나이스옥션 법원경매 창원 2025타경12001 [1] 경상남도 김해시 삼방동 553-5 영주까치빌라 5층502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세아감정 · 평가일 2025.10.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 김해시 삼방동 소재 "영주까치빌라" 5층 502호로서, 부근은 아파트단지 및 근린생활시설 등이 혼재하는 바, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 주차장까지 차량접근 가능하며, 일반적인 교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 5층건 중 5층 502호로서, 외 벽 : 타일 및 몰탈위 페인팅 등 마감. 창 호 : 새시창호구조임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 소방설비, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 대지권의 목적인 토지는 완경사지내 자체지반 평탄한 가장형의 토지로서, 주택부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 대지권의 목적인 토지 서측으로 왕복4차선 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제1종일반주거지역(2008-10-30) , 대로3류(폭 25m~30m)(접합),가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임. 2)기 타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

물건 기본정보

사건번호: 창원지방법원 2025타경12001 (1)

소재지: 경상남도 김해시 삼방동 553-5 영주까치빌라 5층502호

용도: 다세대주택

감정가: 90,000,000원

토지면적: 44.62㎡ (약 13.51평)

토지지분: 44.625㎡ (약 13.51평)

건물면적: 75.72㎡ (약 22.91평)

건물지분: 75.72㎡ (약 22.91평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 새OOOOOOO (새김해새마을금고)

1.1. 입지조건

입지조건

입지조건

* 위치: 본건은 경상남도 김해시 삼방동 소재 "영주까치빌라" 5층 502호에 위치합니다.

* 주위환경: 인근은 아파트 단지 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

* 인접도로: 본건 토지는 자체 지반이 평탄한 가장형의 토지로서, 주택 부지로 이용 중이며, 서측으로 왕복 4차선 포장도로와 접하고 있습니다.

* 주변 시설: 인근에 상업 시설, 학교, 공원 등이 분포하고 있으며, 특별한 혐오 시설은 확인되지 않습니다.

1.2. 권리분석

권리분석

권리분석

* 말소기준권리: 2012년 5월 8일 등기된 새김해새마을금고 근저당권(을10)이 말소기준권리가 됩니다.

* 인수되는 권리: 본 매각으로 인해 말소기준권리보다 선순위인 권리가 없으므로, 낙찰자가 인수하는 권리는 없습니다. (매각으로 모든 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.)

* 등기부상 특이사항:

* 소유권 이전: 박경숙 (2008.09.01), 김근배 (2010.01.22), 최순자 (2025.09.08) 순으로 소유권이 이전되었습니다.

* 근저당권: 새김해새마을금고의 근저당권이 총 2건 설정되어 있으며, 채권 총액은 65,000,000원입니다.

* 임의경매: 새김해새마을금고에 의해 2025년 9월 30일 임의경매가 개시되었습니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상입니다.

* 물건명세서 참고사항: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 기재되어 있습니다.

1.3. 상권분석

상권분석

상권분석

* 지역 특성: 본건은 도시지역 내 제1종 일반주거지역에 속하며, 주거 기능이 중심이 되는 상권입니다.

* 혼재 시설: 주변에는 아파트 단지와 다양한 근린생활시설이 혼재하고 있어 주거 생활에 편리성을 더합니다.

* 건물 노후도: 건물은 1995년 건축되어 약 30년의 연식이 경과함에 따라 노후화에 따른 관리 및 유지보수가 필요할 수 있습니다.

* 주변 시세: 최근(2026년 4월-5월) 인근의 유사한 다세대주택 매매 사례를 분석한 결과, 69.76㎡ 면적이 4,000만원, 75.75㎡ 면적이 5,500만원, 76.58㎡ 면적이 4,800만원에 거래되었습니다.

1.4. 생활정보

생활정보

생활정보

* 주거 환경: 본건은 현재 다세대주택으로 이용 중이며, 기본적인 급배수, 위생, 소방, 난방 설비가 완비되어 있습니다.

* 편의시설: 인근에 위치한 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 다양한 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교육시설: 본건은 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역으로 지정되어 있어, 교육 관련 환경 보호가 요구되는 지역입니다.

1.5. 잠재적 리스크

잠재적 리스크

잠재적 리스크

* 건물 노후화: 1995년 준공된 건물로, 시간이 지남에 따라 구조적 노후화가 진행될 수 있으며, 이에 따른 수리 및 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 시장 가격 괴리: 감정가(90,000,000원)와 최근 실거래가(4,000만원~5,500만원) 사이에 상당한 차이가 존재합니다. 이는 시장 가격의 변동, 감정 시점과의 시차, 또는 감정가의 현실성 부족 등 다양한 원인에 기인할 수 있어 투자 시 신중한 검토가 필요합니다.

* 임대 관계 미상: 임대차 관계가 명확히 파악되지 않아, 향후 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 추가 비용이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

1.6. 종합 의견

종합 의견

종합 의견

본 물건은 김해시 삼방동에 위치한 다세대주택으로, 지역 내에서의 일반적인 주거 환경 및 교통 접근성을 갖추고 있습니다. 권리 분석상으로는 낙찰자가 인수할 부담이 없는 안전한 물건으로 판단되지만, 감정가 대비 최근 실거래가가 현저히 낮게 형성되어 있다는 점은 중요한 고려 사항입니다. 건물 연식에 따른 노후화 문제와 임대차 관계가 불명확하다는 점 또한 잠재적 리스크로 존재하므로, 철저한 현장 조사와 시장 가격 분석을 통해 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

투자 포인트

투자 포인트

* 안정적인 입지: 일반적인 주거 지역 내에 위치하여 꾸준한 수요가 예상됩니다.

* 시세 차익 가능성: 최근 실거래가 추이를 고려할 때, 감정가 대비 낮은 가격으로 취득하여 시세 차익을 기대할 수 있는 잠재력이 있습니다.

* 명확한 권리관계: 말소기준권리 분석 결과, 모든 권리가 소멸되어 인수 부담이 없습니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득함으로써 소유권 확보가 용이합니다.

1.8. 예상 입찰가

예상 입찰가

예상 입찰가

본건과 유사한 면적(75.75㎡)의 최근 매매 사례가 5,500만원에 거래된 점을 고려하여, 시장 가격 추이와 향후 가치 상승 가능성을 감안, 보수적으로 예상 입찰가를 65,000,000원으로 산정합니다. 본 예상가는 최근 실거래가 추이를 반영한 것이며, 감정가(90,000,000원)와는 상당한 차이가 있음을 유념하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.