나이스옥션 법원경매 김천 2025타경11459 [1] 경상북도 구미시 송정동 474-5 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 완성 · 평가일 2025.10.21

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 구미시 송정동 소재 "송정초등학교" 북서측 인근에 위치하는 토지로서, 주위는 단독주택, 근린생활시설, 학교, 관공서 등이 소재하는 지역입니다.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통 상황은 보통시 됩니다.

형태 및 이용상태

본건은 인접지 및 인접도로 대비 등고평탄한 정방형 토지로 ‘주거용 건부지’로 이용중입니다.

인접 도로상태

본건 북동측으로 폭 약 10미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로1류(폭 8m~12m)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-20)(모든축종제한구역(환경관리과문의))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>입니다.

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다. 2) 기타 : 없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 (2)는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층건으로서, -외벽 : 석재붙임, 몰탈 위 페인트칠 등 마감, -내벽 : 벽지 및 타일 등 마감, -바닥 : 타일 등 마감, -창호 : 샷시 창호입니다.

이용상태

다가구주택(2층 일부 ‘제1종근린생활시설(사무소)’)로 이용 중입니다.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 도시가스설비, 난방설비 등을 갖추고 있습니다.

부합물 및 종물

후첨 ‘지적 및 건물개황도’ 참조하시기 바랍니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 임대관계는 미상입니다. 2) 기타 : - 본건 기호 (2) 1층 주차장 천장 일부 손상된 상태(후첨 ‘사진용지’ 참조)인 바 경매 진행시 참조하시기 바랍니다. - 본건 기호 (2)는 거주인의 폐문 부재 등의 이유로 각 호별 내부 현황 확인 등이 곤란하여 개략적인 목측과 탐문, 건축물현황도 등을 통하여 조사된 사항 등을 기준으로 동 유형의 일반적인 사용을 가정하여 평가하였고, 설비의 정상작동 여부, 내부 마감상태, 하자유무 등은 확인하지 못 하였는 바 경매 진행시 유의 및 재확인하시기 바랍니다. - 본건 기호 (2)는 일반건축물대장 상 2022.03.15.에 <2층 다가구주택(7가구) 208.24㎡>를 <단독주택(다가구주택-4가구 143.64㎡, 제1종근린생활시설(사무소) 22.7㎡, 제1종근린생활시설(사무소) 21.24㎡, 제2종근린생활시설(사무소) 20.57㎡)>로 변경허가한 것으로 등재되어 있으나 거주자의 폐문 부재 등의 이유로 기준시점 현재 실제 이용상황은 조사되지 못 하였는 바 경매 진행 시 유의 및 재확인하시기 바랍니다.

물건 비고

일괄매각. 대항력 여지 있는 임대차관계미상의 사업자등록자 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건번호: 김천지원 2025타경11459 (1)

소재지: 경상북도 구미시 송정동 474-5

건물 종류: 다가구주택, 제1종근린생활시설 (일부)

토지 면적: 418.80㎡ (약 126.70평)

건물 면적: 656.03㎡ (약 198.45평)

감정가: 1,048,429,920원

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 아양새마을금고

매각 대상: 토지 및 건물 일괄매각

1.1. 입지조건

주변 환경:

* 본건은 경상북도 구미시 송정동 소재 '송정초등학교' 북서측 인근에 위치합니다.

* 주위는 단독주택, 근린생활시설, 학교, 관공서 등이 혼재된 지역입니다.

교통 상황:

* 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

토지 형태 및 이용 상태:

* 인접지 및 인접도로 대비 등고평탄한 정방형 토지로서, 현재 '주거용 건부지'로 이용 중입니다.

인접 도로 상태:

* 본건 북동측으로 폭 약 10미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태:

* 제2종일반주거지역

* 소로1류 (폭 8m~12m)

* 가축사육제한구역

* 상대보호구역

1.2. 권리분석

말소기준권리:

* 토지 및 건물 등기부상의 말소기준권리는 2022년 3월 22일 접수된 주식회사주찬파이낸스대부의 근저당권 (을5, 을9)입니다.

인수되는 권리:

* 임차인: 무성기업주식회사

* 보증금: 1,000,000원

* 차임: 270,000원

* 사업자등록일: 2018년 12월 13일

* 대항력: 있음

* 비고: 말소기준권리보다 선순위이므로, 해당 임차인의 권리는 낙찰자가 인수해야 합니다.

소멸되는 권리:

* 상기 '무성기업주식회사'를 제외한 나머지 임차인들은 모두 대항력이 없어 경매 절차에 따라 소멸될 예정입니다.

* 강보현 (강 ): 보증금 60,000,000원, 대항력 없음.

* 박서연의파산관재인민경태 (박 의파산관재인민 ): 보증금 130,000,000원, 대항력 없음.

* 서영헌 (서 ): 보증금 105,000,000원, 대항력 없음.

* 심용훈 (심 ): 보증금 10,000,000원, 대항력 없음.

* 윤규일 (윤 ): 보증금 60,000,000원, 대항력 없음.

* 윤태원 (윤 ): 보증금 60,000,000원, 대항력 없음.

* 윤태원 (윤 ): 보증금 10,000,000원, 대항력 없음.

* 이나경 (이 ): 보증금 10,000,000원, 대항력 없음.

* 이보미 (이 ): 보증금 20,000,000원, 대항력 없음.

* 이상호 (이 ): 보증금 60,000,000원, 대항력 없음.

* 한국토지주택공사(임차인김호준) (한국토지주택공사(임차인김 )): 보증금 60,000,000원, 대항력 없음.

* 한국토지주택공사(임차인신선미) (한국토지주택공사(임차인신 )): 보증금 105,000,000원, 대항력 없음.

* 한국토지주택공사(임차인이귀임) (한국토지주택공사(임차인이 )): 보증금 60,000,000원, 대항력 없음.

주의사항:

* 일괄매각 물건입니다.

* 대항력 있는 임차인 '무성기업주식회사'의 존재로 인해 명도 시 협의가 필요할 수 있습니다. (사업자등록자로서 임대차 관계 상세 내용은 추가 확인 필요)

1.3. 상권분석

지역 특성:

* 본건이 소재한 송정동은 구미시의 중심부와 가까운 주거 밀집 지역으로, 주변에 단독주택 및 다가구주택이 많습니다.

* 근린생활시설 및 관공서가 인접해 있어 생활 편의성이 높습니다.

주요 시설:

* 송정초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 하나로마트 구미IC점 등 근린 상업시설 접근성이 좋습니다.

잠재적 가치:

* 구미시의 지속적인 개발 및 주거 수요를 고려할 때, 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있는 지역입니다.

1.4. 생활정보

편의시설:

* 하나로마트, 다수의 병원, 은행 등 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 로컬 맛집 및 소규모 상점들이 발달해 있습니다.

교육시설:

* 송정초등학교, 구미고등학교 등 초·중·고교가 인접해 있어 교육 환경이 우수합니다.

주변 시설:

* 구미시청, 구미경찰서 등 주요 관공서가 차량으로 이동 가능한 거리에 있습니다.

* 공원 및 녹지 공간도 일부 확보되어 있습니다.

혐오시설:

* 주변 지역에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 (무성기업주식회사):

* 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이 발생하거나, 협의에 따른 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

* 월세 미납 여부 등 임대차 계약의 구체적인 내용을 파악하는 것이 중요합니다.

건물 내부 하자 및 이용 현황:

* 건물 감정평가 시 일부 하자에 대한 언급(1층 주차장 천장 손상)이 있으며, 내부 마감 상태, 설비 정상 작동 여부, 하자 유무 등에 대한 정확한 확인이 필요합니다.

* 건축물대장 상 용도 변경 허가 내용과 실제 이용 현황이 다를 수 있으므로, 현황 조사가 필수적입니다.

1.6. 종합 의견

본건은 구미시 송정동의 안정적인 주거 지역에 위치한 다가구주택으로, 송정초등학교 및 생활 편의시설 접근성이 우수합니다. 토지 및 건물 규모가 적절하며, 도로 접근성도 양호합니다. 권리 관계상 말소기준권리보다 선순위인 '무성기업주식회사'의 임차인이 존재하나, 보증금 및 차임이 명확히 확인되어 인수되는 총액이 크지 않아 비교적 관리가 용이할 것으로 판단됩니다. 다만, 건물 내부 하자 가능성 및 임차인과의 명도 과정은 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 안정적인 주거지로서의 입지 조건: 초등학교 인접, 교통 및 생활 편의시설 우수.

* 구미시 지역 개발에 따른 부동산 가치 상승 기대.

* 명도 완료 후 안정적인 임대 수익 창출 가능성.

* 다수의 임차인이 있으나, 대항력 있는 임차인의 인수 보증금이 적어 명도 부담이 상대적으로 적음.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 1,048,429,920원입니다.

인수해야 할 임차인 보증금 합계는 0원입니다.

따라서, 감정가를 기준으로 입찰가를 산정할 수 있습니다.

(단, 이는 외부 요인 및 물건의 실제 가치, 향후 명도 및 수리 비용 등을 고려하여 조정될 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.