나이스옥션 법원경매 울산 2025타경1478 [1] 울산광역시 울주군 온양읍 삼광리 868 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 두나 · 평가일 2025.10.09

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 울주군 온양읍 삼광리 소재 "중광마을" 동측 인근에 위치하며, 부근은 전답의 농경지, 임야, 단독주택 등으로 형성되어 있음.

교통상황

기호(1,5,9)토지는 본건 인근까지 차량출입 가능하고, 기호(2,4,6,7,8,10)토지는 본건까지 차량 출입이 가능하며, 제반교통사정은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

기호(1) : 부정형의 토지로서, 비닐하우스 창고 및 휴경지임. 기호(2) : 자루형의 토지로서, 단독주택으로 이용중임. 기호(4,7,8) : 세장형의 토지로서, 도로로 이용중임. 기호(5,6,9,10) : 부정형의 토지로서, 휴경지상태임.

인접 도로상태

기호(1,5,9)토지는 맹지상태이며, 기호(2,4,6,7,8,10)토지는 세로(가)도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 생산관리지역, 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 250m 미만 축종) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 기호(2) : 생산관리지역, 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 250m 미만 축종) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, <추가기재> 건축법 제2조제1항제11호 나목에 따른 도로(도로일부포함) [이하공란] 기호(4) : 생산관리지역, 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 250m 미만 축종) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 기호(5) : 생산관리지역, 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 250m 미만 축종) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 기호(6) : 생산관리지역, 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 250m 미만 축종) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 기호(7) : 생산관리지역, 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 250m 미만 축종) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 기호(8) : 생산관리지역, 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 250m 미만 축종) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 기호(9) : 생산관리지역, 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 250m 미만 축종) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 기호(10) : 생산관리지역, 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 250m 미만 축종) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

기호(1) 토지는 제시외 기호(ㄷ,ㅇ), 기호(2)토지는 제시외 기호(ㅅ), 기호(5)토지는 제시외 기호(ㅈ), 기호(10)토지는 제시외 기호(ㅊ) 등이 각각 소재하여 이를 별도로 평가하였으며, 이 중에서 기호(1,5,10)은 제시외물건이 경매대상에서 제외될 경우 토지가치에 영향을 미치 므로 이에 따른 제한받는 경우의 토지가치를 별도로 표기하였습니다.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상임. - 기타 : 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

3. 통나무구조 아스팔트슁글지붕 2층건물로서(사용승인일 : 2008.08.28) 외벽 : 통나무 창호 : 샷시창호

이용상태

단독주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비 등 설비가 되어 있음.

부합물 및 종물

별첨 제시외(ㄱ,ㄴ)이 소재하여 그 규모, 구조, 용도 등으로 보아 종물 부합물로 판단됨.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상. - 기타 : 없음.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물, 수목 포함
2. 농지취득자격증명 제출 요함. 미제출시 보증금 미반환. 농지취득자격증명을 발급받기 위한 요건 등은 첨부문서 참조 - 행정청이 부당하게 위 증명서의 발급을 거부하여 제출하지 못하는 경우에도 민사집행법 제121조 제2호의 매각불허가 사유라고 하는 대법원 판례(대법원 2014. 4. 3.자 2014마62 결정)가 있으므로 참고 바람.
3. 목록 1, 2, 5, 6, 9.는 목록 4, 7, 8. 도로를 통하여 인접도로로 진출 가능

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 사건번호: 울산지방법원 2025타경1478 (1)

3. 소재지: 울산광역시 울주군 온양읍 삼광리 868

4. 용도: 단독주택

5. 감정가: 876,934,900원

6. 토지면적: 2,336.00㎡ (약 706.6평)

7. 건물면적: 177.52㎡ (약 53.7평)

8. 매각대상: 토지/건물 일괄매각

9. 경매구분: 부동산 임의경매

1.1. 입지조건

1.1. 1. 주변 환경

본건은 울산광역시 울주군 온양읍 삼광리 소재 "중광마을" 동측 인근에 위치하며, 부근은 전답의 농경지, 임야, 그리고 단독주택 등이 혼재된 지역입니다.

1.1. 2. 교통 상황

본건 인근까지 차량 출입이 가능하며, 전반적인 교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

1.1. 3. 도로 접근성

일부 토지(기호 1, 5, 9)는 맹지 상태이나, 다른 토지(기호 2, 4, 6, 7, 8, 10)는 현황 도로에 접해 있습니다. 또한, 목록 1, 2, 5, 6, 9번 토지는 목록 4, 7, 8번 토지를 통해 인접 도로로 진출이 가능하여 차량 통행에는 큰 무리가 없을 것으로 판단됩니다.

1.1. 4. 토지 이용 계획

본 건 토지는 생산관리지역에 속하며, 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다 (2025년 1월 16일 기준, 축종별 거리제한 250m 미만 축종).

1.2. 권리분석

1.2. 1. 말소기준권리

본 경매 물건의 말소기준권리는 2008년 9월 18일에 접수된 웅상농업협동조합의 근저당권(채권최고액 490,000,000원)입니다.

1.2. 2. 등기부상 권리 현황

등기부등본상 모든 근저당권, 지상권, 압류, 가압류 및 임의경매 개시 결정 등기는 말소기준권리보다 후순위이거나 말소 예정으로 기재되어 있어, 매각으로 인해 모두 소멸될 것으로 예상됩니다. 따라서 인수해야 할 권리는 없는 것으로 판단됩니다. 다만, '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 지상권이 언급된 점은 추가 확인이 필요한 부분이며, 실제 현장 조사를 통해 인수 부담 여부를 반드시 검토해야 합니다.

1.2. 3. 임차인 현황

현장 명세서상 인수해야 할 보증금이 있는 임차인은 없는 것으로 파악됩니다. (인수 보증금 합계: 0원)

1.3. 상권분석

1.3. 1. 주변 상권

본건은 주로 농경지, 임야, 단독주택 등으로 둘러싸인 지역에 위치하고 있습니다. 따라서 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 소규모 편의 시설이 있을 것으로 추정되며, 본격적인 상업 활동을 위해서는 차량 이동이 필요합니다.

1.4. 생활정보

1.4. 1. 주변 교통 및 시설

* 주변 교통: 본건까지 차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용 시에는 인근 버스 정류장까지 도보 이동 후 이용 가능할 것으로 예상됩니다. (정확한 노선 및 거리는 현장 확인 필요)

* 편의시설: 온양읍 소재지의 마트, 병원, 관공서 등 기본적인 편의시설은 차량 이동 거리 내에 위치하여 이용 가능할 것으로 보입니다.

* 교육시설: 온양초등학교, 온양중학교 등 인근 학교가 위치해 있어 교육 환경을 갖추고 있습니다. (정확한 학군 및 통학 거리는 현장 확인 필요)

* 혐오시설: 현재까지 파악된 정보와 주변 환경 조사 결과, 본건 인근에 직접적으로 유해하거나 혐오시설로 분류될 만한 시설은 없는 것으로 판단됩니다. 다만, 농경지 인근이므로 농업 활동으로 인한 소음이나 냄새가 일부 발생할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

1.5. 1. 농지취득자격증명 제출 의무

본 건 토지 중 일부가 농경지로 활용 가능하거나 관련 규제를 받을 수 있어, 낙찰 후 농지취득자격증명 제출이 필수적입니다. 미제출 시 보증금이 반환되지 않을 수 있으므로, 사전에 발급 요건을 면밀히 확인하고 준비해야 합니다.

1.5. 2. 제시외 건물 및 수목

감정평가서 요약에 따르면, 본건에는 제시외 건물(비닐하우스 창고 등) 및 수목이 포함되어 매각됩니다. 이들의 정확한 현황, 상태, 법적 문제 등을 사전에 철저히 확인하여 향후 발생할 수 있는 추가 비용이나 법적 분쟁의 가능성을 검토해야 합니다.

1.5. 3. 맹지 및 토지 이용 제한

일부 토지가 맹지 상태이며, 생산관리지역 및 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 향후 토지 이용이나 개발 시 제한사항으로 작용할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 울산광역시 울주군 온양읍에 소재한 단독주택으로, 2,336㎡(약 706.6평)에 달하는 넓은 토지 면적을 확보하고 있다는 점이 큰 장점입니다. 전원생활에 적합한 조용하고 쾌적한 환경을 갖추고 있으며, 등기부상 권리 관계가 명확하여 인수 부담이 없다는 점도 긍정적입니다. 다만, 농지취득자격증명 제출 의무, 제시외 건물 및 수목의 처리 문제, 일부 맹지 및 토지 이용 제한 등은 사전에 면밀히 검토하고 대비해야 할 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

1.7. 1. 넓은 토지 활용성

약 706.6평의 넓은 대지 면적을 활용하여 주택 증축, 텃밭 조성, 창고 설치 등 다목적 활용이 가능합니다.

1.7. 2. 쾌적한 자연환경

농경지와 임야에 인접하여 조용하고 쾌적한 전원생활을 누리기에 적합한 환경을 제공합니다.

1.7. 3. 권리상 인수 부담 없음

말소기준권리보다 후순위인 모든 권리가 매각으로 소멸될 예정이므로, 낙찰 후 권리상 복잡한 문제는 없을 것으로 예상됩니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 876,934,900원입니다. 제공된 정보만으로는 주변 시세에 대한 상세한 분석이 어려워 정확한 시세 예측에 한계가 있습니다. 그러나 넓은 토지 면적, 단독주택으로서의 잠재적 가치, 그리고 농지 관련 규제 및 제시외 건물 등 고려해야 할 사항들을 종합적으로 판단할 때, 감정가를 기준으로 하되 신중한 접근이 필요합니다.

일반적으로 신규 경매 물건의 경우 감정가 수준에서 입찰이 이루어지는 경우가 많으나, 본 건과 같이 농지취득자격증명과 같은 특정 조건이 요구되는 경우, 실제 토지 사용 계획에 따라 입찰 희망가에 영향을 미칠 수 있습니다.

추정적인 입찰가 범위는 감정가의 85% ~ 100% 수준인 약 7억 4천 5백만원 ~ 8억 7천 7백만원 내외로 고려해 볼 수 있습니다. 최종 입찰가는 현장 답사를 통해 물건의 정확한 상태를 파악하고, 농지취득자격증명 발급 가능 여부를 사전에 확인한 후, 개인의 투자 성향과 자금 계획에 맞춰 결정하는 것이 중요합니다. (※ 예상 입찰가는 시장 상황 및 개별적인 판단에 따라 변동될 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.