나이스옥션 법원경매 김천 2025타경11436 [1] 경상북도 구미시 원평동 130-30 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 늘푸른 · 평가일 2025.10.17

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 (1) : 철근콘크리트조, 경량철골조 슬라브지붕 지하2층 지상8층 건물로서, -외 벽 : 석재붙임, 복합판넬, 외장타일, 몰탈위 페인팅 등 마감, -내 벽 : 석재붙임, 벽지, 타일 등 마감, -바 닥 : 폴리싱타일, 화강석, 콘크리트노출, 우드타일, 자기질 타일 등 마감, -창 호 : 새시창호임.

이용상태

지하 2층 ~ 지상8층 전체 공실로서, 건축물대장상 용도는 아래와 같음. 지하 2층 : 보일러실 지하 1층 : 일반유흥음식점 1층 : 로비, 후론트, 주차빌딩 2층 : 커피숍, 일반음식점, 주차빌딩 3층 : 오락실(일반게임장), 직원숙소, 주차빌딩 4층 ~ 7층 : 관광숙박시설 8층 : 대중음식점

설비내역

급.배수설비 및 위생설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 수변전설비, 비 상발전설비, 주차타워설비, 도시가스설비, 난방설비 등 되어 있음.

부합물 및 종물

별첨‘지적개황도’및 '사진용지’와 같이 제시외건물 기호 ㉠은 개략적인 실측에 의한 면적 으로 사정하여 평가하였으니, 경매 진행 시 참고하시기 바랍니다.

공부와의 차이

지하 1층 내 증축부분인 경량철골조 153.53㎡은 기준시점 현재 소재불명상태로서, 감정평가 외하였으며, 등기사항전부증명서상 철근콘크리트조이나, 건축물대장상 철근콘크리트조 및 경량철골조임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임. 2)기타 : 없음.

물건 비고

제시외건물 포함하여 건물만 매각하며 법정지상권 성립여부 불분명함.
지하1층 내 증축부분인 경량철골조 153.53㎡는 소재불명 상태로 감정평가에서 제외됨.
대항력여지있는 임대차관계 미상의 사업자등록자 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 김천지원 2025타경11436 (1)

소재지: 경상북도 구미시 문화로 12-2 (원평동) (구 주소: 원평동 130-30)

용도: 제1종근린생활시설, 제1·2종근린생활시설, 숙박시설 (건축물대장상)

감정가: 4,830,180,300원

토지면적: 939.91㎡ (약 284평)

건물 연면적: 4374.94㎡ (약 1326평)

매각대상: 건물만 매각

경매구분: 유치권에 의한 경매

건물 구조: 철근콘크리트조, 경량철골조 슬라브 지붕 지하 2층 지상 8층 건물

주요 이용상태: 지하 2층: 보일러실, 지하 1층: 일반유흥음식점, 1층: 로비, 후론트, 주차빌딩, 2층: 커피숍, 일반음식점, 주차빌딩, 3층: 오락실, 직원숙소, 주차빌딩, 4층~7층: 관광숙박시설, 8층: 대중음식점. (현재 전체 공실)

제시외 건물: 4.60㎡ (건축물대장상 지하 1층 증축 부분 153.53㎡는 소재불명으로 평가 제외)

2. 입지조건

소재지: 경상북도 구미시 문화로 12-2 (원평동)

주변 교통: 본 물건은 구미역 및 구미종합터미널이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다. 문화로 자체가 과거 일방통행 차량 통행에서 보행자 전용도로로 단장되었으며, 구미시 주요 간선도로인 중앙로와 연결됩니다. 대중교통 이용 시 구미역 부근 버스 또는 신평사거리 정류장에서 하차 후 도보로 접근 가능합니다.

주변 환경: 본 물건이 위치한 원평동은 구미시의 구도심 지역으로, 최근 재개발 및 도시재생 사업을 통해 활력을 되찾고 있습니다. 구미역 일대 및 문화로 상권은 다양한 축제와 문화 공간 확충, 정주 여건 개선 사업 등을 통해 젊은 층 유입이 늘고 있으며, 과거 침체되었던 상권이 회복세를 보이고 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 구미시 압류 (2024.03.08)

인수되는 권리:

* 유치권: 본 경매 개시 결정의 원인이 유치권에 의한 것으로, 유치권의 성립 여부 및 내용에 따라 낙찰자가 추가 부담을 질 수 있습니다.

* 법정지상권: 성립 여부가 불분명하여 건물 철거 등 법적 분쟁의 소지가 있습니다.

* 대항력 있는 임차인:

* 민 : 2021-01-13 전입, 보증금 0원, 월세 15,000,000원, 대항력 있음. (보증금이 0원이며 월세가 고액인 점, 임대차 관계의 실제 내용 확인 필요.)

* 박 : 2010-06-17 사업자등록, 보증금 10,000,000원, 월세 0원, 대항력 있음. (보증금 1,000만원 인수 가능성 있음.)

기타 권리사항:

* 소유권이전, 공유자전원지분전부이전, 소유권이전신탁 등의 권리가 등기되어 있으나, 말소기준권리보다 앞선 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

주의사항:

* 본 물건은 건물만 매각 대상이며, 제시외 건물(4.60㎡)은 포함됩니다.

* 건축물대장상 지하 1층 증축 부분(153.53㎡)은 소재불명 상태로 감정평가에서 제외되었습니다.

* 등기사항전부증명서상 건물 구조는 철근콘크리트조이나, 건축물대장상 철근콘크리트조 및 경량철골조로 기재되어 있어 차이가 있습니다.

4. 상권분석

주변 상업시설: 본 물건이 위치한 문화로 일대는 과거 구미 경제의 중심지였으며, 현재는 '자율상권구역'으로 지정되어 상권 활성화를 위한 다양한 사업이 추진 중입니다. 빈 점포를 활용한 청년 창업가 유치, '농심 팝업스토어' 운영, '누들로드' 특화골목 조성 등 지역 자원과 연계한 사업이 진행되고 있습니다. 또한, 구미역 주변 상권은 라면 축제, 야시장 등의 콘텐츠를 통해 방문객이 증가하고 있으며, 빈 점포 감소 및 신규 창업 증가 등 회복세를 보이고 있습니다. 구미종합터미널, 새마을 중앙시장 등도 인근에 위치하고 있어 상업 활동이 활발한 지역입니다.

유동인구/배후수요: 원평동은 최근 대규모 아파트 단지 입주 등으로 인구가 증가하여 1만 명 돌파를 앞두고 있으며, 특히 젊은 층의 유입이 늘고 있습니다. 문화로 상권은 주로 10대 학생층을 중심으로 높은 유동인구를 보이나, 소비 규모는 상대적으로 낮은 편이라는 분석도 있습니다. 하지만 구미역 일대에 라면축제, 야시장 등의 행사가 활발히 개최되면서 방문객 수가 크게 증가하는 등 긍정적인 변화가 나타나고 있습니다.

5. 생활정보

편의시설: 구미시 원평동 일대는 주민 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다. 구미역, 구미종합터미널 등 교통 시설과 함께 금오시장 등 전통 시장이 위치해 있습니다. 또한, 금오시장 상가 내 '구미청년상상마루', '구미생활문화센터' 등 문화 공간이 확충되었으며, '상상'이라는 어린이 문화공간도 조성되었습니다. 구미문화예술회관, 구미영상미디어센터 등도 인근에 위치하고 있습니다.

교통 접근성: 본 물건지는 구미역 및 구미종합터미널이 인접하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 문화로 자체가 보행자 전용도로로 조성되어 접근성이 좋으며, 구미IC에서 차량으로 약 30분 내외 거리에 위치합니다.

6. 잠재적 리스크

유치권: 경매 개시 결정의 원인이 유치권에 의한 것이므로, 유치권의 성립 여부, 내용, 금액에 대한 철저한 조사가 필요합니다. 유치권이 정당하게 성립되었다면 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 높으며, 이는 상당한 추가 부담으로 작용할 수 있습니다.

법정지상권: 본 물건은 건물만 매각되나, 법정지상권 성립 여부가 불분명합니다. 만약 법정지상권이 성립된다면 건물 소유자는 토지 소유자에게 지료를 지급해야 하며, 최악의 경우 건물 철거 소송으로 이어질 수 있습니다.

대항력 있는 임차인: 민 (보증금 0원, 월세 15,000,000원) 및 박 (보증금 10,000,000원) 임차인은 대항력이 있습니다. 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수하거나, 배당을 통해 회수되지 못할 경우 부담해야 합니다. 특히 민 임차인의 경우 보증금이 0원으로 명시되어 있고 월세가 1,500만원으로 기재된 점은 이례적이므로, 실제 임대차 관계의 진위 여부 및 대항력 유무에 대한 철저한 조사가 필수적입니다.

건물 현황 차이: 건축물대장상 지하 1층 증축 부분(153.53㎡)이 소재불명 상태로 감정평가에서 제외되어, 실제 건물 현황과 평가 금액 간에 차이가 발생할 수 있습니다. 또한, 등기부와 건축물대장의 건물 구조 표기 방식이 다른 점도 확인이 필요합니다.

혐오시설: 검색 결과, 구미시 산동읍(본 물건지와는 다른 지역)에서 지정폐기물 처리시설, 채석장 등 혐오시설 설치 추진에 대한 주민 반발 사례가 다수 확인되었습니다. 본 물건이 위치한 원평동 인근에서는 직접적인 혐오시설 설치 추진에 대한 정보는 확인되지 않았으나, 대규모 개발 사업 추진 시 잠재적 갈등 요소가 될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상북도 구미시 원평동의 문화로에 위치한 근린생활시설 및 숙박시설로, 건물만 매각 대상입니다. 유치권 및 법정지상권 성립 여부 불분명, 대항력 있는 임차인 존재, 건물 현황의 불일치 가능성 등 복잡하고 주의를 요하는 권리 관계와 현황을 가지고 있습니다. 이러한 위험 요소를 철저히 조사하고 해결 방안을 모색해야 합니다. 그러나 구도심 재생 사업과 상권 활성화 노력이 결실을 맺으면서 지역이 활력을 되찾고 있다는 점, 상업 및 문화 시설 접근성이 양호하다는 점 등은 향후 가치 상승의 잠재력으로 볼 수 있습니다.

8. 투자 포인트

건물만 매각되므로 토지 소유권 확보에 대한 별도의 문제가 발생하지 않습니다 (단, 법정지상권 성립 여부 확인 필요).

다양한 용도(근린생활시설, 숙박시설, 유흥음식점 등)로 활용 가능했던 건물이므로, 리모델링 또는 용도 변경을 통해 수익성을 극대화할 수 있는 잠재력이 있습니다.

문화로대로변에 위치하며 구미역 등 주요 교통 및 상업시설 접근성이 뛰어나, 상권 활성화 시 높은 가치를 기대할 수 있습니다.

최근 구미시 원도심 활성화 사업 추진으로 인해 지역 경제 회복 및 유동인구 증가가 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 4,830,180,300원

인수 보증금 합계 (자료상): 0원

예상 입찰가는 물건의 권리 관계, 현황, 시장 상황, 향후 개발 가능성, 투자자의 위험 감수 수준 및 자금 조달 능력 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 본 물건은 다수의 위험 요소를 내포하고 있어, 철저한 현장 조사와 전문가의 면밀한 권리 분석 및 시세 조사가 선행되어야 하며, 이를 바탕으로 현실적인 입찰가를 산정해야 합니다. 본 보고서만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.