나이스옥션 법원경매 통영 2025타경22032 [1] 경상남도 고성군 삼산면 장치리 1148 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대화 · 평가일 2025.10.28

토지감정요항표

위치 및 주위환경

경상남도 고성군 삼산면 장치리 소재 "중촌경로당" 서측 인근에 위치하며, 주위는 농경지 및 임야, 주택 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

차량접근이 가능하며, 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(3) 토지는 부정형의 토지로서, 휴경지 상태임. 기호(4,5) 토지는 부정형의 토지로서, 공업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

기호(3) 토지 서측으로 약 3m폭의 도로가 소재함. 기호(4,5) 토지 남측으로 약 9m폭의 도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(3) : 계획관리지역, 성장관리계획구역(산업형) 가축사육제한구역(2025-07-11) (돼지 오리 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 소하천구역(능 골천)<소하천정비법> 기호(4) : 계획관리지역, 성장관리계획구역(산업형), 중로1류(폭 20m~25m)(접합) 가축사육제한구역(2025-07-11)(돼지 오리 제한)<가축분뇨의 관리 및 이 용에 관한 법률>, 접도구역<도로법> 기호(5) : 계획관리지역, 성장관리계획구역(산업형), 중로1류(폭 20m~25m)(접합) 가축사육제한구역(2025-07-11)(돼지 오리 제한)<가축분뇨의 관리 및 이 용에 관한 법률>, 접도구역<도로법>, 소하천구역(능골천)<소하천정비법>

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(1-1,1-2) 건물은 철골조 팔넬지붕 단층 건물로서, 외 벽 : 판넬잇기 및 강판잇기 등 마감 내 벽 : 판넬잇기 및 강판잇기 등 마감 창 호 : 샷시창호 마감임. 기호(2) 건물은 경량철골조 판넬지붕 단층 건물로서, 외 벽 : 판넬잇기 등 마감 내 벽 : 판넬잇기 등 마감 창 호 : 샷시창호 마감임. 기호(6) 건물은 철골조 칼라시트지붕 단층 건물로서, 외 벽 : 판넬잇기 등 마감 내 벽 : 판넬잇기 등 마감 창 호 : 샷시창호 마감임.

이용상태

기호(1-1,1-2,6) 건물은 공장으로 이용중임. 기호(2) 건물은 사무실로 이용중임.

설비내역

기호(2) 건물은 제반 급배수 및 위생설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 없 음.

물건 비고

-일괄매각.
-[목록3] 농지취득자격증명원 제출 요함(미제출시 보증금 미반환),'소하천구역'에 저촉.
-[목록4,5]일단의 공장용지 임.
-[목록4]는 '접도구역'에 저촉. [목록5]는'접도구역, 소하천구역' 에 저촉.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

(빈 줄)

(빈 줄)

* 사건번호: 통영지원 2025타경22032 (1)

* 소재지: 경상남도 고성군 삼산면 장치리 1148

* 용도: 공장

* 감정가: 1,767,777,000원

* 토지 면적: 13,239.00㎡ (약 4,004.8평)

* 건물 면적: 1,062.00㎡ (약 321.2평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 농OOOOOOO

* 등기부 채권 총액 (토지/건물 합계): 약 2,318,740,915원

1.1. 입지 조건

(빈 줄)

(빈 줄)

* 주위 환경: 경상남도 고성군 삼산면 장치리 소재 "중촌경로당" 서측 인근에 위치하며, 주변은 농경지, 임야, 주택 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 환경은 보통 수준입니다.

* 교통 상황: 차량 접근은 가능하며, 전반적인 교통 상황은 보통입니다.

* 인접 도로 상태:

* 기호(3) 토지: 서측으로 약 3m 폭의 도로가 접해 있습니다.

* 기호(4,5) 토지: 남측으로 약 9m 폭의 도로가 접해 있습니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태:

* 기호(3) 토지: 계획관리지역, 성장관리계획구역(산업형), 가축사육제한구역(돼지, 오리 제한), 소하천구역(능골천)에 해당합니다.

* 기호(4) 토지: 계획관리지역, 성장관리계획구역(산업형), 중로1류(폭 20m~25m), 가축사육제한구역(돼지, 오리 제한), 접도구역에 해당합니다.

* 기호(5) 토지: 계획관리지역, 성장관리계획구역(산업형), 중로1류(폭 20m~25m), 가축사육제한구역(돼지, 오리 제한), 접도구역, 소하천구역(능골천)에 해당합니다.

1.2. 권리 분석

(빈 줄)

(빈 줄)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (권리 개요는 제공되지 않았습니다.)

* 말소 기준 권리: 2017년 10월 27일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 주식회사그린어스

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입(사업)일자: 2024년 1월 5일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금: 0원

* 주요 권리 요약 (말소 대상):

* 근저당: 농업협동조합자산관리회사, 이형근

* 가압류: 주식회사비아이티, 신용보증기금, 농협은행주식회사, 진주원예농업협동조합

* 압류: 통영세무서장

* 임의경매: 농업협동조합자산관리회사

1.3. 상권 분석

(빈 줄)

(빈 줄)

* 본 물건은 공장 용도로, 주변은 농경지, 임야, 주택 등이 혼재된 지역으로, 일반적인 상업 시설 밀집 지역과는 거리가 있습니다.

* 차량을 통한 접근성은 양호한 편이나, 주변 산업 시설과의 연계성이나 배후 수요에 대한 정보는 제한적입니다.

* 상권의 활성화 정도보다는 물류 이동이나 생산 활동에 적합한 입지 조건으로 판단됩니다.

1.4. 생활 정보

(빈 줄)

(빈 줄)

* 주위 환경: "중촌경로당" 인근에 위치하며, 자연 녹지 환경과 인접해 있어 비교적 조용하고 한적한 편입니다.

* 교통: 차량을 이용한 이동은 용이하나, 대중교통 이용 편의성에 대한 정보는 부족합니다.

* 편의 시설: 인근에 기본적인 생활 편의 시설의 유무나 접근성에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않아 확인이 필요합니다.

1.5. 잠재적 리스크

(빈 줄)

(빈 줄)

* 농지 취득 자격 증명 필수 제출: 농지법에 따라 농지 취득 자격 증명원을 제출해야 하며, 미제출 시 매수 대금의 10%에 해당하는 보증금이 반환되지 않을 수 있습니다.

* 소하천 구역 저촉: 토지 일부(기호 3, 5)가 소하천 구역에 포함되어 있어, 건축 및 토지 이용에 제약이 있을 수 있습니다. 관련 법규 확인이 필수적입니다.

* 접도 구역 저촉: 토지 일부(기호 4, 5)가 접도 구역에 포함되어 있어, 도로와의 관계에 따른 건축 및 이용 제한이 있을 수 있습니다.

* 복합적인 토지 이용 규제: 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 소하천구역, 접도구역 등이 복합적으로 적용되어 있어, 향후 토지 활용 계획 수립 시 면밀한 법규 검토가 필요합니다.

* 임차인 관련: '주식회사그린어스'가 임차인으로 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 대항력이 없다고 명시되어 있습니다. 다만, 계약 관계의 상세 내용을 확인하여 추가적인 분쟁의 소지가 없는지 점검할 필요가 있습니다.

1.6. 종합 의견

(빈 줄)

(빈 줄)

* 본 물건은 경상남도 고성군 삼산면에 위치한 공장 용지 및 건물로, 넓은 면적을 보유하고 있다는 장점이 있습니다.

* 그러나 소하천구역, 접도구역 등 다양한 토지 이용 제한 사항이 존재하여, 향후 개발이나 증축 시 상당한 제약이 따를 수 있습니다.

* 채권 총액이 감정가를 상회하고 있어, 낙찰가 결정에 신중해야 하며, 제시된 정보 외 추가적인 현장 조사를 통해 정확한 물건 상태 및 제반 여건을 파악하는 것이 중요합니다.

* 농지 취득 자격 증명 제출 의무는 반드시 이행해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

(빈 줄)

(빈 줄)

* 넓은 면적의 토지: 13,239.00㎡ (약 4,004.8평)의 광활한 대지는 잠재적인 확장성이나 개발 가치를 제공합니다.

* 계획관리지역: 건폐율 40%, 용적률 100%의 계획관리지역으로, 향후 개발 시 용도 변경 및 증축의 여지가 있습니다 (단, 성장관리계획구역 및 기타 제한 사항 확인 필요).

* 공장 용도의 적합성: 현재 공장으로 이용 중이며, 관련 산업 시설로서의 입지 조건을 갖추고 있습니다.

* 자연 친화적 환경: 주변 환경이 농경지, 임야 등으로 이루어져 있어, 환경 규제와 무관한 업종이나 시설 운영에 유리할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

(빈 줄)

(빈 줄)

* 인수되는 임차인 보증금은 0원이므로, 입찰가 산정 시 이를 고려할 필요는 없습니다.

* 본 물건의 예상 입찰가 산정은 현재 시장 상황, 유사 물건의 낙찰가율, 명도 비용, 취득세, 수리 및 유지보수 비용, 그리고 공장 용도로서의 실제 활용 가치 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

* 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다. 이는 전문가의 심층적인 현장 분석과 시장 조사 후에 결정될 사안입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.