04-10), 지구단위계획구역(2015-04-10)(.), 중로2류(폭 15m~20m) (2015-04-13)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2015-04-14)(접합), 가축사육제한구역(2024-12-27) (모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률> 임. 2-21번지) 도시지역, 일반상업지역(2015-04-10), 지구단위계획구역(2015-04-10)(.), 중로2류(폭 15m~20m) (2015-04-13)(접합), 가축사육제한구역(2024-12-27)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2017-02-23)<교육환경 보호에 관한 법률> 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : --

물건 비고

건축물대장상 볼링장이나 현황은 축구클럽임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 사항

사건번호: 군산지원 2025타경21406 (1)

소재지: 전북특별자치도 군산시 조촌동 2-15 5층501호

용도: 근린상가 (건축물대장상)

1.2. 면적 및 건물 정보

토지면적: 256.23㎡ (약 77.52평)

토지지분: 256.23㎡ (약 77.52평)

건물면적: 832.21㎡ (약 251.75평)

건물지분: 832.21㎡ (약 251.75평)

건축구조: 철근콘크리트구조 데크플레이트지붕

총층수: 5층 (본건은 5층)

1.3. 경매 기본 정보

감정가: 2,436,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 군OOO (군산농업협동조합으로 추정)

특이사항: 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 물건은 전북특별자치도 군산시 조촌동 소재 "군산롯데몰" 동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 아파트단지 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 노선상가지대입니다 [cite: provided text].

2.2. 교통 및 접근성

대상 물건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스승강장이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통 수준입니다 [cite: provided text].

2.3. 토지 및 도로 현황

해당 토지는 사다리 평지로서, 서측 및 북측으로 폭 약 15미터의 아스팔트 포장도로와 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다 [cite: provided text].

2.4. 토지이용계획 및 규제

본건 토지는 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 중로2류(폭 15m~20m)에 접하고 있습니다. 또한, 가축사육제한구역 및 상대보호구역에 해당됩니다 [cite: provided text].

3. 권리분석

3.1. 권리 요약

말소기준권리는 2018년 8월 28일 접수된 군산농업협동조합의 근저당 (을3)입니다 [cite: provided text].

등기부채권 총액은 약 44억 5,540만 원으로 파악됩니다 [cite: provided text].

매각으로 인해 위 권리는 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

본건에는 현재 3명의 임차인이 등재되어 있습니다.

* 김광빈: 보증금 500만원, 차임 0원, 대항력 없음.

* 백수진: 보증금 200만원, 차임 50만원, 확정일자 2025-02-06, 대항력 없음.

* 이창신: 보증금 1000만원, 차임 50만원, 대항력 없음.

위 임차인들은 모두 대항력이 없어, 매각 후 인수되는 보증금은 없습니다 [cite: provided text].

3.3. 기타 권리사항

집합건물 등기부상 2018년 6월 25일 소유권 보존 등기 후 여러 차례의 소유권 이전 및 근저당, 가압류 등이 등기되었으나, 말소기준권리 이후의 권리들은 모두 말소될 예정입니다 [cite: provided text].

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 기재되어 있습니다 [cite: provided text].

4. 상권 분석

4.1. 주변 상업 시설 현황

본 물건은 "군산롯데몰"에 인접하여 상당한 유동인구를 확보할 수 있는 입지입니다. 롯데몰은 다양한 브랜드 매장, 식당가, 영화관, 문화시설 등을 갖춘 복합 쇼핑몰로, 지역 상권 활성화의 중심 역할을 하고 있습니다. 또한, 주변에는 아파트 단지 및 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 배후 수요 또한 풍부한 편입니다 [cite: provided text].

5. 생활 정보

5.1. 주변 편의 시설

반경 내에 대형 쇼핑몰인 롯데몰이 위치하여 쇼핑, 외식, 문화생활 등 다양한 편의시설 이용이 편리합니다. 주변 아파트 단지들은 주거 편의성을 높여주며, 관련 근린생활시설 또한 잘 갖추어져 있습니다 [cite: provided text].

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부와의 차이 및 현황 불일치

건축물대장상 본건의 주된 용도는 '볼링장'이나, 현황은 'DCTFC 축구클럽'으로 이용되고 있습니다. 또한, 일부 호실은 '마음온도심리상담센터' 및 '프렌즈 스크린골프장'으로 사용 중인 것으로 확인되어, 공부상 용도와 현황 용도 간 차이가 있습니다 [cite: provided text]. 이는 향후 용도 변경 또는 원상복구 등과 관련하여 이슈가 될 수 있습니다.

6.2. 임대차 현황 관련 주의사항

현재 등재된 임차인 3명 모두 대항력은 없으나, 이창신, 백수진 임차인의 경우 월차임이 발생하고 있어 명도 진행 시 협의가 필요할 수 있습니다 [cite: provided text]. 임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다 [cite: provided text].

7. 투자 포인트

* 군산 롯데몰 인접 상업지역 입지로 유동인구 및 배후 수요 확보에 유리합니다.

* 토지 및 건물 일괄 매각으로, 직접 개발 또는 상업 시설 활용 가치가 높습니다.

* 현재 공시지가 상승 및 지역 개발 추세 (예: 디오션시티 개발) 등을 고려할 때 향후 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 건축물대장상 용도와 현황 용도의 차이를 해소하고 다양한 업종으로 재활용할 수 있는 잠재력을 지닙니다.

8. 종합 의견

본 물건은 군산의 주요 상업 중심지인 롯데몰 인근에 위치한 근린상가로, 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 비록 건축물대장상 용도와 현황 용도에 차이가 있어 명도 및 재활용 과정에서 일부 고려사항이 있으나, 전반적인 상권 분석 및 권리 분석 결과, 인수할 권리 없이 비교적 안전하게 취득할 수 있는 물건으로 판단됩니다. 다양한 업종의 사업장 또는 임대 수익 창출용으로 투자를 고려해볼 만합니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 2,436,000,000원

인수 보증금: 0원

예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 현장 조사 및 시세 분석, 명도 가능성 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 현재 정보만으로는 정확한 입찰가 산정에 한계가 있으나, 감정가를 참고하여 경쟁자 분석 및 물건의 향후 활용 가치를 면밀히 검토하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.