나이스옥션 법원경매 울산 2025타경12547 [1] 경상남도 양산시 명동 1080-7 웅상신도시화성파크드림 107동 5층503호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신일 · 평가일 2025.10.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 양산시 명동 소재 "웅상성당" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 농경지, 임야 등으로 형성되어 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 있어 교통상황은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 제107동 제5층 제503호로서, 외벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 등, 내벽 : 벽지바름, 일부 타일붙임 마감 등, 창호 : 샷시창호 등입니다.

이용상태

공동주택(아파트)로 이용 중입니다.

설비내역

전기, 위생, 급·배수, 도시가스, 난방, 소화전, 승강기설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형에 유사한 토지로서 공동주택(아파트) 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

아파트단지 내·외부 가로망상태 보통시 됩니다.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한 구역(모든 축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상입니다. - 기타사항 : 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

울산지방법원 2025타경12547 (1)

1.2. 소재지

경상남도 양산시 명동 1080-7 웅상신도시화성파크드림 107동 5층503호

1.3. 물건 종류

아파트

1.4. 감정가

216,000,000 원

1.5. 면적

* 토지 면적: 46.95㎡ (약 14.20 평)

* 건물 면적 (전용 면적): 84.85㎡ (약 25.67 평)

1.6. 건물 정보

* 아파트명: 웅상화성파크드림

* 사용 승인일: 2008년 11월 28일

* 건물 구조: 철근콘크리트구조

* 층수: 총 20층 중 5층

* 설비 내역: 전기, 위생, 급배수, 도시가스, 난방, 소화전, 승강기 설비 등

1.7. 매각 조건

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의 경매

* 인수되는 권리: 없음 (매각으로 소멸되지 않는 권리 사항은 명시되지 않음)

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본건은 경상남도 양산시 명동 소재 "웅상성당" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지, 근린생활시설, 농경지, 임야 등으로 형성되어 있어 일반적인 주거 환경을 형성하고 있습니다.

2.2. 교통망

차량 출입이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 아파트 단지 내외부 가로망 상태 또한 보통 수준입니다.

2.3. 토지 이용

토지는 사다리형에 유사한 형상으로, 공동주택(아파트) 및 근린생활시설의 건부지로 이용 중입니다. 토지 이용 계획상 제3종일반주거지역에 해당하며, 대로3류(폭 25~30m) 및 소로2류(폭 8~10m)에 접해 있습니다. 또한, 가축 사육 제한 구역으로 지정되어 있습니다.

2.4. 주변 개발 계획

양산시 명동지구는 도시재생 활성화 계획 수립이 추진되고 있어 향후 지역 발전 가능성이 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 경매 종류

부동산 임의 경매

3.2. 말소기준권리

을1 근저당권 (한국주택금융공사, 2010년 8월 27일 접수)

해당 권리 이후의 모든 권리는 매각으로 인해 소멸됩니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

3.4. 등기부 요약

* 소유권 보존: 화성산업주식회사 (2008-12-10)

* 소유권 이전: 이홍자 (2010-08-12)

* 근저당권 (말소기준권리): 한국주택금융공사 (2010-08-27, 922,800,000원)

* 소유권 이전 (상속): 장양식 외 2명 (2025-09-24)

* 압류 및 임의경매 개시 결정 등기 다수 존재 (모두 말소 대상)

3.5. 채권 총액

등기부상 채권 총액은 922,800,000원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시설

아파트 단지 내 및 인근에 근린생활시설이 위치하여 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

4.2. 상업 시설 현황

주거지 내 기본적인 상업 시설이 있으나, 대규모 상업 지구와의 접근성은 별도 확인이 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 편의시설

인근 버스 정류장을 통한 대중교통 이용이 가능하며, 단지 내 및 주변의 근린생활시설을 통해 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 주거 환경

주위 환경은 아파트 단지, 근린생활시설, 농경지, 임야 등으로 형성되어 있어 전반적으로 보통 수준의 주거 환경을 제공합니다.

5.3. 공공 시설

인근에 명동공원 등 공원 시설이 조성되어 있어 쾌적한 환경을 누릴 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임대차 관계 미확인

본건은 임대차 관계가 미상이며, 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있습니다. 이는 현재 거주 중인 임차인이 있더라도 보증금에 대한 인수 의무가 없음을 의미하나, 명도 진행 시 예상치 못한 문제 발생 가능성이 있습니다. 따라서 현장 방문을 통해 임차인 현황을 반드시 확인하고, 필요한 경우 전문가의 도움을 받아 명도 계획을 수립해야 합니다.

6.2. 주변 시설

특별히 확인된 혐오시설은 없으나, 실제 현장 방문을 통해 주변 환경을 직접 확인하는 것이 좋습니다.

7. 종합 의견

본건은 경상남도 양산시 명동에 위치한 아파트로, 일반적인 주거 환경과 교통 여건을 갖추고 있습니다. 2008년에 건축된 건물로 비교적 양호한 상태를 유지하고 있을 것으로 예상됩니다. 권리 관계는 말소기준권리인 근저당권을 기준으로 대부분 소멸될 예정이므로 법적 하자 위험은 적습니다. 다만, 임대차 관계가 미상이라는 점은 명도 과정에서의 잠재적 리스크로 작용할 수 있으므로 철저한 사전 조사 및 대비가 필요합니다. 주변 공원 조성 등 지역 개발 계획은 긍정적 요소로 작용할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거 환경: 아파트 밀집 지역에 위치하여 주거 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 교통 접근성: 차량 및 대중교통 이용이 편리하여 출퇴근 및 생활이 용이합니다.

* 개발 잠재력: 명동지구 도시재생 사업 등 지역 개발에 따른 가치 상승 가능성을 고려해 볼 수 있습니다.

* 쾌적한 생활 환경: 인근 공원 시설은 거주 만족도를 높이는 요소입니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 216,000,000원입니다.

최근 매매 정보를 분석한 결과, 본건과 유사한 면적(84.76㎡, 84.8492㎡)의 아파트가 2026년 6월에 각각 19,800만원과 20,350만원에 거래되었습니다. 이를 평균하면 약 20,075만원입니다.

감정가가 최근 실거래가보다 높은 편이나, 이는 감정 시점과 현재 시점의 시장 상황 차이 또는 감정가의 보수적 산정일 수 있습니다.

현재 시세 및 잠재적 리스크(미확인 임차인)를 고려할 때, 현 시세 수준을 반영한 입찰가 산정이 필요합니다.

이에 따라, 본건의 예상 입찰가는 205,000,000원에서 215,000,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다.

이 금액은 최근 실거래가 평균과 감정가를 종합적으로 고려한 것으로, 실제 입찰 시에는 현장 조사 결과, 임차인 관련 문제 해결 가능성, 경쟁 입찰 상황 등을 종합적으로 판단하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.