나이스옥션 법원경매 창원 2025타경751 [1] 경상남도 김해시 주촌면 천곡리 1532 김해주촌서희스타힐스 103동 22층2201호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명문 · 평가일 2025.10.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 김해시 주촌면 천곡리 '주촌초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 부근은 아파트단지, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역으로 주위환경 보통시 됨.

교통상황

본건 아파트 단지 내 차량출입 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통사정 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 아스팔트싱글지붕 28층 건물 내 22층 2201호로서 외벽: 몰탈위 페인팅 마감 내벽: 벽지 및 타일 마감 창호: 샷시창.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지 및 경보설비 및 난방설비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

아파트 단지는 사다리형에 유사한 토지로 아파트부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 동측으로 노폭 약 21m 내외, 남측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역(2007-03-22), 지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-04-05)<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 현장조사시 폐문부재로 아파트 내부조사가 불가능하여 인근지역 유사물건의 통상적인 이용상태 및 외부관찰을 통하여 감정평가하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

* 사건번호: 창원지방법원 2025타경751 (1)

* 용도: 아파트

* 아파트명: 김해주촌 서희스타힐스

* 건축년도: 2021년

* 채권자: 하나은행 (임의경매 신청)

1.2. 면적 (㎡/평)

* 토지 면적: 50.66㎡ (약 15.32평)

* 건물 면적: 84.95㎡ (약 25.69평)

* 전용 면적: 84.95㎡ (약 25.69평)

* 분양 면적: 제공된 자료에서 명확히 확인되지 않음. (전용 면적 기반으로 판단)

1.3. 감정가

* 336,000,000원

1.4. 매각 대상

* 토지/건물 일괄 매각

1.5. 경매 구분

* 부동산 임의경매

2. 입지조건

2.1. 소재지

* 경상남도 김해시 주촌면 천곡리 1532, 김해주촌서희스타힐스 103동 22층 2201호

2.2. 주위환경

* 본 건은 '주촌초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트 단지, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역으로 주위환경 보통 수준임.

2.3. 교통상황

* 아파트 단지 내 차량 출입이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 여건 보통 수준임.

2.4. 도로상태

* 본 건 단지는 동측 약 21m, 남측 약 8m의 포장도로와 접해 있음.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

* 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만), 중로1류(폭 20m~25m), 가축사육제한구역, 상대보호구역.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

3.1. 1. 말소기준권리

* 을1: 하나은행 근저당권 (2021-10-05)

3.1. 2. 주요 권리 사항

* 소유권 보존: 김해다이아몬드시티지역주택조합 (2021-09-03)

* 소유권 이전: 김성윤 (2021-10-05)

* 근저당: 하나은행 (2021-10-05, 264,000,000원), 박서연 (2024-07-25, 68,640,000원), 김태훈 (2024-07-25, 29,010,000원)

* 가압류: 임미경 (2025-07-22, 239,000,000원)

* 임의경매: 하나은행 (2025-09-26, 230,507,351원) - 본 건

3.1. 3. 인수되는 권리

* 매각으로 모든 권리가 말소될 것으로 예상되며, 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됨. (단, 지상권 등은 없음)

3.2. 임차인 현황

3.2. 1. 임차인 정보

* 임차인: 김

* 전입일자: 2024-08-28

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

3.2. 2. 대항력 유무

* 대항력 없음.

3.2. 3. 보증금 및 차임 (인수 여부)

* 인수 보증금 합계: 0원. 본 임차인은 대항력이 없으므로 명도 대상임.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

* 아파트 단지와 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

4.2. 배후수요

* 총 250세대의 대단지 아파트로서, 단지 내 및 주변 아파트 단지의 고정적인 배후수요가 존재함.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 단지 내 근린생활시설 및 인근 상업시설 이용 가능.

5.2. 교육시설

* 주촌초등학교가 인근에 위치하며, 교육환경 보호구역으로 지정되어 있어 교육 관련 환경 양호함.

5.3. 주변 시설 (혐오시설 포함)

* 주변은 아파트 단지와 학교, 근린생활시설 등이 위치하여 전반적으로 주거환경이 양호함. 제공된 정보 및 일반적인 지도 검색으로 특이한 혐오시설은 확인되지 않았으나, 현장 방문 시 주변 환경에 대한 면밀한 조사가 필요함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계 리스크

* 등기부상 모든 권리가 말소될 것으로 예상되나, 경매 진행 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있으므로 권리 분석에 대한 재확인이 중요함.

6.2. 명도 리스크

* 현재 임차인이 있으나 대항력이 없고 보증금/차임이 없어 명도 진행에 큰 어려움은 없을 것으로 예상됨. 다만, 이사 일정 조율 등 원만한 명도를 위한 소통이 필요함.

6.3. 시장 리스크

* 부동산 시장 변동성에 따라 시세가 달라질 수 있으며, 경매 유찰 시 추가적인 가격 하락 가능성 또는 유찰에 따른 추가 경쟁 심화 가능성이 있음.

7. 종합 의견

* 본 물건은 김해시 주촌면에 위치한 신축 아파트(2021년 사용승인)로, 비교적 양호한 입지조건과 생활 편의성을 갖추고 있음.

* 최근 매매 사례를 볼 때 시세 대비 적정 수준의 감정가로 판단되며, 권리관계도 비교적 명확하여 인수되는 권리가 없을 것으로 예상됨.

* 다만, 아파트 실거래가 변동 추이와 향후 시장 상황을 고려한 신중한 입찰 접근이 필요함.

8. 투자 포인트

* 신축 아파트(2021년 준공)로 하자 보수 등 관리 측면에서 유리함.

* 주촌초등학교 인근으로 자녀가 있는 세대에 대한 선호도가 있을 수 있음.

* 최근 실거래가와 비교 시 시세 차익 또는 안정적인 시세 유지가 기대됨.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

* 최근 2026년 5월 27일, 동일한 103동 18층(84.9478㎡)이 318,000,000원에 거래되었습니다. 본 건은 22층으로 더 높은 층수에 해당합니다.

* 감정가 336,000,000원은 최근 실거래가보다 다소 높은 편이나, 층수 프리미엄을 감안할 때 합리적인 수준으로 보입니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

* 인수 보증금은 0원이므로, 입찰가 산정 시 별도 고려사항은 없습니다.

* 최근 실거래가(318,000,000원) 및 감정가(336,000,000원)를 종합적으로 고려할 때, 경쟁 상황에 따라 다르겠지만, 약 320,000,000원 ~ 330,000,000원 사이에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것이 합리적인 것으로 판단됩니다. (실제 입찰가는 현장 조사 및 최신 시세 변동 추이를 반영하여 최종 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.