나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경772 [1] 부산광역시 기장군 일광읍 삼성리 746 이지더원1차오션포레 105동 6층601호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 기장군 일광읍 삼성리 소재 '일광초등학교' 서측 인근에 위치하며, 주위는 대단위 아파트단지, 근린생활시설, 학교 및 공원 등으로 형성된 주택지대으로서, 주거환경 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량 출입 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하는 등 제반교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 24층 105동 건물 내 6층 601호로서, 외벽 : 치장석 붙임 및 몰탈 위 페인팅 등 내벽 :벽지도배 마감 등 창호 :삿시창 구조 등임.

이용상태

아파트로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 소화전설비, 화재경보설비, 승강기설비 및 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 부정형의 토지로서, 아파트 부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 중로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

-

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계 미상이며, 기타사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산동부지원 2025타경772 (1)

소재지: 부산광역시 기장군 일광읍 삼성리 746 이지더원1차오션포레 105동 6층601호

용도: 아파트

감정가: 310,000,000원 (삼억 일천만원)

토지면적: 39.73㎡ (약 12.03평)

토지지분: 39.7337㎡ (약 12.03평)

건물면적: 59.62㎡ (약 18.05평)

건물지분: 59.6231㎡ (약 18.05평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 농협은행 (예상)

사용승인일: 2020년 3월 27일

2. 입지조건

본 물건은 부산광역시 기장군 일광읍 삼성리에 위치한 '이지더원1차오션포레' 아파트 105동 6층 601호입니다.

주위는 대단위 아파트 단지, 근린생활시설, 학교 및 공원 등으로 형성된 주택지대로서, 주거 환경은 보통 수준입니다.

단지 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리하며, 차량으로도 제반 출입이 가능합니다.

동측으로는 중로와 접하고 있어 도로 접근성이 양호합니다.

총 주차 대수는 735대 (지하 735대)로, 주차 공간은 충분한 것으로 파악됩니다.

3. 권리분석

본 물건의 말소기준권리는 2020년 6월 23일 접수된 농협은행의 근저당권(을1)입니다.

등기부등본 상 채권 총액은 419,230,929원입니다.

을구에 등기된 농협은행의 근저당권 3건, 갑구에 등기된 농협은행의 임의경매 개시결정, 신용보증기금의 가압류, 신한카드의 가압류 등은 모두 말소기준권리보다 후순위에 있어 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

4. 상권분석

본 물건이 속한 지역은 대규모 아파트 단지가 밀집해 있는 주거지대입니다.

단지 주변으로 근린생활시설이 형성되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

특별히 확인된 혐오시설은 없었습니다.

5. 생활정보

* 교육시설: 인근에 '일광초등학교'가 위치하고 있어 자녀들의 도보 통학이 가능합니다.

* 편의시설: 단지 내 상가 및 주변 근린생활시설을 통해 생활 편의를 누릴 수 있습니다. 또한, 공원 및 단지 내 커뮤니티 시설(관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설 등)이 갖추어져 있습니다.

* 교통: 단지 인근에 시내버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원이나, 임대차 관계가 미상으로 확인되었습니다. 실제 점유 관계 및 임대차 내역에 대한 면밀한 확인이 필요하며, 금액이 미상이라도 예상치 못한 문제가 발생할 수 있으므로 주의가 요구됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2020년에 준공된 비교적 신축 아파트로, 주거 환경 및 교통 여건이 양호한 편입니다.

권리 관계는 다수의 채권 채무가 설정되어 있으나, 말소기준권리보다 후순위로 모두 소멸될 것으로 보여 권리상 큰 문제는 없을 것으로 판단됩니다.

다만, 임대차 관계가 불분명하다는 점은 본건의 주요 리스크 요인이므로, 현장 확인 및 추가 조사를 통해 명확히 파악해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 아파트: 2020년 사용승인으로 건물 노후도가 낮아 즉시 거주 또는 임대 수익 창출에 유리합니다.

* 입지: 기장군 일광읍 지역은 지속적인 개발이 이루어지고 있는 지역으로, 향후 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 권리분석 용이: 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되어 낙찰 후 권리 관계가 깨끗합니다.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가를 분석한 결과, 본 물건과 유사한 면적의 아파트가 2026년 7월에 3억 1,500만원에서 3억 4,000만원 사이에서 거래되었습니다.

본건의 감정가는 3억 1,000만원으로, 최근 실거래가 하단보다는 낮지만 평균가보다는 낮은 수준입니다.

본 물건은 6층으로, 최근 거래된 12층, 14층, 22층 대비 낮은 층수임을 감안해야 합니다.

따라서, 보수적으로 접근 시 감정가 수준인 3억 1,000만원부터 시작하여, 최근 실거래가 하단 수준인 3억 2,500만원 사이에서 입찰가를 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

본건의 인수 보증금은 0원으로, 입찰가 산정 시 고려할 사항이 없습니다.

예상 입찰가 범위: 310,000,000원 ~ 325,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.