나이스옥션 법원경매 김천 2025타경11469 [1] 경상북도 구미시 형곡동 170-1 형곡삼우타운 제14층 제1413호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 통일 · 평가일 2025.10.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경상북도 구미시 형곡동 소재 '형곡초등학교' 북측 인근에 위치하며 주위 일대는아파트 단지 및 단독주택, 다세대주택, 근린상가 등으로 형성 되어있습니다.

교통상황

차량 출입 가능하고 제반 교통사정 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 벽식 슬래브지붕 18층 건물 중, 제14층 제1413호 단위세대로서 - 사용승인일: 1995.05.03 - 외 벽: 몰탈위 페인팅 - 내 벽: 벽지도배 등 - 바 닥: 인조석 물갈기, 타일, 장판지 등 - 창 호: 새시창호

이용상태

아파트 건부지로 이용중입니다.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 승강기, 도시가스에 의한 난방설비 등 구비 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

삼각형의 토지로서 북하향 완경사지에 위치하나, 자체지반 대체로 평탄하게 조성된 아파트 부지입니다.

인접 도로상태등

동측으로 왕복 4차선, 북서측으로 폭 약 8미터 내외 포장도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-20)(모든축종제한구역(환경관리과문의))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다. 2) 기 타 : 본건 건물은 현장조사시 일부 이해관계인 부재로 내부구조 및 마감재를 확인하지 못하였으며, 이에 대한 사항은 공부상의 용도에 따라 일반적인 이용 상황을 기준하였고, 구조변경 및 내부파손 등의 구체적 유무는 확인할 수 없었으니 경매 진행시 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 6번 임차권 등기 있음. 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 김천지원 2025타경11469 (1)

소재지: 경상북도 구미시 형곡동 170-1 형곡삼우타운 제14층 제1413호

용도: 아파트

감정가: 77,000,000원

토지면적: 22.04㎡ (약 6.67평)

토지지분: 22.0356㎡ (약 6.67평)

건물면적: 59.97㎡ (약 18.14평)

건물지분: 59.97㎡ (약 18.14평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

1.2. 입지조건

* 위치: 경상북도 구미시 형곡동 소재 '형곡초등학교' 북측 인근에 위치합니다.

* 주위환경: 주변은 아파트 단지, 단독주택, 다세대주택, 근린상가 등이 혼재된 주거지역입니다.

* 교통: 차량 출입이 용이하며, 제반 교통 사정은 보통입니다. 동측으로 왕복 4차선, 북서측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접해 있어 교통 접근성이 양호합니다.

* 토지이용계획: 제2종일반주거지역으로 지정되어 있습니다.

1.3. 권리분석

* 등기부현황:

* 갑구 1: 1995.05.20 소유권이전 (여환현)

* 갑구 2: 2021.03.05 소유권이전 (안현우)

* 갑구 3: 2023.07.17 가압류 (대구신용보증재단, 금68,249,190원, 말소기준권리)

* 갑구 4: 2025.09.30 강제경매 (김민선, 86,995,405원, 말소)

* 갑구 5: 2025.11.20 압류 (국민건강보험공단)

* 갑구 6: 2025.12.02 가압류 (신용보증기금, 금15,524,993원)

* 을구 5: 2025.01.20 전세권설정 (김민선, 금81,900,000원, 말소)

* 을구 6: 2025.03.11 주택임차권 (김민선, 금81,900,000원, 인수)

* 주의사항 (임차인 관련):

* 을구 순위 6번 주택임차권 등기가 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다.

* 임차인 김민선은 대항력을 갖추고 있으며, 보증금은 81,900,000원입니다.

* 임차인의 보증금이 배당을 통해 전액 변제되지 아니할 경우, 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

* 임차인의 전입일자(2021-03-05)와 확정일자(2023-02-20)가 존재합니다.

* 임차인 현황 (별도 표기):

* 임차인: 김

* 보증금: 81,900,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-03-05

* 확정일자: 2023-02-20

* 대항력: 있음

* 비고: 1차 보증금 증액분 3,900,000원 포함 추정

1.4. 상권분석 및 생활정보

* 건물구조: 철근콘크리트조 벽식 슬래브지붕 18층 건물 중, 제14층 제1413호입니다. 사용승인일은 1995년 5월 3일입니다.

* 설비내역: 위생설비, 급배수설비, 승강기, 도시가스에 의한 난방설비 등이 구비되어 있습니다.

* 주변 시설: '형곡초등학교'가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다. 주변으로 아파트 단지와 주택, 근린상가 등이 형성되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주차: 총 142대 주차 가능 (지상 0.71대/세대).

1.5. 건축물 상세정보

* 아파트명: 형곡삼우타운

* 건축년도: 1995년 5월 3일

* 총 세대수: 199세대

* 총 동수: 1개동

* 총 층수: 18층 (본건 14층)

1.6. 잠재적 리스크

* 선순위 임차권 인수: 을구 순위 6번의 주택임차권(김민선, 보증금 81,900,000원)이 매수인에게 인수됩니다. 이 보증금 전액이 배당을 통해 변제되지 않을 경우, 잔액은 매수인이 부담해야 합니다.

* 보증금액이 감정가 및 유사 면적 실거래가 상회: 임차인의 보증금(81,900,000원)이 감정가(77,000,000원) 및 동일 면적 최근 실거래가(70,000,000원)보다 높아, 보증금 인수 시 상당한 추가 자금 부담이 예상됩니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 경상북도 구미시 형곡동에 위치한 아파트입니다. '형곡초등학교' 인근의 주거지역에 자리하고 있으며, 기본적인 생활 인프라가 갖추어져 있습니다. 하지만, 을구 순위 6번의 주택임차권이 말소되지 않고 매수인에게 인수되는 점이 가장 큰 리스크 요인입니다. 해당 임차인의 보증금이 81,900,000원으로, 감정가 및 유사 면적의 최근 실거래가를 상회하므로, 낙찰 후 인수해야 할 금액이 클 수 있습니다. 권리 분석 시 해당 임차인의 보증금 변제 가능성을 면밀히 검토해야 하며, 인수되는 보증금액을 고려한 신중한 입찰 결정이 필요합니다.

1.8. 투자 포인트

* 교육 환경: 인근에 '형곡초등학교'가 있어 자녀 교육 환경이 우수합니다.

* 입지: 구미시 내 주거 선호 지역 중 하나인 형곡동에 위치하고 있습니다.

* 가치 상승 잠재력: 일반적인 아파트로서의 가치 상승 잠재력은 있으나, 현재 권리 관계상 상당한 리스크가 존재합니다.

1.9. 예상 입찰가

* 최근 실거래가 (2026년 2월): 59.97㎡ 면적 70,000,000원

* 감정가: 77,000,000원

* 종합적 판단: 본건은 대항력 있는 임차인의 보증금 81,900,000원을 인수해야 하는 큰 위험이 존재합니다. 이는 물건의 감정가(77,000,000원) 및 유사 면적 실거래가(70,000,000원)를 초과하는 금액으로, 낙찰자가 해당 금액의 전부 또는 일부를 추가로 부담해야 할 가능성이 높습니다.

따라서, 물건 자체의 가치와 인수 부담을 고려한 보수적인 접근이 필요합니다.

물건의 시장 가치를 고려하여, 인수되는 보증금을 제외한 물건 자체에 대한 입찰가로 65,000,000원 을 제안합니다.

단, 실제 총 인수금액은 입찰가 + 인수되는 보증금(81,900,000원)이 될 수 있음을 반드시 인지하고, 배당 현황 및 인수될 금액을 재확인하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.