나이스옥션 법원경매 경주 2025타경10722 [1] 경상북도 경주시 구정동 462-4 종교시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경상감정 · 평가일 2026.03.17

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 경주시 구정동 소재 "불국사초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 부근 일대는 간선도로변은 대체로 각종 근린상가, 음식점 등, 후면 지대는 대체로 주택 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건 또는 본건 인근까지 차량 접근 가능하며, 간선도로 접근성, 대중교통 이용 편의성 등으로 보아 제반 교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

(1)(2)(5)(7): 일단지로 부정형 토지로서, 자체 지반 평탄하며 상업용 건부지로 이용중임. (3): 사다리형 토지로서, 자체 지반 평탄하며 교회 주차장으로 이용중임. (4): 부정형 토지로서, 자체 지반 대체로 평탄하며 교회부지으로 이용중임. 동측 도로보다 지반이 다소 높음. (6): 부정형 토지로서, 자체 지반 평탄하며 주거용건부지로 이용중임.

인접 도로상태

(1)(5)(7): 본건 토지는 지적도상 맹지이며, (1)(2)(5)(7) 일단지로는 남서측으로 왕복4차선 포장도로(도로명: 산업로)와 접함. (2): 본건 토지는 남서측으로 왕복4차선 포장도로(도로명: 산업로)와 접함. (3): 본건 토지는 지적도상 맹지이며, (4)토지를 경유하여야 진입할 수 있음. (4): 본건 토지는 남서측으로 왕복4차선 포장도로(도로명: 산업로)와 접하고, 동측으로 폭 약 4.5미터 정도의 포장도로와 접함. (6): 본건 토지는 지적도상 맹지이며, (3)(4)토지를 경유하여야 진입할 수 있음.

토지이용계획 및 제한상태

(1)(2)(3)(5)(7): 일반상업지역, 고도지구(2020-12-28)(21m이하), 시가지경관지구(중심), 가축사육제한구역(2023-06-08)(일부제한(200)). 상대보호구역, 온천지구(온천원보호자구). (4): 일반상업지역, 고도지구(2020-12-28)(21m이하), 시가지경관지구(중심), 소로3류(폭 8m미만)(저촉), 가축사육제한구역(2023-06-08)(일부제한(200)). 상대보호구역, 온천지구(온천원보호자구). (6): 일반상업지역, 고도지구(2020-12-28)(21m이하), 가축사육제한구역(2023-06-08)(일부제한(200)). 상대보호구역, 온천지구(온천원보호자구).

제시목록 외의 물건

"건물감정평가요항표" 참조

공부와의 차이

(4): 본건 토지의 귀 제시면적이 813㎡이나 1993.10.07일에 일련번호 (8)토지 합병으로 실제 912㎡(토지대장 면적)임. (8): 본건 토지는 1993.10.07일에 일련번호 (1)토지에 합병되어 지적 말소되었음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임. 2) 기타사항: 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

(9): 시멘트블록조 판넬지붕 단층 건물로서 (사용승인일 : 1924) 외 벽 : 몰탈위페인팅 마감 내 벽 : 몰탈위페인팅, 벽지, 타일 등 마감 바 닥 : 타일 등 마감 창 호 : 샷시창호임 (10): 철근콘크리트조 단열복합철판잇기지붕 단가살이층 건물로서 (사용승인일 : 1993. 08. 12) 외 벽 : 적벽돌 마감 내 벽 : 벽돌 치장, 벽지, 타일 등 마감 바 닥 : 장판지, 타일 등 마감 창 호 : 강화유리 및 샷시창호임.

이용상태

(9): 점포(음식점)로 이용중임. (10): 교회로 이용중임.

설비내역

(9): 급·배수설비, 위생설비 등 되어있음. (10): 급·배수설비, 위생설비, 소화전설비 등 되어있음.

부합물 및 종물

제시외건물(가)(ㄱ~ㅈ)이 소재함.

공부와의 차이

(9): 귀 제시목록중 목조 토기와지붕 단층 주택 59.8㎡와 목조 토기와지붕 단층 점포 30㎡는 멸실임. 귀 제시목록상 소재지가 구정동 462-7, 466-1외 1필지이나 실제 구정동 462-7, 462-4, 463-14 지상에 소재함. 귀 제시목록상 점포(55㎡)의 지붕이 스레트지붕이나 실제 판넬지붕임. (10): 귀 제시목록상 소재지가 구정동 463-7, 466-1외 1필지이나 실제 구정동 463-7 지상에 소재함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 임대관계 : 미 상 임 ② 기 타 : 없음.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 및 지상수목, 정원석 포함
2. 목록8)은 목록4)에 합병
3. 목록9) 일부 멸실

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 경주지원 2025타경10722 (1)

채권자: 신OOOOOOO (신경북새마을금고)

경매구분: 부동산임의경매

1.2. 물건 현황

소재지: 경상북도 경주시 구정동 462-4

용도: 종교시설, 점포(음식점)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

특이사항: 공동담보, 일괄매각. 제시외 건물 및 지상수목, 정원석 포함. 목록8)은 목록4)에 합병. 목록9) 일부 멸실.

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 2,513,267,800원

토지 면적: 1822.17㎡ (약 551.2평)

건물 면적: 1047.70㎡ (약 317.1평)

1.4. 기타 매각 조건

일괄매각으로 토지 및 건물 전부를 함께 매각합니다. 제시외 건물, 지상 수목, 정원석도 포함됩니다.

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

본건은 경상북도 경주시 구정동 소재 "불국사초등학교" 남서측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 간선도로변을 따라 각종 근린상가 및 음식점이 분포하고 있으며, 후면 지역은 주로 주택으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량으로 본건까지 접근이 가능하며, 간선도로 접근성이 양호합니다. 대중교통 이용 편의성 또한 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 토지 이용 및 지형

토지는 대체로 부정형 및 사다리형으로, 자체 지반은 평탄하게 이용 중입니다. 일부 필지는 상업용 건부지, 교회 주차장, 교회 부지, 주거용 건부지로 이용되고 있습니다.

2.4. 인접 도로 현황

일부 필지(1, 5, 7)는 지적도상 맹지이나, 남서측 왕복 4차선 포장도로(산업로)와 접해 있습니다. 다른 필지(2) 역시 남서측 산업로와 접하며, 필지(3)은 맹지로 (4)번 필지를 경유해야 진입 가능합니다. 필지(4)는 남서측 산업로 및 동측 폭 약 4.5미터의 포장도로와 접합니다. 필지(6) 또한 맹지로 (3), (4)번 필지를 경유하여야 합니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한사항

본건 토지는 일반상업지역, 고도지구(21m 이하), 시가지경관지구(중심)로 지정되어 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 상대보호구역, 온천지구(온천원보호지구)에 해당합니다. 필지(4)는 소로3류(폭 8m 미만) 도로에 저촉됩니다.

2.6. 건물 상세 (구조, 용도, 사용연한)

건물 (9)는 시멘트블록조 판넬지붕 단층 건물로, 사용승인일은 1915년경이며 점포(음식점)로 이용 중입니다. 외벽은 몰탈위 페인팅, 내벽은 몰탈위 페인팅 및 벽지, 타일 마감, 바닥은 타일 마감이며 샷시 창호로 구성되어 있습니다.

건물 (10)는 철근콘크리트조 단열복합철판지붕 3층 건물로, 사용승인일은 1993년 8월 12일이며 교회로 이용 중입니다. 외벽은 적벽돌 마감, 내벽은 벽돌 치장, 벽지, 타일 마감, 바닥은 장판지, 타일 등 마감이며 강화유리 및 샷시 창호로 구성되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 분석 개요

본건의 말소기준권리는 2020년 4월 8일자 신경북새마을금고의 근저당권입니다.

3.2. 말소기준권리 및 소멸 권리

말소기준권리인 을1 근저당권(신경북새마을금고, 1,800,000,000원) 이하의 모든 을구 권리(을2 근저당권)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (단, 지상권이 명시되었으나 인수되는 지상권은 없습니다.)

3.4. 임차인 현황

* 김정화: 보증금 3,000,000원, 차임 750,000원, 전입 2025-05-30, 대항력 없음.

* 성준호: 보증금 10,000,000원, 차임 830,000원, 전입 2023-10-16, 확정 2025-10-21, 배당신고 2025-11-04, 대항력 없음.

* 황명숙: 보증금 3,000,000원, 차임 400,000원, 전입 2024-01-23, 대항력 없음.

3.5. 인수 보증금 합계

0원. 모든 임차인은 대항력이 없어 인수되는 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설 분포

본건 주변으로는 각종 근린상가 및 음식점이 분포하고 있습니다. 불국사초등학교가 인근에 있으며, 차량 이동 거리에 보문관광단지, 경주월드 등이 위치해 있습니다.

4.2. 용도별 분석

주요 용도는 종교시설 및 점포(음식점)로 파악됩니다. 주변 지역은 주거용 건물이 혼재된 상업 및 주거 혼합 지역의 특성을 보입니다.

4.3. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 검색 결과, 본건과 직접적으로 인접하거나 영향을 줄 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 경주시 외곽 지역에서 폐기물 처리 시설 관련 사업 추진 논란이 있었으나, 본건 소재지와는 거리가 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주요 편의시설

본건 인근에는 GS 편의점 등 기본적인 편의시설이 도보 거리에 위치해 있습니다. 차량 이동 거리에 경주월드, 보문관광단지 등이 있어 여가 활동에 용이합니다.

5.2. 교육 환경

본건 남서측 인근에 불국사초등학교가 위치하고 있어 교육 환경은 양호한 편입니다.

5.3. 의료 시설

경주동국병원 등 의료 시설이 차량 이동 거리에 위치하고 있어 이용에 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지 관련 리스크

일부 토지 필지가 맹지이거나 특정 필지를 경유해야 진입이 가능한 점은 토지 활용 및 개발에 제약을 줄 수 있습니다.

6.2. 건물 노후화 및 상태

건물 (9)의 사용승인일이 1915년으로 매우 오래되어, 향후 유지보수 또는 재건축에 상당한 비용과 시간이 소요될 수 있습니다.

6.3. 법규 및 행정 제한

고도지구(21m 이하) 및 시가지경관지구(중심)로 지정되어 있어 건축 행위에 제한이 있을 수 있으며, 일부 필지가 소로3류 도로에 저촉되는 점도 고려해야 합니다.

6.4. 명도 관련 리스크

현재 임차인이 존재하나 모두 대항력이 없어 명도에 큰 어려움은 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 제시외 건물, 수목, 정원석 등도 일괄 매각 대상에 포함되어 있어 이에 대한 협상이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 넓은 토지 면적을 바탕으로 종교시설 및 상가로서의 활용 가능성이 있는 복합 물건입니다. 불국사초등학교 인근에 위치하며 교통 접근성도 보통 수준입니다. 그러나 일부 필지의 맹지 문제, 매우 노후된 건물 (9)의 존재, 건축 관련 법규 제한 등은 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 권리관계는 비교적 명확하여 인수할 권리는 없으나, 물건의 전반적인 상태 및 잠재적 리스크를 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

넓은 토지 면적 (1822.17㎡)은 향후 재개발 및 건축을 통한 가치 상승의 잠재력을 제공합니다.

불국사초등학교 인근의 입지조건은 지역 내 안정적인 수요를 기대하게 합니다.

종교시설 및 상가 용도로 활용 가능하며, 추가적인 개발 가능성 또한 열려 있습니다.

권리관계가 깨끗하여 법적 인수 부담이 없습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 2,513,267,800원입니다. 인수되는 보증금은 없으며, 토지 면적이 넓다는 점은 긍정적인 요소입니다. 다만, 건물 (9)의 높은 노후도, 일부 필지의 맹지 및 도로 접면 문제, 고도지구 등 행위 제한 사항을 고려할 때, 감정가 대비 신중한 입찰가 산정이 필요합니다. 현재 시장 상황과 상기 리스크 요인들을 종합적으로 고려하여, 감정가의 80% ~ 90% 수준인 약 2,010,614,240원 ~ 2,261,941,020원 범위 내에서 입찰가를 결정하는 것을 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.