나이스옥션 법원경매 영덕 2025타경929 [1] 경상북도 울진군 북면 부구리 1136-1 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명문 · 평가일 2025.10.17

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 울진군 북면 부구리 소재 "부구중학교" 북서측 인근에 위치하며 주위는 농경지, 단독주택 및 자연림 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 제반 교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

부정형의 완경사지 내에 평탄하게 조성하여 주거용건부지로 이용중임.

인접 도로상태

폭 약 3~4m의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(2023-06-16)(북면도시지) , 보전관리지역(2017-07-13)(보전관리지역) , 자연녹지 지역(2017-07-13)(자연녹지지역), 가축사육제한구역(기업형 전부제한, 일반형 전부제한)<가 축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>

제시목록 외의 물건

'지적 및 건물개황도' 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계 : 미상임. 2. 기타 : 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일반목구조 오지기와지붕 단층건으로서 -외벽 : 치장벽돌붙임 등 마감 -내벽 : 벽지 및 타일 등 마감 -바닥 : 장판지 및 타일 등 마감 -창호 : 하이샷시 창호임.

이용상태

단독주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수시설, 난방설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

'지적 및 건물개황도' 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계 : 미상임. 2. 기타 : 없음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 영덕지원 2025타경929 (1)

소재지: 경상북도 울진군 북면 부구리 1136-1

용도: 단독주택

감정가: 200,225,000원

토지면적: 657.00㎡ (약 198.68평)

건물면적: 67.00㎡ (약 20.27평)

건물 제시외면적: 19.90㎡ (약 6.02평)

건축물 사용승인일: 2023년 12월 11일

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 이

2. 입지조건

주위환경: 본건은 경상북도 울진군 북면 부구리 소재 "부구중학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 단독주택 및 자연림 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통사정은 보통입니다.

도로상태: 폭 약 3~4m의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태: 본 토지는 도시지역, 보전관리지역, 자연녹지지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역 및 준보전산지 등 다양한 토지 이용 규제가 적용됩니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2024년 1월 8일 접수된 울진군산림조합의 근저당권(을5)입니다.

총 채권액: 67,000,000원입니다.

매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리 이하 모든 권리(을5, 을6, 갑2)는 매각으로 소멸될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없습니다.

인수되는 권리: 없습니다.

임차인 현황: 인수되는 보증금 합계는 0원입니다. 임대 관계는 미상입니다. 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

4. 상권분석

본건은 "부구중학교" 인근의 한적한 전원 주거 지역에 위치하고 있습니다.

주변은 농경지, 단독주택, 자연림이 혼재되어 있어 조용한 환경을 제공합니다.

제시된 주변 연립/다세대 주택의 매매 정보는 본건(단독주택)과는 주거 형태 및 규모 면에서 차이가 있어 직접적인 시세 비교에는 한계가 있습니다. 칠보빌라(연립)의 경우 2025년 1억 2,800만원, 2026년 5,000만원에 거래된 사례가 있으며, 부구주택(다세대)은 2026년 5월 1,200만원에 거래된 사례가 있습니다. 이러한 거래 사례는 가격 변동이 크거나 거래 규모가 상이할 수 있어 참고용으로만 활용해야 합니다.

본 건의 감정가 200,225,000원은 넓은 토지 면적과 비교적 최근(2023년)에 사용승인된 단독주택의 가치를 종합적으로 반영한 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

편의시설: "부구중학교"가 인근에 있어 기본적인 편의시설 접근이 가능할 것으로 예상됩니다. 대규모 상업 시설보다는 지역 기반의 생활 편의시설이 존재할 것으로 보입니다.

교통: 차량을 이용한 접근은 용이하나, 대중교통 이용은 다소 제한적일 수 있습니다.

교육시설: 부구중학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 조성되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

토지 이용 제한: 보전관리지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 준보전산지 등 다양한 토지 이용 규제가 존재하여 향후 건축 또는 개발에 제약이 있을 수 있습니다.

임대 관계 미상: 임차인이 존재할 경우, 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

제시외 건물: 제시외 건물(19.90㎡)이 포함된 일괄 매각으로, 해당 건물의 철거 또는 활용 방안에 대한 추가적인 고려가 필요합니다.

환경 시설: 본건 소재지에서 북면 나곡리에 나곡소각장(폐기물 소각 시설)이 운영 중에 있으나, 본건과의 정확한 거리 및 영향도는 추가 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 조용하고 쾌적한 자연환경을 갖춘 단독주택으로, 전원 생활이나 세컨드 하우스 용도로 적합합니다.

657㎡의 넓은 토지 면적을 활용하여 텃밭, 정원 조성 등 다목적 활용이 가능하며, 건폐율 및 용적률이 낮아(각 10.2%) 향후 증축 가능성도 존재합니다.

권리 관계는 비교적 명확하나, 임차인의 보증금 및 차임이 미상인 점은 명도 시 유의해야 합니다.

다양한 토지 이용 규제가 존재하므로, 장기적인 개발 계획보다는 현 상태에서의 활용을 고려하는 것이 현실적입니다.

8. 투자 포인트

넓은 토지(약 199평)를 보유한 단독주택으로, 향후 증축 또는 재건축 시 높은 잠재 가치를 가질 수 있습니다.

자연 친화적인 환경을 선호하는 수요층에게 매력적일 수 있습니다.

감정가 대비 향후 시세 상승 가능성을 신중하게 검토할 가치가 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 200,225,000원

인수 보증금: 0원

주변 시세 분석: 제공된 json 데이터는 본건과 다른 유형(연립, 다세대)의 주택으로, 직접적인 시세 비교에는 한계가 있습니다. 칠보빌라(연립)는 5천만원~1.28억원, 부구주택(다세대)은 1,200만원의 거래 사례가 있습니다. 본건은 657㎡의 넓은 대지와 2023년 사용승인된 단독주택이라는 점에서 개별 가치가 높다고 판단됩니다.

본 건은 넓은 토지 면적과 단독주택이라는 특성을 고려할 때, 감정가가 시장 가치를 잘 반영하고 있을 것으로 보입니다. 다만, 주변 유사 물건의 희소성과 향후 개발 가능성 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 접근해야 합니다.

보수적인 관점에서 감정가의 80~90% 수준을 고려해 볼 수 있습니다.

예상 입찰가: 1억 7천만원 ~ 1억 9천만원 선에서 신중하게 검토하시기를 권장합니다. (실제 입찰가는 시장 상황 및 경쟁률에 따라 변동될 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.