나이스옥션 법원경매 대구 2025타경9368 [1] 대구광역시 북구 침산동 1552-5 비이동 1층101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나라 · 평가일 2025.10.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 북구 침산동 소재 "오봉오거리" 북서측 인근에 위치하는 "대한 빌라 제비이동 제1층 제101호" 단위세대로서, 주위일대는 단독주택, 다가구주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고 남측 인근에 간선도로(침산남로)가 통과하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정 보통시됨.

건물의 구조

가) 철근 콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내 제1층 제101호 단위세대로서, 외벽 : 외장 타일 및 몰탈위 페인팅 등 마감 내벽/천장 : 벽지 및 일부 타일 등 마감. 바닥 : 장판지 및 일부 타일 마감. 창호 : 새시 창호임.

이용상태

가) 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스 보일러에 의한 개별난방 설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

남서측 하향 완경사지에 자체 지반 대체로 평탄하게 정지된 사다리형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(가축사육제한구역), 상대보호 구역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임. 2)기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 대구지방법원 2025타경9368 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 삼성생명보험주식회사

매각대상: 토지/건물일괄매각

감정가: 64,000,000원

1.2. 소재지 및 토지 정보

소재지: 대구광역시 북구 침산동 1552-5 비이동 1층101호

용도: 다세대주택

토지면적: 29.30㎡ (약 8.86평)

토지지분: 29.30㎡ (약 8.86평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건물 정보

건물면적: 48.82㎡ (약 14.77평)

건물지분: 48.82㎡ (약 14.77평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

건물구조: 철근 콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내 제1층 제101호

1.4. 감정평가 내역

감정평가서요약 요향표: 구분건물감정평가요항표

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 북구 침산동 소재 "오봉오거리" 북서측 인근에 위치하는 "대한 빌라 제비이동 제1층 제101호" 단위세대입니다. 주위에는 단독주택, 다가구주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 소재합니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 남측 인근에 간선도로(침산남로)가 통과합니다. 또한, 인근에 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

집합건물 등기부 요약에 따르면, 다수의 소유권 이전 및 근저당권, 임의경매 개시 결정이 기재되어 있습니다. 말소기준권리는 2017년 6월 2일 접수된 삼성생명보험주식회사 근저당권(39,000,000원)이며, 이외의 대부분의 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 갑2, 갑9, 갑10, 갑11: 소유권 이전 (이윤선, 김기만, 박영복, 박종근외 1명)

* 을6: 근저당권 (삼성생명보험주식회사, 2017-06-02 접수, 39,000,000원, 말소기준권리)

* 갑12: 임의경매 (삼성생명보험주식회사, 2025-09-22 접수, 27,823,290원, 대구지방법원 2025타경9368)

* 갑13: 11번박충근지분전부이전 (박종근, 2026-05-11 접수, 증여)

3.2. 임차인 현황

임차인 현황 상 인수 보증금 합계는 0원입니다. 다만, 임대관계는 미상으로 확인되었습니다.

3.3. 권리 인수 여부

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

임차인 현황 상 인수되는 보증금이 없으므로, 낙찰자는 별도의 임차보증금 인수 부담은 없을 것으로 보입니다.

4. 상권 및 시세 분석

4.1. 주변 이용 현황

본건이 위치한 침산동 지역은 주거 지역으로, 단독주택, 다가구주택, 다세대주택 등과 근린생활시설이 혼재되어 있습니다. 남측으로 간선도로인 침산남로가 위치하고 있어 차량 이용이 편리하며, 인근 버스정류장 이용도 용이합니다.

4.2. 유사 물건 시세 분석

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 침산동 일대의 다세대주택 시세는 다음과 같습니다.

* 옥산빌라트 (1997년식, 77.08㎡): 2026년 3월, 10,500만원 (약 136만원/㎡)

* 대한(650-2) (1995년식, 46.465㎡): 2026년 7월, 5,900만원 (약 127만원/㎡)

* 삼선(1409-6) (2002년식, 74.95㎡): 2026년 5월, 10,900만원 (약 145만원/㎡)

본건은 건물 면적 48.82㎡로, 면적이 유사한 대한빌라(46.465㎡, 5,900만원)의 거래 사례와 비교할 때, 감정가 6,400만원은 시세 범위 내에 있는 것으로 판단됩니다. 다만, 해당 면적대의 경우 140만원/㎡ 이상의 시세도 존재하므로, 입찰 시 신중한 판단이 요구됩니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

본건은 철근 콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내 1층에 위치하며, 외벽은 외장 타일 및 몰탈 위 페인팅 마감, 내벽/천장은 벽지 및 일부 타일 마감, 바닥은 장판지 및 일부 타일 마감, 창호는 새시 창호로 되어 있습니다. 위생 및 급배수 설비, 도시가스 보일러에 의한 개별난방 설비가 갖추어져 있습니다.

5.2. 토지 이용계획 및 제한사항

토지는 도시지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역에 해당합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임대 관계 미확인

임차인 현황 상 인수 보증금은 없으나, 임대관계가 미상으로 확인되어 실제 거주하는 임차인이 있을 가능성이 있습니다. 대항력 있는 임차인이 있는지 여부를 면밀히 확인해야 합니다.

6.2. 기타 참고사항

등기부등본 상 채권 총액은 39,000,000원이며, 본 건은 공동담보 물건에 포함되어 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 대구 북구 침산동에 위치한 다세대주택으로, 교통 및 생활 환경이 양호한 편입니다. 등기부 상 인수되는 권리가 없으며, 임차인 인수 부담도 0원으로 나타나 권리관계가 비교적 명확한 편입니다. 감정가 6,400만원은 주변 시세 대비 적정 수준으로 판단되나, 1층이라는 점과 임대관계 미확인으로 인한 잠재적 리스크를 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 대구 북구 침산동의 준수한 입지 조건

* 매각으로 소멸되지 않는 권리가 없어 권리관계가 명확함

* 임차인 인수 보증금 0원으로 명도 부담이 적을 것으로 예상됨

* 비교적 소형 면적으로 초기 투자 비용 부담 적음

9. 예상 입찰가

감정가 6,400만원을 기준으로, 유사 물건의 최근 매매 시세(약 127만원/㎡ ~ 145만원/㎡)를 반영하여 분석 시, 본 건의 적정 시세는 약 6,000만원 ~ 7,000만원 범위로 추정됩니다. 인수 보증금 0원이라는 점과 임대 관계 미확인 리스크를 감안하여, 본건의 예상 입찰가는 감정가 수준인 6,400만원부터 시작하여, 입찰 시점의 시장 상황 및 경쟁 강도를 고려하여 6,800만원 이내에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.