나이스옥션 법원경매 대구 2025타경9332 [1] 경상북도 경산시 자인면 교촌리 378-2 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 남포 · 평가일 2025.10.29

공장감정평가요항표

위치 및 부근의 상황

본건은 경상북도 경산시 자인면 교촌리 소재 '경산2일반산업단지' 북동측에 위치하며, 주위는 산업단지내 각종 중소규모의 공장 등으로 형성되어 있습니다.

토지의 상황

1) 교통상황 본건까지 차량 진출입 가능하며 제반 교통사정은 보통입니다. 2) 형태 및 이용상황 본건은 세장형의 토지로서 인접지 대비 대체로 등고 평탄합니다. 3) 인접도로 상태 본건 북측으로 노폭 약 20미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접하고 있습니다. 4) 토지이용계획 및 제한상태 일반공업지역, 대로3류(폭 25m~30m)(2025-01-02)(경산시 고시 제2025-2호)(접합) 가축사육제한구역(2024-11-28)(가축사육제한구역(공동주택(아파트)800M), 경산시 고시 제2024-174호)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-28)(가축사육제한구역(주거밀집800M), 경산시 고시 제2024-174호)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 일반산업단지(경산2일반산업단지)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 산업시설구역(경상북도고시제2011-304호(2011.8.1))<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>입니다. 5) 공부와의 차이 없습니다.

건물의 구조 및 현상

1) 건물의 구조 등 철골조 및 철근콘크리트조 샌드위치판넬 및 콘크리트 슬라브지붕 3층 건으로서, - 일반철골조 판넬지붕 부분 벽체: 샌드위치 판넬 마감 바닥: 칼라하드너 마감 창호: 샷시조 창호입니다. - 철근콘크리트조 스라브지붕 부분 외벽: 드라이비트 마감 내벽: 벽지, 몰탈위 페인팅, 타일 등 마감 바닥: 아스타일, 장판지, 타일 등 마감 창호: 샷시조 창호입니다. - 경량철골조 판넬지붕 부분 벽체: 샌드위치 판넬 마감 바닥: 칼라하드너 마감 창호: 샷시조 창호입니다. 2) 이용상태 공장(내 사무실, 기숙사)으로 이용중입니다. 3) 설비내역 위생설비, 급배수설비, 소화전, 기숙사 부분 난방설비 등 되어 있습니다. 4) 제시외물건 후첨 '지적 및 건물개황도'를 참고하시기 바랍니다. 5) 공부와의 차이 본건 3층의 공부상 구조는 '철골조'이나, 실제 '경량철골조'입니다.

기계/기구의 현상

본건 기계기구는 화물용리프트, 가연기, Air Compressor, 수전설비, Air Texturing M/C 등으로 전반적인 현상 및 관리상태는 보통시되며, 일부 기계기구는 기준시점 현재 사용 내지 가동이 중단되어 있어 일단의 생산설비를 구성하는 개별 기계기구의 변경 또는 교체, 결손 여부 및 가동 여부에 대한 확인이 곤란한 상태입니다.

공작물의 현상

-

기타참고사항

임대관계 미상이며, 기타사항 없습니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함.
일부 기계기구는 소재불명으로 이를 감안한 평가임. 기계일부 명판 미부착상태임.
3층의 공부상 구조는 '철골조'이나 실제'경량철골조'임

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건개요

사건번호: 대구지방법원 2025타경9332 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 신OOOOOOOO (신용보증기금으로 추정)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

특이사항: 중복사건, 유동화물건

1.2. 물건현황

소재지: 경상북도 경산시 자인면 교촌리 378-2

용도: 공장 (내 사무실, 기숙사 포함)

토지면적: 2,063.60㎡ (약 624.2평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 3,223.88㎡ (약 975.3평)

건물제시외면적: 522.40㎡ (약 158.0평)

1.3. 감정평가내역

감정가: 1,889,575,800원

2. 입지조건

2.1. 소재지및주변환경

본건은 경상북도 경산시 자인면 교촌리에 위치하며, '경산2일반산업단지' 북동측에 자리하고 있습니다. 주변은 다양한 중소규모의 공장들로 형성된 산업단지 지역입니다. 경산2일반산업단지는 약 485,147㎡ (146,757평) 규모로, 기계, 금속, 섬유, 전자, 자동차 부품 등 다양한 업종의 100여개 업체가 입주하여 운영되고 있는 산업 활동의 중심지입니다.

2.2. 교통및접근성

차량의 진출입이 용이하며, 주변 교통 여건은 보통 수준입니다. 물건 북측으로는 노폭 약 20미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접하고 있어 물류 이동 및 접근에 유리합니다. 경산2일반산업단지는 경부고속도로 경산IC에서 약 4km 거리에 위치하여 광역 접근성이 양호한 편입니다.

2.3. 토지이용현황및토지계획

본건 토지는 세장형의 토지로서 인접 토지 대비 대체로 등고 평탄한 상태입니다. 토지이용계획상 일반공업지역이며, 대로3류(폭 25m~30m)에 해당됩니다. 또한, 가축사육제한구역, 비행안전제3구역(전술), 일반산업단지(경산2일반산업단지), 산업시설구역으로 지정되어 있습니다. 토지의 형태, 이용상황, 인접도로 상태, 토지이용계획 및 제한상태에 대한 공부와의 차이는 없는 것으로 확인됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

토지 및 건물 등기부등본상 다수의 소유권 이전, 근저당, 압류, 가압류, 임의경매 개시 결정 등이 기재되어 있으나, 대부분 말소 예정 또는 말소된 권리입니다.

말소기준권리: 토지 및 건물 모두 2017년 2월 24일 접수된 중소기업은행의 근저당권(을20, 을18)이 말소기준권리입니다.

총 채권액: 토지 등기부 채권 총액은 약 19억 2천만원, 건물 등기부 채권 총액은 약 18억 7천만원으로, 총 약 38억 원에 달하는 채권 총액이 기재되어 있습니다.

3.2. 말소기준권리및소멸/인수관계

매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 모두 소멸될 것으로 예상됩니다. 낙찰자는 별도의 부담 없이 소유권을 취득할 수 있습니다. 임차인 현황상 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 나타납니다.

3.3. 임차인현황

임대차 관계는 미상으로 조사되었으며, 인수 보증금 합계는 0원입니다.

금액이 미상이라도, 추후 현장 조사 시 실제 점유 현황 및 임대차 관계를 반드시 확인해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 산업단지내위치

본건은 경산2일반산업단지 내에 위치하여 산업 활동을 위한 최적의 입지 조건을 갖추고 있습니다.

4.2. 주변산업특성

주변에 기계, 금속, 섬유, 자동차 부품 등 다양한 업종의 중소규모 공장이 밀집해 있어 관련 산업과의 연계 및 시너지 효과를 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

본건은 산업단지 내에 위치하고 있어, 대규모 상업 시설보다는 산업단지 내 자체 편의시설 및 인근 지역의 기본적인 생활 편의시설을 이용하게 됩니다. 특히, 2025년 10월 3일에 개관한 경산산업단지 복합문화센터가 인근에 있어 근로자들의 복지 및 편의를 제공합니다. 이 센터에는 북스퀘어, 근로자 학습관, 회의실, 카페, 노래방, 스크린골프장, 오락실 등 다양한 시설이 갖추어져 있으며, 경산 1, 2, 3일반산업단지 어디에서나 10분 이내로 접근 가능합니다.

5.2. 주거시설

건물 내에 기숙사가 포함되어 있어, 근로자들의 주거 해결에 용이합니다.

6. 잠재적리스크

6.1. 건물구조차이

건축물대장상 3층의 공부상 구조는 '철골조'이나, 실제 구조는 '경량철골조'로 확인되었습니다. 이는 향후 건물 유지보수, 증축, 재건축 등에서 설계 변경이나 추가적인 구조 검토가 필요할 수 있습니다.

6.2. 기계및기구상태

물건 내 일부 기계기구의 소재 불명, 명판 미부착, 가동 중단 등의 상태로 평가되었습니다. 이는 설비로서의 전체적인 가치 판단에 어려움을 줄 수 있으며, 현장 방문 시 기계기구의 실제 상태 및 활용 가능성에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

6.3. 중복및유동화물건

본건은 중복 사건 및 유동화 물건으로 분류되어 있습니다. 이로 인해 경매 진행 과정이나 서류상 복잡성이 수반될 수 있으므로, 입찰 전 관련 절차 및 내용을 충분히 숙지하는 것이 중요합니다.

6.4. 법적제한사항

본건은 일반공업지역, 대로3류, 가축사육제한구역, 비행안전제3구역, 일반산업단지, 산업시설구역 등 다양한 토지이용계획 및 제한사항이 존재합니다. 이러한 제한사항들은 향후 토지 이용에 영향을 미칠 수 있으므로, 관련 규정을 사전에 확인해야 합니다.

6.5. 주변혐오시설

주변 지역에 대한 검색 결과, 본 건 토지 및 경산2일반산업단지 인근에 특별히 문제가 될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 그러나 최종적인 판단은 현장 방문을 통해 직접 확인하는 것이 중요합니다.

7. 종합의견

본 물건은 경산2일반산업단지 내에 위치한 공장으로, 넓은 토지 면적과 건물 면적을 바탕으로 제조업체 운영에 적합한 잠재력을 가지고 있습니다. 권리 분석상 특이사항 없이 매각으로 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되어 안전한 취득이 가능합니다. 다만, 공부상 구조와 실제 구조의 차이, 일부 기계기구의 불확실한 상태, 중복/유동화 물건이라는 특수성 등은 잠재적 리스크로 작용할 수 있으므로, 입찰 전 면밀한 현장 조사를 통해 이러한 요인들을 충분히 검토해야 합니다.

8. 투자포인트

* 경산2일반산업단지 내 위치: 제조업 활동에 유리한 입지 조건.

* 일괄매각: 토지와 건물을 함께 취득하여 활용 용이성 증대.

* 권리관계 명확: 매각으로 인한 모든 등기부상 권리 소멸로 인수 부담 없음.

* 편의시설 접근성: 산업단지 복합문화센터 등 근로자를 위한 편의 시설 이용 용이.

9. 예상입찰가

감정가는 1,889,575,800원이며, 인수할 임차인의 보증금은 없는 것으로 파악됩니다. 본 물건의 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 조사를 통한 건물 및 기계 설비 상태 점검, 주변 시세 조사를 포함한 다각적인 분석이 필수적입니다. 상기 제시된 물건의 특이사항 및 리스크 요인을 고려하여 신중하게 접근해야 할 것입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.