나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경639 [1] 부산광역시 기장군 기장읍 죽성리 379-15 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한라 · 평가일 2025.10.15

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 기장군 기장읍 죽성리 일원 월전항의 북측에 소재하는 토지로서 부근은 월전항을 따라 형성된 소규모 상가등의 후변으로 농경지 및 단독주택 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건은 차량의 직접 접근은 불가하고 인근에 노선버스정류장이 위치하나 시외곽지대에 소재하여 제반 교통상황은 보통이하임.

형태 및 이용상태

동하향하는 경사지대 내 사다리형에 유사한 토지로서 단독주택의 부지로 이용중임.

인접 도로상태

남측으로 폭 약 2.5미터 내외의 도로에 접하여 폭 약 3~4미터 도로로 이어짐.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역 가축사육제한구역(2013-07-10)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<부산광역시지정문화재보호조례> 중점경관관리구역임.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

·임대관계: 미상임. ·기 타: 없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

경량철골구조 현황'샌드위치판넬지붕'으로서 ·외 벽: 목재무늬 징크사이딩 마감 ·내 벽: 벽지 및 일부 타일 마감 ·창 호: PVC샷시 마감

이용상태

단독주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 유류보일러에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

·임대관계: 미상임. ·기 타: 본 건 건물은 건축법상 사용승인 받지 않은 건물로서 임의경매개시결정등기의 촉탁으로 인해 2025.09.26.일자로 대위등기되었으며 관련 관청과의 유선상 통화를 통하여 착공신고(2018.10.31.)여부는 확인하였음.

물건 비고

일괄매각.
목록 2. 건물은 건축신고 후 사용승인받지 않은 건물임. 등기사항증명서상 경량철골구조이나, 현황 샌드위치판넬지붕임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 부산동부지원 2025타경639 (1)

소재지: 부산광역시 기장군 기장읍 죽성리 379-15

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 동OOOO

1.2. 물건 현황

용도: 단독주택

감정가: 194,041,010원 (194,041,010만원)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 정보

토지면적: 117.50㎡ (약 35.54평)

토지지분: 117.50㎡ (약 35.54평)

토지 제시외면적: 0.00㎡ (0.00평)

건물면적: 49.09㎡ (약 14.85평)

건물지분: 49.09㎡ (약 14.85평)

건물 제시외면적: 0.00㎡ (0.00평)

1.4. 특이사항 및 주의사항

* 일괄매각 대상입니다.

* 건물은 건축신고 후 사용승인을 받지 않은 상태입니다. 등기사항증명서상 경량철골구조이나, 현황은 샌드위치판넬지붕으로 되어 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 부산광역시 기장군 기장읍 죽성리 일원, 월전항 북측에 소재합니다. 주변은 월전항을 따라 형성된 소규모 상가들과 농경지, 단독주택 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량의 직접적인 접근은 다소 제한적일 수 있습니다. 인근에 노선버스정류장이 위치하나, 시외곽지대에 속해 있어 전반적인 교통 상황은 보통 이하로 평가됩니다. 부산 버스 기장6번 등 마을버스가 운행되며, 급행버스 노선 이용 시 부산 시내 접근이 가능합니다.

2.3. 토지 및 건물 이용상태

토지는 동하향하는 경사지에 위치하며 사다리형과 유사한 형태를 띠고 있습니다. 현재 단독주택 부지로 이용 중입니다. 건물은 현재 단독주택으로 사용되고 있으며, 경량철골구조에 샌드위치판넬지붕으로 마감되어 있습니다. 외벽은 목재무늬 징크사이딩, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 PVC샷시로 되어 있습니다.

2.4. 인접 도로상태

남측으로 폭 약 2.5미터 내외의 도로에 접해 있으며, 해당 도로는 폭 약 3~4미터의 도로로 이어집니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

* 제1종일반주거지역

* 제1종지구단위계획구역

* 가축사육제한구역 (2013-07-10) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

* 역사문화환경보존지역 <부산광역시지정문화재보호조례>

* 중점경관관리구역

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 토지 등기부상 말소기준권리는 2018년 5월 16일 접수된 동부산농업협동조합의 근저당권(채권액 36,000,000원)입니다. 이 근저당권은 말소될 예정입니다.

* 토지에는 과거 압류(부산광역시기장군청, 2025.08.26.) 및 지분 이전, 상속 등 다양한 권리 변동이 있었으나, 임의경매 개시결정등기(2025.09.26.)가 말소기준권리보다 후순위로, 해당 경매로 인해 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 건물 등기부상 말소기준권리 역시 2025년 9월 26일 접수된 동부산농업협동조합의 임의경매개시결정등기입니다.

* 매각으로 인해 토지 및 건물 등기부상의 대부분의 권리는 소멸될 것으로 보입니다.

3.2. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상임

3.3. 특수 물건 정보

* 목록 2. 건물은 건축법상 사용승인을 받지 않은 건물입니다. 2025년 9월 26일자로 대위등기되었으며, 착공신고(2018.10.31.) 여부는 확인되었습니다.

4. 상권분석

* 본 물건은 죽성리 일원, 월전항 인근에 위치하고 있어 해안 지역의 특성을 가지고 있습니다. 죽성리 횟촌 등 지역 특산물을 활용한 상권이 발달해 있으며, 주변으로 소규모 상가와 주거지가 형성되어 있습니다.

* 인근 지역에 관광 명소(죽성 드림세트장, 죽성리 왜성 등)가 있어 관광객의 방문도 예상됩니다.

* 주요 상권은 기장읍 중심의 기장시장과 같은 곳이며, 본 물건은 주거지로서의 성격이 강합니다.

5. 생활정보

* 교통: 인근 버스정류장에서 마을버스(기장6번 등)를 이용할 수 있으며, 부산 시내로의 접근은 가능하나 대중교통 이용이 다소 불편할 수 있습니다.

* 편의시설: 마트, 병원 등 주요 편의시설은 기장읍 소재지로 나가야 이용이 편리할 것으로 보입니다. 검색 결과상 인근(도보 7~15분)에 편의점이 있다는 정보가 있습니다.

* 교육시설: 죽성초등학교가 인근에 위치해 있습니다.

* 혐오시설: 현재 물건지 주변에 직접적으로 인접한 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 기장군 내 타 지역(장안읍 명례일반산업단지 인근)에서 폐기물 소각장 설치 관련 주민 반대 움직임이 있었던 사례가 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 미사용승인 건물: 가장 큰 리스크는 건물이 건축법상 사용승인을 받지 않은 상태라는 점입니다. 이로 인해 건축법 위반에 따른 이행강제금 부과, 철거 명령 등 행정적 조치가 취해질 가능성이 있으며, 향후 재건축 또는 리모델링 시 상당한 제약이 따를 수 있습니다.

* 구조 및 마감의 불일치: 등기부상 경량철골구조이나 현황 샌드위치판넬지붕으로 되어 있어, 실제 건물 상태 및 내구성에 대한 추가 확인이 필요합니다. 이는 향후 유지보수 비용 증가로 이어질 수 있습니다.

* 교통 접근성: 차량 접근이 다소 제한적이며 대중교통이 편리하지 않다는 점은 거주 편의성이나 추후 매각 시에도 고려될 수 있습니다.

* 토지 이용 계획: 역사문화환경보존지역, 중점경관관리구역 등에 포함되어 있어 건축 행위에 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 기장군 죽성리 해안가 인근에 위치한 단독주택 부지 및 건물입니다. 넓은 토지 면적(약 35.54평)이 강점이며, 월전항과 가까운 입지입니다. 그러나 건물이 사용승인을 받지 않은 상태라는 점이 중대한 리스크 요인으로 작용합니다. 이로 인해 법적 문제 발생 가능성과 함께 실질적인 건축물 가치가 하락할 수 있습니다. 교통 접근성이 다소 불편하고 생활 편의시설이 밀집해 있지 않다는 점도 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적: 약 35.54평의 토지 면적은 향후 건축 등 개발 가치나 재건축 시 주요한 자산 가치를 가질 수 있습니다.

* 해안가 인근 입지: 월전항 인근이라는 지리적 이점은 잠재적인 주거 가치 또는 관광 관련 개발 가능성을 시사합니다.

* 낮은 감정가 대비 넓은 토지: 감정가가 1.94억 원으로 책정되어 있으나, 건물의 법적 상태를 감안하면 토지 가치 비중이 클 것으로 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

제공된 정보와 유사 물건 사례 분석 결과, 본 건은 넓은 토지 면적에도 불구하고 건물이 건축법상 미사용승인을 받은 상태라는 치명적인 단점이 있습니다. 이는 법적 문제 발생 가능성 및 건축물 가치 하락으로 이어져 입찰가를 산정하는 데 신중한 접근이 필요합니다.

최근 유사 지역(기장읍 죽성리)에서 경매로 낙찰된 단독주택(건물 면적 20.06㎡)이 감정가 1.12억 원 대비 1.23억 원에 낙찰된 사례가 있습니다. 본 건의 감정가 1.94억 원은 이 사례보다 높게 책정되어 있으나, 토지 면적이 본 건이 더 넓습니다 (본 건 토지 약 35.54평 vs 해당 경매 물건의 명확한 토지 면적 정보는 부재).

건물의 법적 문제를 고려할 때, 감정가의 80~90% 수준에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적일 수 있습니다.

* 감정가: 194,041,010원

* 보수적 추정치 (감정가의 80%): 약 155,232,800원

* 현실적 추정치 (감정가의 85-90%): 약 164,934,850원 - 174,636,900원

따라서, 본 물건의 예상 입찰가는 약 1억 5천 5백만 원에서 1억 7천 5백만 원 사이로 예상됩니다. 입찰 시에는 건물의 법적 문제 해결을 위한 추가 비용, 향후 건축 규제 등을 면밀히 검토하시어 신중하게 결정하시기 바랍니다.

* 예상 입찰가 범위: 155,000,000원 ~ 175,000,000원

* 권장 입찰가: 약 165,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.