나이스옥션 법원경매 경주 2025타경10718 [1] 경상북도 경주시 천북면 오야리 1391-3 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대호감정 · 평가일 2025.10.29

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경주시 천북면 오야리 "천북지방산업단지내 위치하며 부근은 주로 공장이 형성되어 있는 공업지대임.

교통상황

본건까지 차량출입 용이하며 제반교통사정 보통시됨.

형태 및 이용상태

세장형 토지로서 자체 등고 평탄한 편이며, 공업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

서측 폭 약 20미터, 동측 폭 약 10미터 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반공업지역, 소로1류(폭 10m-12m)(접함), 중로1류(폭 20m-25m)(접함), 가축사육제한구역 (일부제한(1000)), 일반산업단지, 산업시설구역, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호).

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임. 2)기타: 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

가)철골조 스라브 및 판넬지붕 2층건으로서 2006.12.12 사용승인, 일부 2011.09.21 증축사용승인으로서 외벽: 판넬마감 등 내벽: 몰탈위페인팅, 판넬마감, 타일 등 바닥: 하드너, 몰탈, 타일 등 창호: 샷시창호 등. 나)철근콘크리트조, 경량철골조 스라브지붕 3층건으로 2006.12.12 사용승인, 3층은 2011.09.21 증축사용승인으로서 외벽: 석재마감 등 내벽: 몰탈위페인팅, 타일, 벽지 등 바닥: 타일, 바닥재 등 창호: 샷시창호 등

이용상태

가)1층: 공장, 2층: 사무실, 기숙사, 지하1층: 펌프실. 나)1층, 2층, 3층: 사무소.

설비내역

급.배수설비, 위생설비 등 되어 있음.

부합물 및 종물

지적 및 건물개황도 참조.(기호㉠)

공부와의 차이

가)의뢰목록상 "슬래브지붕"이나 일부 "판넬지붕"임. 나)의뢰목록상 "스라브지붕"이나 3층은 "판넬지붕"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임. 2)기타: 없음.

물건 비고

1. 일괄매각, 제시외 건물 및 기계기구 포함
2. 건물 옥상 태양광발전설비는 매각 제외

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경10718 (1) 경주지원

경상북도 경주시 천북면 오야리 1391-3

공장

3,276,082,320원

토지면적: 5132.00㎡ (약 1552.43평)

토지제시외면적: 0.00㎡ (약 0.00평)

건물면적: 3419.19㎡ (약 1034.35평)

건물제시외면적: 60.00㎡ (약 18.15평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

주의사항:

1. 일괄매각, 제시외 건물 및 기계기구 포함

2. 건물 옥상 태양광발전설비는 매각 제외

2. 입지조건

본건은 경주시 천북면 "천북지방산업단지내"에 위치하며, 주변은 주로 공장이 형성되어 있는 공업지대입니다.

차량 출입이 용이하며, 제반 교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

서측으로는 폭 약 20미터, 동측으로는 폭 약 10미터 도로와 접하고 있습니다.

토지는 세장형으로서 자체 등고가 평탄한 편이며, 공업용 건부지로 이용 중입니다.

토지이용계획상 일반공업지역이며, 소로1류(폭 10m-12m), 중로1류(폭 20m-25m) 도로에 접하고 있습니다.

또한, 가축사육제한구역 (일부제한(1000)), 일반산업단지, 산업시설구역, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)에 해당됩니다.

3. 권리분석

토지 등기부 요약:

주식회사지엔테크 소유권 이전 (2006-08-25)

중소기업은행 근저당 (2006-08-25, 11억원) - 말소기준권리

중소기업은행 근저당 (2006-12-26, 9억원)

중소기업은행 근저당 (2008-07-25, 110,000,000원)

중소기업은행 근저당 (2012-11-28, 600,000,000원)

근로복지공단 근저당 (2021-12-29, 200,000,000원)

주식회사제니스이엔지 가압류 (2022-03-02, 260,750,000원)

최홍영 가압류 (2022-11-14, 22,097,080원)

이재연 소유권 일부 가압류 (2025-03-06, 51,268,816원) - 말소되지 않고 인수될 가능성이 있는 권리 (2025년12월3일 부기)

김수남 가압류 (2025-03-10, 26,850,556원)

기술보증기금 가압류 (2025-07-02, 1,869,000,000원)

이동원 가압류 (2025-07-14, 46,913,493원)

중소기업은행 가압류 (2025-08-21, 102,203,375원)

중소기업은행 임의경매 (2025-09-23, 2,710,000,000원) - 본건 경매개시

건물 등기부 요약:

주식회사지엔테크 소유권 보존 (2006-12-26)

중소기업은행 근저당 (2006-12-26, 9억원) - 말소기준권리

중소기업은행 근저당 (2006-12-26, 11억원)

중소기업은행 근저당 (2008-07-25, 110,000,000원)

중소기업은행 근저당 (2012-11-28, 600,000,000원)

근로복지공단 가압류 (2021-06-11, 7,000,000원)

근로복지공단 가압류 (2021-08-23, 71,993,540원)

주식회사제니스이엔지 가압류 (2022-03-02, 260,750,000원)

이재연 가압류 (2025-03-06, 51,268,816원)

김수남 가압류 (2025-03-10, 26,850,556원)

기술보증기금 가압류 (2025-07-02, 1,869,000,000원)

이동원 가압류 (2025-07-14, 46,913,493원)

중소기업은행 가압류 (2025-08-21, 102,203,375원)

중소기업은행 임의경매 (2025-09-23, 2,710,000,000원) - 본건 경매개시

임차인 현황:

인수 보증금 합계: 0원.

임대 관계: 미상.

금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다. 금액이 미상인 임차인이 존재할 가능성에 유의해야 합니다.

주요 권리 분석:

말소기준권리는 토지 등기부상의 중소기업은행 근저당 (2006-08-25) 및 건물 등기부상의 중소기업은행 근저당 (2006-12-26)으로 판단됩니다. 일반적으로 말소기준권리보다 선순위인 권리는 인수될 수 있으나, 본 건에서는 확인되지 않습니다.

다만, 2025-03-06 접수된 이재연의 소유권 일부 가압류(토지)는 말소되지 않고 매각 후 인수될 가능성이 있습니다.

등기부채권 총액은 토지 5,289,083,320원, 건물 5,145,979,780원으로, 이는 감정가 3,276,082,320원을 훨씬 초과합니다.

임대 관계가 미상이므로, 실제 점유 관계에 대한 현장 확인이 필수적입니다.

4. 상권분석

본 물건은 경주시 천북면 천북지방산업단지 내에 위치하며, 주변 지역은 공장들이 밀집된 공업지대입니다.

단지 내 위치로 인해 산업 활동을 위한 최적의 환경을 제공하며, 주요 도로와의 접근성이 양호하여 물류 이동에 유리합니다.

서측 20미터, 동측 10미터 도로와 접해 있어 차량 통행 및 접근이 편리합니다.

일반공업지역으로 지정되어 있어 공장 운영 및 증설에 대한 규제가 상대적으로 적을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

산업단지 내에 위치하므로, 주변 편의시설은 제한적일 수 있습니다.

근로자들을 위한 기본적인 식당, 편의점 등의 시설은 단지 내 또는 인근 지역에 존재할 가능성이 높습니다.

주거 환경보다는 업무 및 생산 활동에 초점이 맞춰진 입지입니다.

6. 잠재적 리스크

임대 관계 미확인: 임차인이 존재할 경우 명도 과정에서 시간 및 비용이 추가로 소요될 수 있습니다. 임대 관계가 미상이므로, 인수 보증금 0원이라고 해도 실제 점유 및 관련 사항 확인이 필요합니다.

소유권 일부 가압류 인수 가능성: 이재연의 소유권 일부 가압류(토지)가 말소되지 않고 인수될 경우, 향후 소유권 행사에 제약이 발생할 수 있습니다.

채권 총액 과다: 등기부상의 채권 총액이 감정가를 상회하므로, 경매 절차가 원활하게 진행되지 않고 유찰될 가능성을 염두에 두어야 합니다.

공부와의 차이: 건물 일부 증축 부분에 대해 슬래브 지붕이 판넬 지붕으로 변경된 점 등 공부상 내용과 실제 현황이 다른 부분이 존재합니다. 이는 재산권 행사나 추후 건물 관련 인허가 시 고려사항이 될 수 있습니다.

제시외 건물 및 기계기구 포함: 일괄 매각 대상에 포함되지만, 이에 대한 철거 비용이나 활용 방안을 사전에 검토해야 합니다.

옥상 태양광 발전설비 제외: 매각 대상에서 제외되는 부분에 대한 명확한 파악과 관리가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경주 천북지방산업단지 내에 위치한 공장으로, 산업단지의 입지적 이점과 양호한 교통 접근성을 갖추고 있습니다.

넓은 토지와 건물 면적은 생산 활동에 유리하며, 제시외 건물 및 기계기구 포함은 활용 가치를 높일 수 있습니다.

하지만 임대 관계 미확인, 이재연의 소유권 일부 가압류 인수 가능성, 그리고 감정가를 초과하는 높은 채권 총액은 신중한 검토를 요구합니다.

건물 공부상 차이점 또한 유의해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

천북지방산업단지라는 특정 산업 단지 내 입지로, 해당 산업 클러스터의 이점을 활용할 수 있습니다.

넓은 면적의 토지와 건물을 기반으로 다양한 규모의 생산 및 사업 활동이 가능합니다.

주요 도로와의 접근성이 뛰어나 물류 및 운송 효율성이 높습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가 산정은 제공된 감정가, 현재 경매 시장 상황, 권리 관계, 그리고 잠재적 리스크 요인들을 종합적으로 고려하여 매우 신중하게 접근해야 합니다.

임차인 보증금 0원으로 명도에 대한 직접적인 부담은 적을 것으로 예상되나, 이재연의 소유권 일부 가압류 인수 가능성 및 등기부채권 총액이 감정가를 상회하는 점을 감안할 때, 초기 유찰 가능성이 높습니다.

최초 감정가 3,276,082,320원에서 최소 2회 이상의 유찰을 가정하고, 향후 진행될 유찰가와 물건의 실제 가치(토지, 건물, 설비 등)를 면밀히 분석하여 입찰가를 결정해야 합니다.

가장 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 반드시 현장 방문을 통해 건물의 실질적인 상태, 주변 시세, 공장으로서의 운영 가능성, 그리고 법적 제한 사항 등을 직접 확인하는 과정이 선행되어야 합니다.

경매 시에는 명도 비용, 법무 비용, 세금 등 추가적인 제반 비용도 반드시 고려해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.