나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경753 [1] 부산광역시 해운대구 우동 1543 센텀경동리인 103동 1층101호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 해운대구 우동 소재 부산지하철 2호선 '벡스코역' 북동측 인근에 위치하며, 부근은 공동주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 부산지하철 2호선 '벡스코역' 및 시내버스정류장 등이 소재하여 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상21층건 내 1층 101호로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 및 치장석 붙임 등, 창호 : 샤시창호 등 임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 전기설비, 승강기설비, 난방설비 등이 구비됨.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지내 인접지와 대체로 등고평탄하게 조성된 부정형의 토지로서, 본건 아파트의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측 및 북서측으로 노폭 약 8m 내외의 도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 일반철도(2025-02-05)(저촉), 중로3류(폭 12m~15m)(2007.1.24)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(해원초교는11.10.6변경))<교육환경 보호에 관한 법률>, 철도보호지구<철도안전법>

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임. 2)기타사항 : 해당사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 부산동부지원 2025타경753 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 부산광역시 해운대구 우동 1543 센텀경동리인 103동 1층 101호

용도: 아파트

총층수: 21층 중 1층

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

준공일: 2018년 02월 27일

1.3. 면적 정보

토지면적: 41.50㎡ (약 12.55평)

토지 지분: 41.5022㎡ (약 12.55평)

건물면적: 82.01㎡ (약 24.81평) - 전용면적

건물 지분: 82.0093㎡ (약 24.81평)

* 공급면적은 별도로 명시되지 않았습니다.

1.4. 감정가 및 매각 정보

감정가: 580,000,000원

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 부산광역시 해운대구 우동 소재 부산지하철 2호선 '벡스코역' 북동측 인근에 위치합니다.

주변은 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재되어 있으며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 여건

차량 접근이 용이하며, 인근에 부산지하철 2호선 '벡스코역' 및 다수의 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지 및 도로 상황

토지는 완경사지에 조성된 부정형의 토지로서, 아파트 건부지로 이용 중입니다.

본건의 남측 및 북서측으로는 각각 노폭 약 8m 내외의 도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 (말소기준권리: 2018.06.18. 하나은행 근저당)

* 갑구

- 소유권 보존: 주식회사경동소재 (2018.04.20.)

- 소유권 이전: 김기영 (2018.06.18.)

* 을구

- 근저당: 하나은행 (2018.06.18., 338,800,000원) - 말소기준권리

- 근저당: 하나은행 (2020.06.08., 95,700,000원) - 말소

- 근저당: 우리은행 (2021.08.25., 120,000,000원) - 말소

- 근저당: 현대해상화재보험주식회사 (2022.01.20., 120,000,000원) - 말소

- 임의경매: 하나은행 (2025.09.25., 405,360,088원) - 말소

총 등기부채권액: 674,500,000원

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

토지에 대한 구분지상권(2018.06.11. 접수 제42405호)은 매각으로 소멸되지 않고 매수인이 인수해야 합니다.

3.3. 임차인 현황

인수되는 보증금 합계: 0원

* 임대차 관계는 미상으로 확인됩니다. 보증금이 없더라도 실제 거주하는 임차인이 있는지 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건은 공동주택 밀집 지역에 위치하며, 인근으로 근린생활시설이 형성되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. (자료 검색 결과: 벡스코역 인근으로 다양한 상업시설, 오피스 빌딩, 백화점(신세계, 롯데) 등이 밀집해 있어 상권이 발달되어 있습니다.)

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

인근에 해원초등학교가 소재하고 있으며, 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

5.2. 편의 및 의료 시설

단지 주변으로 병원, 은행, 마트 등 다양한 편의시설 이용이 용이합니다. (자료 검색 결과: 벡스코역 주변으로 다양한 상업 및 문화 시설이 밀집해 있습니다.)

5.3. 기타

부산지하철 2호선 벡스코역이 도보 거리에 있어 교통이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 미확인 권리 인수

토지에 대한 구분지상권이 매각으로 소멸되지 않고 매수인이 인수해야 하는 점은 주요 리스크 요인입니다. 이는 토지 이용에 제약을 줄 수 있습니다.

6.2. 철도 관련 제한

토지이용계획 상 일반철도(2025-02-05)(저촉), 철도보호지구에 해당합니다. 이는 소음, 진동 등의 환경적 영향이나 향후 건물 증축, 개축 시 제한사항이 발생할 수 있습니다. (자료 검색 결과: 본건 인근에 부산-울산 복선전철 노선이 지나고 있습니다.)

6.3. 임대차 관계 미상

인수 보증금은 0원으로 파악되나, 실제 점유 및 사용하고 있는 임차인의 정확한 현황 및 대항력 유무에 대한 추가적인 조사가 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 부산광역시 해운대구 우동의 역세권 아파트로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수합니다. 또한, 21층 건물의 일부로 비교적 신축에 속하며(2018년 준공), 아파트로서의 기본적인 주거 가치는 양호합니다.

다만, 토지 소유권과 관련된 구분지상권 인수 부담이 있으며, 철도보호지구에 속해 있어 이로 인한 잠재적 제약이 존재합니다. 이러한 권리 관계 및 이용 제한 사항을 면밀히 검토하고, 실제 점유자 현황을 명확히 파악하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 역세권 입지

부산지하철 2호선 벡스코역 역세권으로, 출퇴근 및 외부 활동이 편리합니다.

8.2. 생활 인프라

해운대구의 중심 상업지역과 인접하여 백화점, 마트, 병원 등 풍부한 생활 인프라를 누릴 수 있습니다.

8.3. 신축급 아파트

2018년 준공으로 비교적 신축에 해당하여 상품성이 양호합니다.

8.4. 재건축/재개발 잠재력 (주의: 현재 정보만으로는 판단 불가)

해운대구의 재건축/재개발 수요 등을 고려했을 때 장기적인 가치 상승을 기대해볼 수 있으나, 이는 별도의 심층 분석이 필요합니다.

9. 예상 입찰가

감정가 580,000,000원을 기준으로, 권리 인수 부담(구분지상권), 철도 관련 제한 사항, 그리고 주변 시세 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

인수 보증금이 0원이므로, 본건의 권리관계를 고려하여 감정가 대비 80~90% 수준에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

정확한 예상 입찰가는 최근 거래 사례, 현장 조사를 통한 상세 물건 상태 평가, 법원 진행 상황 등을 종합적으로 분석한 후 결정하는 것이 바람직합니다.

* (참고: 본 분석은 제공된 정보를 바탕으로 한 일반적인 의견이며, 실제 투자 결정 시에는 반드시 전문가와 상담 및 자체적인 추가 조사를 수행하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.