나이스옥션 법원경매 대구 2025타경9320 [1] 대구광역시 북구 국우동 1110-3 칠곡현대아파트 103동 17층1704호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제일감정 · 평가일 2025.10.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 대구광역시 북구 국우동 "도남초등학교" 남동측 인근에 위치하는 '칠곡현대아파트' 103동 17층 1704호 로서, 부근일대는 아파트단지, 단독주택, 다세대주택, 다가구주택 및 각종 근린생활시설 등으로 형성된 주거지대로서, 전반적인 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량의 진출입 가능하며 인근에 버스정류장 간선도로 등이 소재하는 바, 전반적인 교통사정은 보통임.

건물의 구조

가) 철근콘크리트벽식구조 평지붕 지하1층 지상19층 건물중 17층 1704호로서, 외 벽 : 몰탈위페인팅 등 마감, 내 벽 : 벽지도배 및 타일붙임 등 마감, 바 닥 : 바닥재 및 타일깔기 등 마감, 창 호 : 샷시창호 등 구조임.

이용상태

가) 아파트로 이용중이나, 기준시점 현재 이해관계인의 부재 및 폐문 등으로 내부 확인이 불가한 바, 경매 및 응찰시 재확인을 요함.

설비내역

가) 기본적인 위생 및 급·배수설비, 도시가스 보일러에 의한 바닥난방설비, 승강기설비, 소방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄하게 조성한 부정형의 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 노폭 약 20m, 남서측으로 약 15m 내외의 도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(공동주택용지), 중로1류(폭 20m~25m)(2015-12-31)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(가축사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술) <군사기지 및 군사시설 보호법>, 택지개발지구기타(2015-12-31)(택지개발사업완료)<택지개발촉진법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임. 2) 기 타: 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호

대구지방법원 2025타경9320 (1)

소재지

대구광역시 북구 국우동 1110-3 칠곡현대아파트 103동 17층1704호

용도

아파트

감정가

150,000,000원

토지면적

33. 02㎡ (약 9.99평)

건물면적

59. 95㎡ (약 18.14평)

매각대상

토지/건물 일괄매각

경매구분

부동산 임의경매

채권자

주OOOOOOOO

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

대상 물건은 대구광역시 북구 국우동 "도남초등학교" 남동측 인근에 위치하는 "칠곡현대아파트" 103동 17층 1704호입니다. 주변 일대는 아파트단지, 단독주택, 다세대주택, 다가구주택 및 각종 근린생활시설 등으로 형성된 주거지대로서, 전반적인 주위 환경은 보통입니다.

* 교통상황

대상 물건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로 등이 소재하여 전반적인 교통 사정은 보통입니다.

* 토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄하게 조성한 부정형의 토지로서, 아파트 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태

남동측으로 노폭 약 20m, 남서측으로 약 15m 내외의 도로와 각각 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(공동주택용지), 중로1류(폭 20m~25m), 중로2류(폭 15m~20m), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 비행안전제3구역(전술), 택지개발지구기타(택지개발사업완료)에 해당합니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2019년 12월 24일 접수된 한국주택금융공사의 근저당권 (을10)입니다.

* 총채권액

등기부 채권 총액은 166,411,548원입니다.

* 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 명시되어 있으나, 구체적인 내용이나 권리자에 대한 정보는 제공되지 않아 확인이 필요합니다.

* 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상입니다. 임차인이 존재할 수 있으며, 보증금 또는 차임 정보가 미상임에도 불구하고 명도 시 주의가 필요합니다.

* 등기부 요약

* 소유권: 현대산업개발주식회사에서 권재인으로 이전 (매매)

* 근저당: 한국주택금융공사 (말소기준권리, 말소), 국민은행 (말소)

* 가압류: 주식회사케이비국민카드 (말소), 신한카드 (말소), 경북 (말소)

* 임의경매: 국민은행 (본건 경매의 근거)

* 공부와의 차이

없음.

4. 상권분석

* 주변 환경

아파트 단지, 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 밀집 지역입니다.

* 상업시설

인근에 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 편의시설 이용은 편리할 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

* 아파트 단지 정보

* 아파트명: 칠곡현대아파트

* 주소: 대구광역시 북구 국우동 1110-3

* 사용승인일: 2001년 06월 27일

* 총 동수: 6개동

* 총 세대수: 723세대

* 최고층/최저층: 20층 / 1층

* 총 주차대수: 836대 (지하 자동식 298대, 옥외 자동식 538대)

* 복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이놀이터, 자전거보관소

* 전기차 충전기: 지상 5대, 지하 5대

* 주변 시설

"도남초등학교"가 남동측 인근에 위치하여 교육 환경은 양호합니다.

혐오시설 유무에 대한 외부 검색은 본 보고서에서 수행되지 않았으므로, 입찰 전 별도 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

* 미확인 내부 상태

현재 시점 기준으로 내부 확인이 불가하여 정확한 이용 상태 및 내부 시설에 대한 파악이 어렵습니다. 경매 응찰 전 현장 재확인이 필수적입니다.

* 임대차 관계 미상

인수되는 보증금은 없으나, 임대차 관계가 미상인 점은 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 어려움을 야기할 수 있습니다.

* 미소멸 권리 존재 가능성

지상권이 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있어, 이로 인한 재산권 행사 제약 또는 추가 비용 발생 가능성을 면밀히 검토해야 합니다.

* 부동산 시장 변동성

최근 실거래가를 반영한 시세 분석은 이루어졌으나, 향후 부동산 시장의 변동성에 따라 자산 가치가 달라질 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대구광역시 북구 국우동에 위치한 칠곡현대아파트로, 도남초등학교 인접 등 기본적인 주거 편의성이 확보된 단지입니다. 건물과 토지가 일괄 매각 대상이며, 등기부상 말소기준권리 이하 모든 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 매각으로 소멸되지 않는 지상권의 존재 가능성을 반드시 확인해야 하며, 내부 상태 미확인 및 임대차 관계 미상 등의 리스크를 인지하고 접근해야 합니다. 최근 실거래가 추이를 볼 때, 감정가 대비 가격 상승 여력이 있는 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 입지 조건

초등학교와 인접한 주거 지역에 위치하여 학군 및 주거 환경이 안정적입니다.

* 가격 메리트

최근 실거래가 대비 감정가가 상대적으로 낮게 책정되어 있어, 시세차익 또는 실거주 목적의 투자 기회를 제공합니다.

* 층수 이점

17층의 고층으로 채광, 조망, 환기 등 주거 쾌적성이 우수합니다.

* 향후 가치 상승 기대

지역 개발 및 주거 환경 개선에 따라 잠재적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 전용면적은 59.95㎡ (약 18.14평)이며, 감정가는 150,000,000원입니다.

최근 매매 사례 분석 결과, 동일 면적(59.955㎡)의 2층 매물이 2026년 4월 27일 145,000,000원에 거래되었습니다. 본 건은 이보다 높은 17층에 위치하고 있어 가격 상승 요인이 있습니다.

동시에, 더 넓은 면적(84.939㎡)의 9층 및 17층 매물이 2026년 5월 및 6월에 각각 195,000,000원에 거래된 점을 고려하면, 본 건의 시장 시세는 170,000,000원에서 190,000,000원 범위로 추정됩니다.

감안된 감정가는 150,000,000원이며, 내부 상태 미확인, 미소멸 권리 가능성 등 잠재적 리스크를 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다.

따라서, 본 물건에 대한 예상 입찰가는 168,000,000원 (1억 6천 8백만원) 내외 로 제안합니다. 최종 입찰가 결정 시에는 현장 조사 및 권리 관계 재확인을 반드시 선행하시기 바랍니다.

* 참고: 인수 보증금이 0원이므로 입찰가 산정 시 별도 고려사항은 없습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.