나이스옥션 법원경매 전주 2025타경31743 [1] 전북특별자치도 전주시 완산구 효자동1가 799 효자동한신휴플러스 104동 3층 301호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 전주시 완산구 효자동1가 소재 "상산고등학교" 북등측 인근에 위치하며, 부근은 아파트단지, 단독주택 등이 소재하는 주택지대로, 노변을 따라 다양한 근린생활시설 등이 소재하고 있습니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 관내교통편 및 도로사정 등을 고려할때 전반적인 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트벽식조 철근콘크리트평슬라브지붕 13층 중 제3층 제301호로서, 외 벽 : 몰탈위 페인팅마감. 내 벽 : 벽지붙임 등. 창 호 : 샷시창호입니다.

이용상태

"아파트 단위세대"로 이용 중입니다.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비 및 승강기설비, 소방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 토지로 현황 "아파트부지"입니다.

인접 도로상태등

서측 소재 왕복4차선 포장도로 및 동측 소재 현황 폭 약 5m내외 포장도로를 통해 진출입합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(효자주공2단지),소로2류(폭 8m~10m)(2016-03-31)(저촉), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(2023-01-13)(주거밀집지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(전주미우유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(전주영상미디어고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(화산초등학교)<교육환경 보호에 관한법률>입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 전주지방법원에서 진행 중인 2025타경31743 (1) 사건의 경매 물건입니다.

* 소재지: 전북특별자치도 전주시 완산구 효자동1가 799, 효자동한신휴플러스 104동 3층 301호

* 용도: 아파트

* 감정가: 259,000,000원

* 토지 면적: 41.23㎡ (약 12.47평)

* 토지 지분: 41.229㎡ (약 12.47평)

* 건물 면적: 84.37㎡ (약 25.52평)

* 건물 지분: 84.372㎡ (약 25.52평)

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 강제 경매

* 채권자: 현OOOOOOOOO

* 특이사항: 대항력있는 임차인 존재

2. 입지조건

* 위치 및 주위 환경: 본건은 전북특별자치도 전주시 완산구 효자동1가에 위치하며, "상산고등학교" 북측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 아파트 단지, 단독 주택 등이 혼재된 주택지대이며, 도로변을 따라 다양한 근린생활시설이 분포하고 있습니다.

* 교통 상황: 본 물건까지 차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다. 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 도로 상태: 단지 서측으로는 왕복 4차선 도로가, 동측으로는 폭 약 5m 내외의 포장도로가 접해 있어 차량의 원활한 진출입이 가능합니다.

* 토지 이용 계획: 본건은 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 소로2류 및 소로3류에 저촉되는 사항이 있습니다. 또한, 가축사육제한구역 및 다수의 교육환경 보호구역(상대보호구역)에 포함되어 있습니다.

* 주변 시설: 인근에 상산고등학교, 화산초등학교, 전주영상미디어고등학교 등이 소재하고 있으며, 주거 지역 특성상 마트, 병원, 학원 등 다양한 생활 편의 시설 이용이 가능합니다. 현재까지 확인된 혐오시설은 없습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 본건의 말소기준권리는 광주지방법원 2025카단10372 (2025-04-04 접수, 현대캐피탈 주식회사 가압류)로 판단됩니다. 이를 기준으로 하여 을구의 주택임차권을 제외한 대부분의 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 양효순

* 보증금: 210,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024년 06월 05일

* 확정일자: 2024년 04월 12일

* 배당신고일자: 2025년 12월 05일

* 대항력: 있음

* 말소 여부: 인수

* 인수해야 할 권리: 상기 임차인 양효순은 대항력과 확정일자를 갖추고 있으며, 등기부등본 상 '인수'로 기재되어 있습니다. 이는 낙찰자가 보증금 210,000,000원을 인수해야 함을 의미합니다.

* 기타 권리: 을구의 주택임차권을 제외한 모든 가압류 및 강제경매 등기(갑6~갑9)는 말소될 예정입니다.

* 임차인 관련 주의 문구: 임차인 양효순은 보증금 210,000,000원에 대해 대항력이 있으며, 이는 매각으로 소멸되지 않고 낙찰자가 인수해야 합니다. 확정일자 및 전입일자 상으로 우선변제권을 행사할 수 있으나, 낙찰자가 보증금을 인수해야 하는 상황이므로 이에 대한 대비가 필수적입니다.

4. 상권분석

* 본 물건은 전형적인 주거 지역 내 아파트 단지에 속해 있습니다. 주변에 대규모 아파트 단지와 단독 주택이 밀집해 있어 안정적인 주거 수요를 기대할 수 있습니다.

* 단지 노변을 따라 다양한 소매점, 음식점, 학원, 병원 등 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의는 충족될 것으로 보입니다.

* 별도의 대규모 상업 시설이나 유흥 시설은 인접해 있지 않아 주거 환경의 쾌적성이 유지될 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

* 아파트 명칭: 효자동한신휴플러스

* 준공 연도: 2006년 08월 23일

* 총 동수: 6개동

* 총 세대수: 370세대

* 최고 층수: 19층 (본건 104동 3층)

* 주차 대수: 총 188대 (지상 4대, 지하 12대) - *제공된 아파트 정보상 주차 대수는 상이하나, 가장 일반적으로 통용되는 수치를 기재합니다. (자체 JSON 정보상 총 주차 대수 188대)*

* 편의 시설: 관리사무소, 노인정, 보육 시설, 주민 공동 시설, 어린이 놀이터, 휴게 시설, 자전거 보관소 등이 단지 내에 마련되어 있습니다.

* 교육 환경: 인근에 화산초등학교, 전주영상미디어고등학교, 상산고등학교 등이 있어 교육 환경이 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수: 가장 큰 리스크 요인은 보증금 210,000,000원을 인수해야 하는 임차인 양효순의 존재입니다. 낙찰 후 추가로 부담해야 하는 금액이므로, 입찰가 산정 시 이를 반드시 고려해야 합니다.

* 토지 이용 제한: 제1종지구단위계획구역 지정 및 소로 저촉 등 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

* 건축 연도: 2006년 준공으로, 최근 신축 아파트 대비 연식이 있는 편입니다.

7. 종합 의견

본건은 전주 완산구 효자동의 신축급 아파트 단지 내 물건으로, 주거 환경 및 생활 편의 시설 접근성이 우수한 장점을 가지고 있습니다. 또한, 인근 학군도 양호한 편입니다.

하지만, 2억 1천만원에 달하는 대항력 있는 임차인의 보증금을 인수해야 한다는 점은 매우 중요한 고려사항입니다. 이는 낙찰자의 총 매수 비용을 크게 증가시키므로, 입찰가를 결정할 때 신중한 접근이 요구됩니다.

안정적인 주거 지역 내 물건이라는 점과 시세 상승 잠재력을 고려하더라도, 임차인 인수 리스크를 감안하여 수익률을 면밀히 분석해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거 지역 내 아파트: 전주 완산구 효자동은 비교적 주거 선호도가 높은 지역으로, 안정적인 시세 유지 및 향후 상승 잠재력이 있습니다.

* 우수한 생활 인프라: 단지 내 및 주변의 다양한 편의 시설과 양호한 학군이 장점입니다.

* 시세 대비 저가 취득 가능성: 임차인 인수 부담을 제외한 순수 낙찰가 자체는 감정가 대비 낮게 형성될 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 259,000,000원

* 인수 보증금 (임차인 양효순): 210,000,000원

* 최근 실거래가 시세:

* 2026년 7월 (84.37㎡, 4층): 305,000,000원

* 2026년 7월 (84.59㎡, 6층): 305,000,000원

* (참고: 2026년 7월, 74.52㎡, 8층 거래가 250,000,000원)

본 물건의 현재 시세는 약 305,000,000원으로 추정됩니다. 낙찰자는 감정가 또는 실거래가 외에 임차인에게 210,000,000원의 보증금을 추가로 지급해야 합니다. 따라서, 총 매수 비용(낙찰가 + 인수 보증금)이 시세 범위 내에서 이루어지도록 입찰가를 산정해야 합니다.

최대 가능한 낙찰가 = 시장 시세 - 인수 보증금

약 305,000,000원 - 210,000,000원 = 95,000,000원

본건의 경우, 임차인 보증금 인수액이 매우 높아 낙찰가는 감정가보다 훨씬 낮게 형성될 것으로 예상됩니다. 경쟁률, 법원 진행 상황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

* 예상 입찰가 범위: 50,000,000원 ~ 100,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.