나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경3372 [1] 부산광역시 사하구 감천동 502-30 대지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 산하늘감정 · 평가일 2025.10.10

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사하구 감천동 소재 서천초등학교 서측 인근에 위치하며 주변은 노선 상가지대로서 학교, 관공서 및 각종 상가로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 제반 차량 접근 가능하고 인근에 시내버스정류장이 소재하여 전반적인 대중교통 상황 무난합니다.

형태 및 이용상태

세로장방형과 유사한 형상의 토지이며 자체 지반 평탄하게 조성한 상업나지로서 물탱크, 정화조 등의 적치장소로 이용중입니다.

인접 도로상태

남서측으로 왕복6차선의 감천로와 접하고, 남동측으로 8m내외 폭의 도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 대로1류(폭 35m~40m)(2019-05-01)(접합), 도로(접합), 일단의주택단지 조성사업지역, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

후첨 지적도 참고바라며 본건 사용ㆍ수익에 미치는 영향 없겠습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계: 미상입니다. -기타: 없습니다.

물건 비고

- 제시외 건물 1-1 제외. 본건 토지상에 컨테이너 1동이 소재하나 분리이동이 용이하므로 매각에서 제외함.
- 본건 토지는 상업나지로서 물탱크, 정화조 등의 적치장소로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

부산서부지원 2025타경3372 (1)

1.2. 소재지

부산광역시 사하구 감천동 502-30

1.3. 용도

대지

1.4. 감정가

85,462,000원

1.5. 토지면적

247. 00㎡ (약 74.72평)

1.6. 토지 제시외면적

0. 00㎡

1.7. 건물면적

0. 00㎡ (본건은 토지만 매각 대상입니다.)

1.8. 건물 제시외면적

2. 20㎡

1.9. 매각대상

토지매각

1.10. 경매구분

부동산임의경매

1.11. 채권자

주촌농업협동조합 (경매개시 결정 채권자)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사하구 감천동 소재 서천초등학교 서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 학교, 관공서, 각종 상가 등이 밀집한 노선 상가지대로 형성되어 있으며, 한국의 대표적인 관광 명소 중 하나인 감천문화마을과 인접하여 문화적 특색을 지닌 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 인접 도로상태

남서측으로는 왕복 6차선의 감천로와 접해 있고, 남동측으로는 8m 내외 폭의 도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부요약

본건 토지 등기부에는 여러 차례의 소유권 이전(갑2, 갑9, 갑10) 기록이 있으며, 말소기준권리인 근저당권(을19, 주촌농업협동조합, 732,000,000원) 및 임의경매개시결정(갑13, 주촌농업협동조합, 641,203,874원)이 등기되어 있습니다. 경매 절차에 따라 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다. 압류(갑14, 사하구) 또한 말소 예정입니다.

3.2. 임차인현황

* 임차인: 고명진

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 300,000원

* 전입일자(사업일자): 2014-12-26

* 배당신고일자: 2025-11-13

* 대항력: 없음

3.3. 인수 보증금 합계

0원 (임차인 고명진은 대항력이 없어 인수 보증금이 발생하지 않습니다.)

4. 상권분석

4.1. 토지 이용계획 및 제한상태

본 토지는 제2종일반주거지역에 속하며, 대로1류(폭 35m~40m)와 도로에 접해 있습니다. 또한, 일단의 주택단지 조성사업지역으로 지정되어 있으며, 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역으로 지정되어 있어 건축 및 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

4.2. 주변 상업시설

인근 지역은 서천초등학교를 중심으로 각종 상가들이 입점해 있는 상업지대입니다. 감천문화마을이 인접해 있어 관광객 유동이 있으며, 다양한 종류의 음식점(고천돈까스, 명예해물잡탕, 코스모스분식 등), 카페(카페 버드), 마사지 업소 등 생활 편의시설이 분포하고 있습니다.

4.3. 토지 이용 현황

본 토지는 현재 물탱크, 정화조 등의 적치 장소로 이용 중인 상업나지 상태입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

서천초등학교를 비롯한 교육시설, 관공서, 상업시설이 주변에 위치하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 또한, 감천문화마을과 같은 관광 명소가 인접해 있습니다.

5.2. 혐오시설 유무

인근 지역에 특정 혐오시설(예: 대규모 산업폐기물 소각장)이 설치될 것에 대한 과거 주민 반대 의견이 있었던 것으로 파악되나, 본건 토지(감천동 502-30) 바로 인근에 현재 운영 중인 혐오시설이 있다는 구체적인 정보는 확인되지 않았습니다. 부산 지역 하수처리장 등이 촬영 장소로 활용되기도 합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 특이사항 및 주의사항

* 본건 토지 지상에 소재하는 컨테이너 1동은 분리 이동이 용이하므로 매각에서 제외됩니다.

* 제시외 건물 1-1은 제외됩니다.

* 본건 토지는 상업나지로서 물탱크, 정화조 등의 적치 장소로 이용 중입니다.

6.2. 토지 이용 제한

제2종일반주거지역, 대로1류(폭 35m~40m), 일단의 주택단지 조성사업지역, 상대보호구역 등으로 지정되어 있어 건축 및 개발 시 관련 법규 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 부산광역시 사하구 감천동에 위치한 대지로서, 상업 및 주거 지역이 혼재된 입지에 자리하고 있습니다. 6차선 도로에 접하고 있으며, 서천초등학교 및 다양한 상업시설과 인접해 있어 생활 편의성이 양호합니다. 또한, 감천문화마을과 같은 주요 관광 자원과 가까워 잠재적 가치를 지닙니다. 현재는 물탱크, 정화조 등의 적치 장소로 이용 중이며, 건물은 없는 나대지 상태입니다. 권리상으로는 말소기준권리보다 후순위 권리들이 정리될 예정이며, 임차인은 대항력이 없어 인수 부담이 없습니다. 토지이용계획상 제2종일반주거지역, 대로1류 등에 해당하여 향후 개발 가능성을 가지고 있으나, 관련 법규 검토가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 주요 간선도로(감천로 6차선)에 접해 있어 차량 접근성 및 가시성이 우수합니다.

* 인근에 교육시설, 상업시설, 관광 명소(감천문화마을)가 위치하여 배후 수요 확보가 용이할 수 있습니다.

* 제2종일반주거지역 및 대로변에 위치하여 향후 상업 또는 주거 복합 개발 잠재력이 있습니다.

* 권리 분석상 인수할 임차 보증금이 없어 명도 부담이 적습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외한 금액을 기준으로 산정됩니다. 임차인의 인수 보증금이 0원이므로, 감정가 85,462,000원을 기준으로 시장 상황, 주변 시세, 토지 이용 계획, 개발 가능성 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 시장 조사 및 전문가의 컨설팅을 받는 것이 권장됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.