나이스옥션 법원경매 밀양 2025타경10522 [1] 경상남도 밀양시 하남읍 수산리 429-12 부민아파트 2동 3층 301호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다온 · 평가일 2025.10.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 밀양시 하남읍 수산리 소재 '동명중학교' 북동측 인근에 위치하는 구분건물 로서 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하며 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 관내 대중교통 사정을 고려시 제반 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 6층 건 중 3층 301호로서 외 벽 : 치장 콘크리트 위 페인팅 등 마감. 내 벽 : 벽지도배 등 마감. 창 호 : 샤시창호임.

이용상태

'아파트' 상태임.

설비내역

제반 급배수, 위생설비 및 난방설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대지권의 목적인 토지는 인접지와 등고 평탄한 사다리형 토지로서 '아파트 건부지' 상태임.

인접 도로상태등

대지권의 목적인 토지 북측 및 서측으로 각각 아스콘 포장도로 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(소2-3-9)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(소로2-3-12 호선)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대 보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 공장설립승인 지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 밀양지원 2025타경10522 (1)

소재지: 경상남도 밀양시 하남읍 수산리 429-12 부민아파트 2동 3층 301호 (도로명주소: 경상남도 밀양시 수산로 100-6)

용도: 아파트

감정가: 45,000,000원

건물구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 6층 건물 중 3층 301호

토지면적: 34.00㎡ (약 10.3 평)

건물면적 (전용면적): 59.97㎡ (약 18.1 평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 박

2. 입지조건

본건은 경상남도 밀양시 하남읍 소재 동명중학교 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 차량 접근이 가능하며, 관내 대중교통 사정을 고려했을 때 전반적인 교통 상황은 보통으로 판단됩니다. 본건 토지는 인접지와 등고 평탄한 사다리형으로 아파트 건부지로 이용 중이며, 북측 및 서측으로 각각 아스콘 포장도로가 접해 있습니다.

3. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 2023년 7월 12일 접수된 한국주택금융공사의 근저당권(을5, 31,900,000원)입니다. 상기 말소기준권리보다 선순위인 권리가 존재하지 않아, 본 건의 매각으로 인해 을구의 모든 권리와 갑구 중 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 소멸될 것으로 예상됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 명시되어 있습니다. 다만, 해당 지상권에 대한 구체적인 내용(존속기간, 범위 등)은 물건명세서 및 관련 공부를 통해 추가 확인이 필요합니다.

임차인 현황 분석 결과, 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상으로 파악되었습니다.

* 권리 분석 요약

* 말소기준권리: 한국주택금융공사 근저당권 (2023.07.12. 접수)

* 소멸예상 권리: 을구 권리 일체, 말소기준권리보다 후순위인 갑구 권리

* 인수예상 권리: 지상권 (추가 확인 필요)

* 임차인: 임대관계 미상, 인수 보증금 0원

4. 상권분석

본 건이 소재한 하남읍 수산리 지역은 공동주택, 단독주택, 그리고 다양한 근린생활시설이 혼재된 주거 밀집 지역입니다. 주변에는 동명중학교, 수산초등학교 등이 위치해 있어 교육 시설 접근성이 양호하며, 남밀양농협, 하남도서관 등 생활 편의 시설도 갖추고 있습니다. 읍소재지로서 기본적인 상권이 형성되어 있으며, 5일마다 장이 서는 등 지역 주민을 위한 경제 활동이 이루어지고 있습니다.

5. 생활정보

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용 또한 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교육: 동명중학교, 수산초등학교가 인근에 위치하고 있어 교육 환경이 비교적 양호합니다. 본 지역은 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대 보호구역으로 지정되어 있습니다.

* 편의시설: 남밀양농협, 하남도서관 등 기본적인 생활 편의 시설이 있습니다. 또한, 읍 단위 지역 특성상 시장, 식당, 마트 등도 이용 가능합니다.

* 환경: 주변에 혐오시설에 대한 정보는 검색되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 임대차 관계 미상: 본 건은 임대 관계가 미상이며 인수 보증금이 0원으로 명시되어 있으나, 임차인이 존재할 경우 보증금 및 차임 등에 대한 상세 확인이 필수적입니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

* 미소멸 권리(지상권): 등기부상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 언급되어 있습니다. 이에 대한 구체적인 내용 및 권리 행사 가능성을 반드시 확인해야 합니다.

* 토지 이용 제한: 본 건 토지는 제2종일반주거지역이며, 가축사육제한구역, 상대 보호구역, 배출시설설치제한지역, 공장설립승인 지역 등으로 지정되어 있어 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

* 건축 연도: 본 아파트의 사용 승인일은 1991년으로, 연식이 있는 건물이므로 향후 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

밀양시 하남읍에 위치한 부민아파트 2동 301호는 경매 시장에서 비교적 낮은 감정가로 공급되는 물건입니다. 아파트라는 점과 기본적인 생활 인프라가 갖추어진 입지 조건은 장점입니다. 그러나 1991년 준공된 건물로 연식이 있으며, 등기부상 매각으로 소멸되지 않는 지상권의 존재 여부 및 그 내용에 대한 면밀한 확인이 필요합니다. 또한, 임대차 관계가 미상인 점 또한 잠재적 리스크로 고려해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 저평가 가능성: 감정가 45,000,000원 대비 최근 실거래가 자료에서 59.97㎡ 면적이 2,650만원부터 5,000만원까지 다양하게 형성되어 있습니다. 특히 2025년 및 2024년 계약 건들은 5,000만원 수준으로, 현재 감정가와 유사하거나 약간 높은 수준을 보이고 있어, 시장 상황에 따라 추가적인 가격 상승 여력을 기대해 볼 수 있습니다.

* 안정적인 주거 환경: 농업과 상업, 서비스업이 혼합된 지역으로, 기본적인 주거 환경 및 생활 편의 시설이 잘 갖추어져 있습니다.

* 경매 물건 희소성: 해당 물건의 경매 진행은 지역 내 부동산 시장에서 주목할 만한 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건은 임대 보증금 인수 부담이 0원이며, 채권 최고액은 199,834,300원입니다. 감정가는 45,000,000원으로 책정되었습니다. 최근 실거래가 자료를 살펴보면 2023년 6월 27일 3층 59.97㎡ 물건이 4,300만원에 거래되었고, 2025년 9월 24일 1층 59.97㎡ 물건이 5,000만원에 거래되는 등 편차가 존재합니다.

잠재적 리스크 요인인 지상권의 존재 여부 및 구체적인 내용, 임대차 관계의 명확한 확인이 선행되어야 합니다. 이러한 불확실성을 감안하고, 최근 거래 사례 및 감정가를 종합적으로 고려할 때, 본 건의 예상 입찰가는 감정가 수준인 4,000만원에서 4,800만원 사이로 제안합니다. 보수적으로 접근할 경우 4,000만원 초중반, 적극적으로는 4,500만원 내외로 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

최종 입찰가 결정 시에는 반드시 현장 방문을 통한 물건 상태 확인, 권리 분석의 재확인, 그리고 최근 시장 동향을 반영한 신중한 판단이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.