나이스옥션 법원경매 부산 2025타경22746 [1] 부산광역시 부산진구 범천동 849-2 대동레미안센트럴시티5 6층613호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 샛별 · 평가일 2025.10.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 범천동에 소재하는 성서초등학교의 북서측 인근에 위치하는 대동레미안센트럴시티5 6층 613호로서 주위는 공동주택, 근린생활시설, 상업업무용시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 시내버스정류장 및 도시철도 1호선 범내골역이 소재하는 등 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 20층 건물 내 6층 613호로서 외벽: 몰탈위 페인팅 및 치장석 마감 창호; 새시 창호

이용상태

공동주택(아파트)으로 이용중임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 소화전, 화재경보시설, 승강기, 공동현관기, 기계식 주차설비, 도시가스에 의한 개별 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 사다리형에 가까운 토지로 공동주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 약 18미터 내외, 동측으로 약 8미터 내외의 포장 도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역(2025-06-11)(기준높이 125m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2025-06-11)(최고높이 150m)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

* 사건번호: 부산지방법원 2025타경22746 (1)

* 소재지: 부산광역시 부산진구 범천동 849-2 대동레미안센트럴시티5 6층 613호

* 용도: 아파트

* 감정가: 143,000,000원

* 토지면적: 4.28㎡ (약 1.29평)

* 건물면적: 27.38㎡ (약 8.28평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (참고: 채권자 정보는 등기부 표기 및 경매개시결정 정보를 바탕으로 기재)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 부산광역시 부산진구 범천동에 소재하며, 성서초등학교 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 공동주택, 근린생활시설, 상업업무용 시설 등이 혼재된 지역입니다.

* 교통상황: 도시철도 1호선 범내골역이 인근에 소재하며, 다수의 시내버스 노선이 운행되는 등 대중교통 이용이 편리합니다. 차량 접근 또한 용이합니다.

* 건물구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 20층 건물 내 6층 613호입니다.

* 이용상태: 본건은 현재 공동주택(아파트)으로 이용 중입니다.

* 설비내역: 급배수 및 위생설비, 소화전, 화재경보시설, 승강기, 공동현관기, 기계식 주차설비, 도시가스에 의한 개별 난방설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 토지 이용: 인접지와 대체로 등고평탄한 사다리형 토지로 공동주택 부지로 이용 중입니다. 북측 약 18미터, 동측 약 8미터 폭의 포장 도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획: 일반상업지역, 방화지구, 소로1류(폭 10m~12m), 가로구역별 최고높이 제한 지역, 상대보호구역에 해당합니다.

* 아파트 정보:

* 아파트명: 대동레미안센트럴시티5

* 사용승인일: 2019년 11월 5일

* 세대수: 총 187세대 (1개동)

* 전용면적: 27.38㎡ (약 8.28평)

* 분양면적: 제공된 정보 내에서 특정되지 않음. (관련 자료에 따라 42.32㎡로 표기된 경우도 있으나, 본건 고유 면적은 27.38㎡임)

* 최고층: 20층

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2019년 11월 29일 접수된 우리은행 근저당권 (채권액 94,080,000원) 입니다.

* 등기부상 권리 분석:

* 소유권 보존: 김미향 외 1명 (2019-11-13)

* 근저당: 우리은행 (94,080,000원, 2019-11-29) - 말소기준권리

* 주택임차권: 박민지 (60,000,000원, 2022-07-28 전입, 2022-07-11 확정) - 매각으로 소멸 예정

* 지분압류, 강제경매 등 다수의 권리가 등기되어 있으나, 모두 말소기준권리 이후에 설정되었거나 경매개시결정 등기로, 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 모든 권리가 소멸되므로, 낙찰자가 인수하는 권리는 없습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 박민지

* 보증금: 60,000,000원

* 차임: 238,000원

* 전입일자: 2022년 07월 28일

* 확정일자: 2022년 07월 11일

* 배당신고일자: 2024년 09월 05일

* 대항력: 없음 (본 임차인은 대항력이 없으므로, 매각으로 인해 임차권은 소멸될 예정이며, 배당을 통해 보증금 일부 또는 전부를 회수할 것으로 예상됩니다.)

* 주의사항: 기타 참고사항에 '임대 관계는 미상임'으로 기재되어 있으나, 등기부 및 임차인 현황에 박민지씨가 기재되어 있습니다. 혹시 모를 다른 임차인 존재 가능성을 염두에 두어야 하며, 명확한 사실관계 확인은 현장 방문 및 임장 활동을 통해 이루어져야 합니다.

1.3. 상권분석

* 본건이 소재한 부산진구 범천동은 부산 중심 상업 지역에 인접해 있어 유동인구가 풍부하고 다양한 상업 및 업무 시설이 발달해 있습니다.

* 다수의 공동주택과 근린생활시설이 혼재하여 주거 기능과 상업 기능이 복합적으로 나타납니다.

* 인근에 대형 병원이나 공공기관 등의 시설은 검색되지 않아, 혐오시설로 판단될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

* 도시철도 1호선 범내골역을 도보로 이용 가능하며, 부산 시내 주요 지역으로의 접근성이 우수합니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 지하철 1호선 범내골역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 편의시설: 주변에 다수의 근린생활시설 및 상업시설이 있어 쇼핑, 외식 등 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 교육시설: 성서초등학교가 인근에 위치해 있어 자녀의 등하교가 편리합니다. (교육환경 보호구역에 해당)

* 주거환경: 20층 규모의 아파트 단지로, 주변으로 다양한 주거시설이 밀집해 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 명도 관련: 임차인 박민지씨는 대항력이 없는 것으로 분석되었으나, 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이 발생할 가능성은 항상 존재하므로 철저한 준비가 필요합니다. 또한, '임대관계 미상'이라는 정보는 미등재 임차인이나 불법 점유 가능성을 시사하므로 주의해야 합니다.

* 건축법 제한: 본건은 가로구역별 최고높이 제한 지역에 해당하여 향후 건축 행위에 제한이 있을 수 있습니다.

* 시장 변동성: 부동산 시장의 변동성에 따라 실제 매각 가격이 예상과 다를 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 부산진구 범천동의 역세권에 위치한 소형 아파트로, 우수한 교통망과 풍부한 생활 인프라를 갖추고 있습니다.

* 등기부상 권리 관계가 복잡해 보이나, 말소기준권리 이후의 권리는 모두 소멸될 예정이므로 낙찰자가 인수할 법적 부담은 없습니다.

* 대항력 없는 임차인이 존재하나, 법적 절차에 따라 명도 진행이 가능할 것으로 판단됩니다. 다만, '임대관계 미상'이라는 점은 추가적인 확인이 필요합니다.

* 입지, 교통, 생활 편의성을 고려할 때 실거주 목적 또는 소액 투자용으로 잠재력이 있는 물건으로 평가됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 1호선 범내골역 도보 약 2분 거리로 직주근접성이 우수합니다.

* 소형 평형: 27.38㎡ (약 8.28평)의 전용면적은 1인 가구 또는 신혼부부 등 소형 가구의 실거주 수요가 꾸준히 존재합니다.

* 깔끔한 건물 상태: 2019년에 사용승인된 비교적 신축 건물로, 내부 및 외관 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 저평가 가능성: 감정가 1억 4,300만원 대비 현 시세 및 향후 시장 전망을 고려할 때, 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우 시세차익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 최근 실거래가 및 시세 분석:

* 본건과 동일한 '대동레미안센트럴시티5' 아파트의 42.32㎡ (공급면적 기준 27.38㎡) 매물이 2026년 2월 10일에 1억 8,800만원에 실거래된 내역이 확인됩니다.

* 또한, 2026년 9월 9일 기준으로 21.2859㎡ (약 6.4평) 타입이 8,800만원, 22.8892㎡ (약 6.9평) 타입이 10,000만원에 시세가 형성되어 있습니다.

* 다른 아파트 단지의 경우, 2026년 5월 13일에 44.1671㎡ (약 13.4평) 타입이 2억 4,500만원에 거래된 사례가 있습니다.

* 본건은 27.38㎡ (약 8.28평)으로, 앞서 조사된 21~22평형대 실거래가 8,800만원~1억원과 44평형대 실거래가 2억 4,500만원 사이에서 시세가 형성될 것으로 예상됩니다.

* 특히, 2026년 2월 10일에 거래된 1억 8,800만원의 42.32㎡ (공급면적) 시세는 본건 전용면적 27.38㎡와 유사한 크기로 볼 때, 현재 시세의 하한선으로 판단할 수 있습니다.

* 최근 부동산 시장 동향 및 유사 면적대의 아파트 거래 사례를 종합적으로 고려할 때, 본건의 현재 시세는 약 1억 5,000만원 ~ 1억 8,000만원 수준으로 추정됩니다.

* 감정가: 1억 4,300만원

* 예상 입찰가: 본건의 감정가는 1억 4,300만원이며, 최근 실거래가 및 시세 분석을 통해 볼 때, 1억 5,000만원 ~ 1억 7,000만원 범위 내에서 입찰을 고려해볼 수 있습니다. 권리 인수 부담이 없고, 소형 평수의 역세권 아파트라는 점을 감안하여 경쟁률을 고려한 전략적 접근이 필요합니다. (본 예상 입찰가는 참고용이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사, 최신 시세 변동, 경쟁 상황 등을 종합적으로 고려하여 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.