나이스옥션 법원경매 거창 2025타경10334 [1] 경상남도 합천군 가회면 덕촌리 486 단독주택 경매

경상남도 합천군 가회면 황매산로 87 (토지) 물건의 법원경매 정보입니다. 사건번호 2025타경10334(거창지원 경매2계). 감정가 138,988,280원, 최저가 138,988,280원. 매각기일은 2026-07-24입니다. 나이스옥션에서 권리분석, 등기, 감정평가서, 예상낙찰가, 주변 실거래·시세, 관할법원 정보를 무료로 확인할 수 있습니다.

물건 개요

사건번호	2025 타경 10334 [1]
소재지	경상남도 합천군 가회면 덕촌리 486
도로명주소	경상남도 합천군 가회면 황매산로 87
용도	토지
매각기일	2026.07.24
관할법원	거창지원 경매2계 (055-940-7142)
이용제한	계획관리지역, (저촉)소로2류(폭 8m~10m), (접함)소로2류(폭 8m~10m), (저촉)가축사육제한구역, (저촉)접도구역, (저촉)상대보호구역

면적

토지면적	419㎡ (126.75평)
건물면적	176.13㎡ (53.28평)

금액

감정가	138,988,280원
최저가	138,988,280원 (감정가 대비 100%)
입찰보증금	13,898,828원 (10%)
유찰횟수	신건

회차별 입찰내역

회차	매각기일	최저금액	결과
신건	2026.07.24	138,988,280원

감정평가 요약

감정평가기관: 문성 · 평가일 2025.10.04

토지감정요항표

위치 및 주위환경: 이 건은 경상남도 합천군 가회면 덕촌리 소재 가회중학교 서측 인근에 위치하며, 주위는 학교, 단독주택, 농경지 등으로 형성되어 있습니다.
교통상황: 대상토지까지 차량접근 가능하며, 전반적인 교통상황은 보통시됩니다.
형태 및 이용상태: 사다리 평지의 토지로서, 주거용 건부지로 이용중입니다.
인접 도로상태: 동측으로 왕복2차선 포장도로, 서측으로 노폭 약4m 내외의 포장도로, 남측으로 노폭 약2m 내외의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.
토지이용계획 및 제한상태: 계획관리지역, 소로2류(폭 8m~10m)(2023-04-28)(소로 2-110)(접합), 가축사육제한구역(2025-06-16)(일부제한(250))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2025-06-16)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2021-12-29)(제2021-83호)<교육환경 보호에 관한 법률>, 접도구역<도로법> 입니다.
제시목록 외의 물건: 제시외건물, 제시외수목이 소재합니다.
공부와의 차이: 없습니다.
기타참고사항(임대관례 및 기타): 1) 임대관계 : 미상입니다. 2) 기타 : 없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조: 기호(2) 조적조(벽돌) 슬래브지붕 단층 건물로서, 외벽: 벽돌쌓기 마감 등 창호: 샷시창호. 기호(2-1 ~ 2-3) : 멸실
이용상태: 주택으로 이용중입니다.
설비내역: 제반 위생설비, 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있습니다.
부합물 및 종물: 제시외건물이 소재합니다.
공부와의 차이: 귀 제시목록 및 등기사항전부증명서상 기호(2-1,2-2,2-3) 건물이 등기되어 있으나, 현황 멸실로 일반건축물관리대장상 말소된 상태입니다.
기타참고사항(임대관례 및 기타): 1) 임대관계 : 미상입니다. 2) 기타: 없습니다.

물건 비고

- 일괄매각(제시외 건물 포함)
- 목록 1 토지는 일부 접도구역에 저촉되어 있음
- 감정평가서의 기호 2-1, 2-2, 2-3 건물은 등기사항전부증명서상 등기되어 있으나, 현황 멸실로 일반건축물관리대장상 말소된 상태임
- 제시외 건물 (ㅂ) 내에 소재하는 화목보일러는 이설 및 이동이 용이한 것으로 매각에서 제외함
- 감정평가서의 제시외 수목은 매각에 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 현황

사건번호: 거창지원 2025타경10334 (1)

소재지: 경상남도 합천군 가회면 덕촌리 486

용도: 단독주택

감정가: 138,988,280원

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 산양농업협동조합

1.2. 토지 정보

토지면적: 419.00㎡ (약 126.75평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

토지이용계획: 계획관리지역, 소로2류(폭 8m~10m), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 접도구역

1.3. 건물 정보

건물면적: 176.13㎡ (약 53.28평) - 등기부상 면적

건물지분: 176.13㎡

건물 제시외면적: 270.50㎡

구조: 조적조(벽돌구조), 슬래브지붕, 단층

준공일: 2002년 5월 24일

건축물대장상 건물(2) 면적: 97.48㎡ (약 29.49평)

감정평가서상 건물(2-1, 2-2, 2-3)은 등기되어 있으나 현황 멸실 상태

1.4. 매각 대상

토지/건물 일괄매각 (제시외 건물 포함)

1.5. 특이사항

* 일괄매각 (제시외 건물 포함)

* 토지 일부가 접도구역에 저촉됨

* 건물 등기사항전부증명서상 등기된 기호 2-1, 2-2, 2-3 건물은 현황 멸실되어 일반건축물관리대장상 말소된 상태임

* 제시외 건물 (ㅂ) 내 화목보일러는 이설 및 이동이 용이하여 매각에서 제외됨

* 감정평가서상 제시외 수목은 매각에 포함됨

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

이 건은 경상남도 합천군 가회면 덕촌리 소재 가회중학교 서측 인근에 위치하며, 주위는 학교, 단독주택, 농경지 등으로 형성된 지역입니다.

2.2. 교통 상황

대상 토지까지 차량 접근이 가능하며, 동측으로는 왕복 2차선, 서측으로는 약 4m, 남측으로는 약 2m 내외의 포장도로와 각각 접하고 있어 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

2.3. 주변 시설 및 혐오시설

주변에 학교(가회중학교)가 있어 교육 환경에 접근성이 있습니다. 추가적인 편의시설이나 혐오시설에 대한 정보는 직접적인 검색 결과에서 확인되지 않았습니다. 합천군 가회면 일대는 농촌 지역 특성상 대규모 상업 시설보다는 자연 환경 및 농경지가 주를 이루고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 분석 요약

본 건은 부동산 임의경매 사건으로, 등기부상 모든 권리는 말소기준권리인 '산양농업협동조합'의 가압류(2024-07-02)에 의해 소멸될 예정입니다.

3.2. 말소기준권리

* 토지 등기부: 갑17 가압류 (산양농업협동조합, 2024-07-02, 말소기준권리)

* 건물 등기부: 갑17 가압류 (산양농업협동조합, 2024-07-02, 말소기준권리)

3.3. 인수되는 권리 (주의사항)

* 임차인 현황

* 임차인: 정

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2013-11-14

* 대항력: 있음

* 참고사항: 대항력 있는 임차인이 존재하나, 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있어 특이사항이 있습니다. 금액이 명확하지 않거나 특수한 상황일 수 있으므로, 해당 임차인과의 관계 및 실제 점유 상태에 대한 면밀한 조사가 필요합니다. 인수되는 보증금은 0원으로 분석됩니다.

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 지상권: 해당 없음.

4. 상권분석

본 물건은 경상남도 합천군 가회면 덕촌리에 위치한 단독주택으로, 주변이 학교, 단독주택, 농경지로 형성된 전형적인 농촌 지역입니다. 따라서 활발한 상업 활동이나 유흥 시설 등 상권 분석보다는 지역 내 생활 편의 시설 및 주변 주거 환경과의 연관성을 중심으로 평가해야 합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 생활 편의 시설

가회중학교가 인근에 위치하여 교육 시설 접근성이 있습니다. 그 외 편의시설(마트, 병원 등)에 대한 구체적인 정보는 제한적이며, 지역 내 소규모 상점이나 합천읍내(차량 이동 거리)를 이용해야 할 것으로 보입니다.

5.2. 주변 시세 동향

합천군 가회면 지역의 단독주택 매물은 전반적으로 농촌 주택의 특성을 보이며, 가격대는 토지 면적, 건물 상태, 건축 연도 등에 따라 다양하게 형성되어 있습니다.

최근 합천군 가회면 지역의 촌집 매매 사례를 살펴보면, 대지 면적 62평, 건축면적 32평의 주택이 9천만원대에 거래된 사례가 있습니다. 또한, 넓은 대지(약 304평)에 건축 면적 21평의 단독주택이 1억 4,900만원에 매물로 나와있는 사례도 있습니다.

본 건의 감정가는 1억 3,898만원이며, 토지 면적 419㎡ (약 126.75평)와 건물 면적 176.13㎡ (약 53.28평)를 고려할 때, 주변 시세 대비 감정가가 합리적인 수준으로 판단됩니다. 다만, 멸실된 건물 및 제시외 건물 등 현황과 공부상 차이가 존재하므로, 정확한 시세 파악을 위해서는 현장 조사가 필수적입니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인의 존재: 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있으나, 대항력이 있어 법적 검토가 필요합니다.

* 공부상/현황상 차이: 등기부상 존재하는 건물(기호 2-1, 2-2, 2-3)이 현황 멸실된 상태로, 이에 대한 처리 및 법적 이슈가 발생할 수 있습니다.

* 접도구역 저촉: 토지 일부가 접도구역에 저촉되어 건축 또는 개발 시 제한이 있을 수 있습니다.

* 제시외 건물 및 수목: 제시외 건물 270.50㎡와 수목이 매각에 포함되나, 화목보일러는 제외되는 등 매각 제외 물건에 대한 명확한 인지가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 합천군 가회면에 위치한 단독주택으로, 비교적 넓은 토지 면적을 확보하고 있습니다. 주변 환경은 조용하고 한적한 농촌 지역이며, 학교가 인근에 위치하여 기본적인 생활 편의는 가능합니다. 권리분석상 큰 문제는 없어 보이나, 대항력 있는 임차인이 보증금/차임 0원으로 존재하고, 등기부와 현황의 건물 상태가 상이한 점은 반드시 확인해야 할 부분입니다. 또한, 토지의 일부가 접도구역에 저촉되는 점도 고려해야 합니다. 제시외 건물 및 수목 포함 여부도 명확히 인지해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 농촌 지역의 한적한 주거 환경: 전원생활이나 조용한 주거 환경을 선호하는 투자자에게 적합할 수 있습니다.

* 넓은 토지 면적: 419㎡ (약 126.75평)의 토지 면적은 향후 활용 가치를 가질 수 있습니다.

* 합리적인 감정가: 주변 시세 대비 감정가 수준이 고려할 만합니다.

* 농촌 공간 정비 사업: 가회면 덕촌리 일원에서 농촌 공간 정비 사업이 추진 중인 점은 지역 개발 가능성을 시사합니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 138,988,280원입니다. 인수되는 보증금은 0원이므로, 감정가를 기준으로 입찰가를 산정할 수 있습니다.

주변 시세 분석 결과, 합천군 가회면 일대의 단독주택은 대지 면적 및 건물 상태에 따라 9천만원대부터 1억 4천만원대 이상의 매물까지 다양하게 분포하고 있습니다. 본 건의 넓은 토지 면적(약 126.75평)과 감정가(약 1억 3,900만원)를 고려할 때, 현재 시세 대비 경쟁력 있는 수준으로 판단됩니다.

다만, 멸실된 건물, 대항력 있는 임차인(0원 보증금/차임), 접도구역 저촉 등 잠재적 리스크 요인이 존재하므로, 이러한 부분들을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

따라서, 현장 조사를 통한 정확한 물건 상태 확인 후, 상기 리스크 요인들을 고려하여 보수적으로 감정가의 80% ~ 100% 범위 내에서 입찰가를 결정하는 것을 제안합니다.

예상 입찰가 범위: 111,190,624원 ~ 138,988,280원.1. 물건 기본정보