나이스옥션 법원경매 울산 2025타경1483 [1] 울산광역시 중구 반구동 449-16 유로캐슬아파트 13층1403호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: - · 평가일 2024.12.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

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교통상황

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건물의 구조

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이용상태

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설비내역

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토지의 형상 및 이용상태

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인접 도로상태등

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토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 사건번호: 울산지방법원 2025타경1483 (1)

소재지: 울산광역시 중구 반구동 449-16 유로캐슬아파트 13층 1403호

용도: 아파트

감정가: 268,000,000원

토지면적: 14.99㎡ (약 4.53평)

건물면적: 84.90㎡ (약 25.68평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 국OOOOOO (국민은행 추정)

특이사항: 중복사건

주의사항:

특수물건정보: 중복사건

1.1. 감정평가서 요약

구분건물 감정평가 요항표 상의 상세 내용은 제공되지 않았습니다.

1.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원. 현재 임차인 중 대항력은 있으나 보증금/차임이 미상인 경우, 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

1.3. 집합건물 등기부 요약

등기부상 말소기준권리는 2015년 3월 16일 접수된 국민은행 근저당권(을3)입니다. 이 권리 이후로 등기된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액: 289,809,473원.

1.4. 물건명세서 참고사항

작성일: 2026년 7월 8일

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요 (세부 내용은 비고에 없음)

2. 입지조건

유로캐슬아파트는 울산광역시 중구 반구동에 위치하고 있습니다. 본 물건은 13층에 소재하며, 해당 아파트 단지는 2005년 4월 사용승인을 받아 입주가 시작되었습니다. 단지는 총 1동에 156세대로 구성되어 있습니다.

2.1. 교통상황

아파트 앞 버스정류장에 10개 시내버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 용이합니다.

2.2. 주변 환경

단지 인근에는 학성초등학교, 가온중학교, 울산가온고등학교가 위치하여 교육 환경이 양호한 편입니다.

3. 권리분석

본 건은 부동산 임의경매로 진행되며, 등기부상 말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

- 말소기준권리: 을3, 근저당권, 국민은행, 2015-03-16, 176,400,000원.

- 소멸 예정 권리:

* 근저당권 (을4, 국민은행, 88,000,000원)

* 가압류 (갑7, 주식회사 케이비국민카드, 10,862,193원)

* 가압류 (갑8, 국민은행, 14,547,280원)

* 임의경매개시결정 (갑9, 국민은행, 78,187,102원) - 본 경매 사건(2025타경1483)의 근거로 추정됩니다.

* 강제경매개시결정 (갑10, 신한카드, 2025타경12895)

* 압류 (갑11, 북구(울산광역시), 세무2과)

- 매각으로 소멸되지 않는 권리: 명확히 기재된 내용은 없으나, '지상권개요' 항목이 있으나 상세 내용은 없습니다. 말소기준권리 하단의 권리들은 소멸될 것으로 보입니다.

4. 상권분석

물건지 인근은 주거단지 중심으로 형성되어 있으며, 상업시설은 아파트 단지 내 상가 및 주변 근린생활시설을 통해 이용 가능합니다.

5. 생활정보

* 아파트 정보

* 아파트명: 유로캐슬아파트

* 주소: 울산광역시 중구 반구동 449-16 (염포로 26)

* 사용승인일: 2005년 4월 20일

* 동수: 1개동

* 세대수: 156세대

* 최고층: 15층 (물건: 13층)

* 주차대수: 33대 (지상 4대, 지하 4대) (참고: JSON 내 'indrAutoUtcnt': 156, 'oudrAutoUtcnt': 33으로 표기되어 있어 총 주차 대수는 더 많을 것으로 예상됩니다.)

* 복리시설: 관리사무소, 자전거보관소

* 전용면적: 84.90㎡ (약 25.68평)

* 분양면적: (자료에 직접적인 분양면적 정보는 없으나, 건물 총 면적은 27196.7㎡입니다.)

* 주변 시설

* 교육: 학성초등학교, 가온중학교, 울산가온고등학교 등

* 편의: 관리사무소, 자전거보관소

* 교통: 버스정류장 인접

* 주변 혐오시설: 조사 결과, 물건지 인근에서 특별히 언급되는 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 중복사건: 물건명세서 상 '중복사건'으로 표기되어 있어, 관련 경매 진행 상황을 추가 확인하여 낙찰 후 변동사항이 없는지 면밀히 검토해야 합니다.

* 미상 정보: 임차인 현황에서 인수 보증금 합계가 0원이나, 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성을 배제할 수 없으므로 현장 조사를 통해 실제 점유 관계를 확인하는 것이 필수적입니다.

7. 종합 의견

본 건은 울산광역시 중구 반구동에 위치한 유로캐슬아파트 13층에 소재하는 부동산 임의경매 물건입니다.

총 156세대의 비교적 중규모 단지로, 2005년에 건축되어 연식은 있으나 관리가 잘 이루어지고 있다면 충분히 주거 가치가 있습니다.

등기부상 권리 관계는 말소기준권리 하단의 권리들이 대부분 소멸될 예정으로, 권리 분석상 큰 문제는 없어 보입니다. 다만, '지상권개요' 항목의 미상 정보에 대한 확인이 필요합니다.

최근 실거래가 자료를 볼 때, 본 물건과 유사한 면적(84.9㎡)의 거래가 2026년 2월 2억 4,500만원에 이루어졌으며, 2026년 6월에는 12층 물건이 2억 5,000만원에 실거래되었습니다. 감정가는 2억 6,800만원으로, 최근 실거래가보다는 높게 책정되었습니다.

전반적으로 입지, 주변 환경, 권리 관계 등을 고려할 때 안정적인 경매 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거 지역 내 위치

* 말소기준권리 이하 권리 소멸로 인한 권리 관계 명확성

* 인근 실거래가 수준 고려 시 시세 차익 기대 가능성

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 및 감정가를 종합적으로 고려하여, 본 물건의 예상 입찰가는 255,000,000원 으로 산정합니다.

이는 최근 실거래가(약 2억 4,500만원~2억 5,000만원) 대비 약간 높은 수준이며, 감정가(2억 6,800만원) 대비 약 95% 수준으로, 적정 수준의 투자 수익을 확보할 수 있는 가격으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.