나이스옥션 법원경매 경주 2025타경10723 [1] 경상북도 경주시 천북면 오야리 494 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대호 · 평가일 2025.10.29

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경주시 천북면 오야리 "오야교회" 북동측 인근에 위치하며, 부근은 소규모공장 및 농촌마을, 농경지 등이 혼재하고 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 대중교통 등 제반교통사정 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호(1,2): 2필 일단의 부정형 토지로서 공업용 건부지로 이용중임. 기호(3): 사다리형에 가까운 토지로서 "도로"임. 기호(4): 삼각형에 가까운 토지로서 "도로"임. 기호(5): 부정형 토지로서 묵전임.

인접 도로상태

기호(1,2): 북측으로 기호(3,4)를 포함하여 세로와 접함. 기호(3,4): "도로"임. 기호(5): 남측으로 기호(3,4)를 포함하여 세로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,3,4,5): 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역(일부제한(200)). 기호(2): 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역(일부제한(200))〈추가기재〉 건축법 제2조제1항제11호 나목에 따른 도로(도로일부포함)

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임. 2)기타: 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

가)철골조 샌드위치판넬지붕 단층건으로서 벽체: 판넬마감 등 바닥: 하드너, 타일 등 창호: 샷시창호 등 천정: 트러스구조 노출 및 판넬마감 등.

이용상태

가)공장(공장, 사무실, 샤워실 등)으로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비 되어 있음.

부합물 및 종물

지적 및 건물개황도 참조.(기호㉠㉡)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임. 2)기타: 없음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함. 이동가능한 컨테이너 1식 및 소유자 미상의 태양광 발전설비 매각제외. 기계기구목록 중 일부는 소재불명. 목록6 농지취득자격증명 제출 필요(미제출시 매수보증금 미반환).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

경주지원 2025타경10723 (1)

본 물건은 경상북도 경주시 천북면 오야리 494에 소재한 공장용 부동산입니다. 감정평가액은 1,648,271,600원입니다. 토지 면적은 4,336.00㎡(약 1,311.5평)이며, 건물 면적은 762.60㎡(약 230.7평)입니다. 건물 제시외 면적은 102.00㎡(약 30.8평)입니다. 토지와 건물은 일괄 매각 대상이며, 경매 구분은 부동산 임의경매입니다. 채권자는 중소기업은행 외 다수입니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 경주시 천북면 오야리 "오야교회" 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 소규모 공장, 농촌 마을, 농경지가 혼재되어 있습니다. 차량 접근이 가능하며, 대중교통 등 제반 교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다. 토지는 기호(1,2)가 2필 일단의 부정형 토지로 공업용 건부지로 이용 중이며, 기호(3,4)는 도로, 기호(5)는 묵전으로 이용 중입니다. 본 물건이 속한 천북면 지역은 경주-천북일반산업단지가 조성되어 있어 공업 지역의 특성을 가지고 있습니다. 이 지역은 포항과 인접해 있으며, 산업로가 지나고 북경주IC가 위치하는 등 교통 요충지로서의 기능도 수행합니다. 다만, 주변 지역에서 폐기물 재활용 시설 건립에 대한 주민 반대 움직임이 있어, 향후 개발 계획이나 환경 관련 이슈를 주의 깊게 살펴볼 필요가 있습니다.

1.2. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 토지 등기부상 2010년 6월 3일 접수된 중소기업은행의 근저당권(을5)이며, 건물 등기부상 2010년 7월 1일 접수된 중소기업은행의 근저당권(을1)입니다. 경매 절차가 진행됨에 따라 말소기준권리보다 후순위인 모든 근저당권, 가압류, 임의경매 개시 결정 등은 매각으로 소멸될 예정입니다. 등기부상 확인된 총 채권액은 토지 1,982,927,486원, 건물 1,588,656,569원입니다.

임차인 현황은 다음과 같습니다.

* 에이티에스주식회사: 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음.

* 주식회사유성엔지니어링: 보증금 20,000,000원, 차임 2,000,000원, 전입일자 2024-09-19, 대항력 없음.

인수되는 보증금은 총 0원입니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 위치한 오야리 지역은 천북일반산업단지의 일부로, 다양한 제조업체들이 입주해 있는 공업 지역입니다. 주변에 소규모 공장과 농경지가 혼재되어 있어, 순수한 상업 지역보다는 산업 시설 위주로 형성된 배후 단지 또는 근로자 지원 시설의 성격을 가질 수 있습니다.

1.4. 생활정보

본 물건은 경주시 외곽의 산업 단지 인근에 위치하여, 도시 중심부의 편의시설 접근성은 다소 떨어질 수 있습니다. 인근 지역인 천북면 소재지는 기본적인 생활 편의 시설(관공서, 마트 등)을 갖추고 있으며, 경주 시내 및 포항과의 접근성을 통해 생활 기반을 확보할 수 있습니다. 다만, 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 제출 필요: 목록 6번 토지(농지)에 대해 농지취득자격증명 제출이 필요하며, 미제출 시 매수보증금 미반환의 불이익이 발생할 수 있습니다.

* 제시외 건물 및 물건: 일괄 매각 대상에 제시외 건물(102.00㎡)이 포함되나, 이동 가능한 컨테이너 1식 및 소유자 미상의 태양광 발전설비는 매각 제외됩니다.

* 기계기구: 경매 물건 명세서상 기계기구 목록 중 일부는 소재불명 상태입니다.

* 지역 민원: 천북면 일대에서 폐기물 처리 시설 건립 관련 주민 민원이 지속되고 있으며, 이를 '혐오시설'로 간주하는 움직임이 있어 지역 주민들의 반대나 민원이 발생할 수 있습니다. 이는 향후 지역 사회와의 관계 형성 및 시설 운영에 영향을 줄 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경주-천북일반산업단지 내에 위치한 공장으로, 넓은 토지와 건물을 갖추고 있어 산업 활동에 유리한 조건을 갖추고 있습니다. 권리 분석상 인수해야 할 부담은 없으나, 농지 취득 자격 증명 제출 의무, 일부 물건의 제외 및 소재 불명 등은 사전에 반드시 확인해야 할 사항입니다. 주변 지역의 개발 현황과 잠재적 환경 민원 이슈는 투자 시 고려해야 할 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

* 광대한 토지 면적: 4,336.00㎡(약 1,311.5평)의 넓은 토지를 확보할 수 있습니다.

* 공장 용도: 산업 활동을 위한 공장 건물(762.60㎡)이 포함되어 있어 즉시 활용 가능성이 있습니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 일괄 취득하여 활용 가치를 높일 수 있습니다.

* 산업 단지 내 위치: 경주-천북일반산업단지의 인프라를 활용할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 1,648,271,600원입니다. 인수되는 보증금이 없으므로, 실제 낙찰가는 시장 상황, 유찰 횟수, 본 물건의 가치 상승 요인 및 잠재적 리스크 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 현 시점에서의 정확한 예상 입찰가 산정은 추가적인 현장 조사 및 시장 분석이 필요합니다. 다만, 감정가를 기준으로 초기 입찰가격을 설정하는 것이 일반적이며, 향후 유찰 시 가격 하락분을 고려하여 전략적으로 접근할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.