나이스옥션 법원경매 창원 2025타경12192 [1] 경상남도 김해시 내동 161-15 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 더함 · 평가일 2025.10.02

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 김해시 내동 소재 내동초등학교 남동측 인근에 위치하며, 부근은 다가구주택, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있는 주택지대로서 주거환경은 대체로 보통수준임.

교통상황

본건까지 차량의 접근 가능하며, 대중교통사정 등 일반적인 도로 및 교통상황도 대체로 무난함.

형태 및 이용상태

세로장방형. 완경사로서 다가구주택부지로 이용중임.

인접 도로상태

북서측으로 폭 약 6m의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역(2008-10-30), 지구단위계획구역(내동지구), 소로3류(폭 8m미만)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역 <교육환경 보호에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2024-02-16)

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

기호2 : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층건으로서(사용승인일:2016.01.26), 외벽 : 석재붙임, 드라이비트마감 등 내벽 : 벽지마감, 타일마감 등 창호 : 샤시이중창호 구조 등

이용상태

1층 : 다가구주택(1가구), 2층 : 다가구주택(4가구), 3층 : 다가구주택(4가구)

설비내역

급수.배수 및 위생설비, 도시가스보일러 바닥난방설비, 도시가스설비, CCTV설비 등 되어 있음.

부합물 및 종물

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 창원지방법원 2025타경12192 (1)

소재지: 경상남도 김해시 내동 161-15 (신주소: 경상남도 김해시 금관대로1297번길 4-10)

용도: 다가구주택

토지면적: 243.30㎡ (약 73.6평)

건물면적: 335.66㎡ (약 101.5평)

감정가: 728,138,400원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

사용승인일: 2016년 01월 26일

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 경상남도 김해시 내동 소재 내동초등학교 남동측 인근에 위치하며, 부근은 다가구주택, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있는 주택지대로서 주거환경은 대체로 보통수준임.

교통상황: 본건까지 차량의 접근이 가능하며, 대중교통 등 일반적인 도로 및 교통상황은 대체로 무난함.

인접 도로상태: 북서측으로 폭 약 6m의 포장도로와 접함.

토지 이용계획 및 제한상태: 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(내동지구), 소로3류(폭 8m미만)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역), 상대보호구역, 중점경관관리구역.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 본건의 말소기준권리는 2021년 05월 07일 접수된 남부중앙새마을금고의 근저당권 (채권액 330,000,000원)임.

총 채권액:

* 토지 등기부채권 총액: 754,276,037원

* 건물 등기부채권 총액: 944,276,037원

* (참고: 위 채권액은 등기부등본상 확인된 금액이며, 실제 경매진행 과정에서 변동될 수 있음)

임차인 현황:

* 모든 임차인은 '대항력 없음'으로 분석됨.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임차인 1: 김 (보증금 60,000,000원, 차임 50,000원, 전입일자 2021.07.23, 확정일자 2021.07.13)

* 임차인 2: 박 (보증금 35,000,000원, 차임 100,000원, 전입일자 2021.05.20, 확정일자 2021.05.20)

* 임차인 3: 박 (보증금 60,000,000원, 차임 50,000원, 전입일자 2021.06.29, 확정일자 2021.06.11)

* 임차인 4: 배 (보증금 55,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2021.06.18, 확정일자 2021.06.07)

* 임차인 5: 염 (보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2023.07.03, 확정일자 없음) - 보증금 및 차임이 0원이거나 확정일자 정보가 누락된 경우, 배당순위 확보에 어려움이 있을 수 있으나, 본건에서는 대항력이 없는 것으로 확인됨.

* 임차인 6: 이 (보증금 60,000,000원, 차임 50,000원, 전입일자 2021.07.14, 확정일자 2021.06.29)

* 임차인 7: 정 (보증금 20,000,000원, 차임 300,000원, 전입일자 2023.06.02, 확정일자 2023.06.02)

* 임차인 8: 한국토지주택공사경남지역본부장(실점유자:김 ) (보증금 70,000,000원, 차임 50,000원, 전입일자 2021.12.08, 확정일자 2021.11.29)

* 임차인 9: 한국토지주택공사경남지역본부장(실점유자:박 ) (보증금 30,000,000원, 차임 230,000원, 전입일자 2022.01.27, 확정일자 2022.01.18)

* 임차인 10: 한국토지주택공사(302호) (보증금 60,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2023.07.03, 확정일자 2023.06.16)

주의사항: 본건은 일괄매각 대상 물건임.

1.3. 상권분석

주변 지역 특성: 본건 소재지는 김해시 내동의 주택밀집지역으로, 다가구주택 및 단독주택이 주를 이루고 있으며, 일부 근린생활시설이 혼재되어 있어 안정적인 주거 환경을 갖추고 있음.

인근 편의시설: 내동초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호한 편임. (제공된 정보에 혐오시설에 대한 언급은 없음.)

1.4. 생활정보

주요 기반시설: 본건 인근으로 기본적인 생활 편의시설 및 도로망이 잘 갖추어져 있어 생활 여건이 편리한 편임.

교육시설: 내동초등학교가 인접해 있어 자녀 교육에 유리한 환경을 제공함.

1.5. 잠재적 리스크

임차인 관련: 임차인 전원에 대해 '대항력 없음'으로 확인되었으나, 상세 권리분석 및 현장 조사를 통해 배당 여부, 명도 가능성 등을 재확인할 필요가 있음. 특히 보증금 및 차임이 0원이거나 확정일자 정보가 누락된 임차인에 대한 주의가 요구됨.

등기부상 채권 총액: 등기부상 채권 총액이 감정가를 초과하는 점은 경매 진행 과정에서 유찰 가능성을 시사하며, 낙찰 후 명도 과정에서 변수가 될 수 있음.

1.6. 종합 의견

본 물건은 김해시 내동에 위치한 신축(2016년 준공) 다가구주택으로, 지역 내 주거 수요를 충족시킬 수 있는 입지 조건을 갖추고 있음. 총 9가구로 구성되어 있어 안정적인 임대 수익 창출이 가능하며, 토지 및 건물 모두 일괄 매각 대상임. 권리 분석상 인수되는 임차 보증금은 없으나, 상세한 명도 협의가 필요할 수 있음.

1.7. 투자 포인트

신축급 다가구주택: 2016년 준공으로 비교적 신축에 속하며, 건물 상태가 양호할 것으로 예상됨.

안정적 임대 수익: 총 9가구로 구성되어 있어 공실 위험을 분산하고 안정적인 임대 수익 확보가 가능함.

지역 내 입지: 내동초등학교 인근 주택지대로, 수요층이 꾸준히 있는 지역임.

인수 부담 없음: 모든 임차인의 '대항력 없음'으로 인해 추가 보증금 인수 부담이 없음.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 728,138,400원임.

인수 보증금이 없는 점을 고려할 때, 감정가 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있음.

다만, 등기부상 총 채권액이 감정가를 크게 상회하는 점, 현장 조사를 통한 건물 상태 및 시세 파악, 유사 물건의 낙찰가율 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 함.

따라서, 본 건의 낙찰가는 감정가 대비 80% ~ 95% 수준에서 형성될 가능성이 있으며, 실제 입찰가는 시장 상황 및 경쟁 입찰자 수에 따라 달라질 수 있음.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.